【我来帮你忙】底层庭院究竟是业主共有还是私人产权
2021-8-12
事件
近日，家住银春路2200弄的黄先生反映，因家中墙体渗水，需要从一楼庭院搭建脚手架进行维修。但一楼住户却以庭院是自家的为由，拒绝工程队搭建脚手架。
黄先生认为，底层的庭院并不属于一楼所有。他说，一楼不仅将庭院“占为己有”，还将草地改建为水泥地，私自搭出葡萄架。
回应
那么，黄先生的理由成立吗？
我们联系到了马桥镇城管中队执法队员 赵佳晨。
据赵佳晨介绍：小区的图纸里面没有明确显示庭院是否属于绿化用地。一楼业主表示当初开发商售房交付时一楼庭院是由绿篱围成的封闭空间。
对于庭院的所有权，2018年时，政相关部门现场进行了批示，要求属地居委进行区域性自治，根据预售合同，一楼业主享有优先使用权。
根据《上海市住宅物业管理条例》五十一条：业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。小区如果对于庭院有定性定义，执法部门将尊重属地自主自治的权利。
在开发商在预售合同中，也有对于小区一楼庭院有优先使用权。执法部门将会通过规划部门调取相关资料来界定优先使用权是否有法规可依。
律师有话说
北京市京师（上海）律师
事务所合伙人
刘雨雁
一楼庭院的所有权如何界定？
刘律师建议，可以调阅一楼住户的房屋产权，看一下平面图上是否有涉及这块绿地，如果产权属于业主所有，业主如何使用就是业主自身的使用权。
如果属于公共区域，根据《民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的道路、绿地，属于全体业主共有，任何人都不得损坏，挪为私用。
黄先生家维修外墙搭建脚手架，一楼可以拒绝吗？
这是属于《民法典》中相邻关系权，相邻关系的规定，即便这个物权是属于一楼业主的，一楼业主必须让渡出自己的一部分权利，来给邻居提供维修所必须的脚手架搭建等工作。
如果一楼一直不愿配和，黄先生可以尝试向物业反馈或报当地房管部门进行协调。
如一楼依然不予配合，下一步可以提起诉讼的方式解决。
涉及的相关法律法规
《民法典》
第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百八十八条
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第二百八十九条
法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第二百九十一条
不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第二百九十二条
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第二百九十三条
建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
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