把房屋托管给专业公司，就是为了省心省力。不料，房屋漏水，托管公司不仅没找准原因，还擅自将承诺的“暗管”修复方案改为“明管”改造，漏水问题没解决不说，屋里还多了几根外露水管。
“门缝在渗水”
“水管换了，现在还在漏水”
物业多次找到房东反馈
房东一肚子火
“不接电话，发信息也不回”
托管公司失联
一怒之下诉至法院
托管公司能否以“只修不复原”为由免责？
房屋产权人盛某（化名）与一家企业管理有限公司（以下简称A公司）签订了《资产管理服务合同》，约定由A公司对房屋进行管理、维修、租赁等业务。
一天，物业突然打电话称：“房屋发生漏水，已导致邻居地板被浸泡”。无奈之下，盛某只能立即联系A公司处理。
对于A公司提议“排明管”修复，盛某当即明确拒绝，并依据合同约定要求提供暗管修复方案。
“我跟公司沟通按照暗管做。”A公司承诺得挺好，但仅6天后，盛某在A公司App上发现，维修记录显示实际施工内容为“上水管明管更换、墙洞打孔、橱柜柜体板开孔、角阀更换”等。
更令盛某愤怒的是，明管改造后漏水问题仍未解决，连负责人也联系不上了。直至关闭水阀后，漏水才停止。
盛某遂将A公司诉至法院，要求赔偿修复费用及房屋空置损失。审理中，法院根据盛某申请，委托专业鉴定机构对房屋渗漏水原因等进行鉴定。
鉴定意见书显示：房屋渗漏水的真正原因并非水管问题。同时确认，因渗漏水导致全屋木地板、踢脚线、墙面涂饰层等受损，整体修复费用为7万余元，其中，明管恢复暗管的修复费用为1万余元，修复工期约45天至60天。
A公司未到庭应诉，但曾来院表示：其对房屋仅负责维修而不负责复原，双方合同约定返还房屋也仅系正常可使用状态，不同意原告的诉讼请求。
长宁区人民法院经审理认为
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双方签订的《资产管理服务合同》合法有效，A公司对房屋负有妥善管理、及时维修等义务。
但是，A公司在处置渗漏水过程中存在明显过错：一是未能准确判断漏水原因；二是在已向盛某明确承诺暗管修复方案后，未经同意擅自改为明管改造，违反双方约定及诚信原则；三是改造行为不仅未解决漏水问题，反而造成额外损失。
综合考虑合同约定的责任范围、装修折旧、损失扩大因素及合理修复工期等，法院酌情确定A公司赔偿盛某修复费用及房屋空置损失共计7万元。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。
法官说法
当前，房屋托管服务日益普及，部分业主将房屋委托给专业机构管理，本意是为了省心省力。然而，托管服务中的维修责任认定、方案变更等问题，也逐渐成为纠纷高发区。
不能“只修，不治好”。托管公司在履行维修义务过程中，不仅应当及时上门开展维修作业，还须对最终维修质量与维修效果承担相应责任。
A公司作为专业从事房屋管理服务的企业，未能准确判断漏水原因，所进行的“维修”作业不仅未能解决原有漏水问题，反而新增房屋装修损坏，导致损失进一步扩大，A公司对此负有明显责任。
托管公司在已与业主确定维修方案的情况下，负有按承诺方案妥善履行维修的义务，未经业主书面同意不得单方变更维修方案。若托管公司擅自变更，且变更后的方案未能有效解决根本问题并造成额外损失，即构成履行合同义务不符合约定，应就扩大的修复费用、房屋空置损失等承担违约赔偿责任。
除此之外，托管公司应承担的违约赔偿范围，不仅包括修复费用，因维修导致房屋无法正常使用所产生的空置损失，亦属于合理损失范围，业主可向托管公司主张。
法官提醒
对于将房屋委托给托管公司的业主而言，为防范纠纷、维护自身权益需要注意：维修要求应尽量通过微信、邮件或App等书面渠道提出，留存沟通记录； 托管公司提出变更维修方案时，应坚持要求书面确认，未经书面同意不宜允许其擅自施工； 发现漏水等问题后应及时拍照、录像，保留现场状况及维修过程的相关证据。
图片来源于长宁区人民法院、AI生成
记者：闫 漫
编辑：黄丹琳（见习）
责编：高 琴
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