“住了一辈子的老公寓，这下总算盼来了正规物业服务！”卜邻公寓原住民的感慨道尽了老城居民期盼。依托人大代表专业力量、多方协同议事机制，坐落于黄浦区瑞金二路街道的这座历史老公寓长达十年的物业治理难题得以化解，重拾雅致风貌。
百年公寓深陷物业问题
颇具邬达克建筑韵味的卜邻公寓建成于1932年，承载着老上海城市记忆。早年因轨交13号线建设，居民整体外迁四年，回搬后邻里自治体系瓦解。十余年来小区未签订正式物业合同，保洁费常年欠缴，楼道积灰、天沟淤堵、雕花铁艺栏杆蒙尘，百余户居民长期受环境问题困扰。
在人大代表联系社区活动中，居民集中反映的公寓治理难题引起区人大代表、上海李小华律师事务所律师王琳的关注。她多次下沉小区入户走访，面对面倾听群众诉求，梳理出四大核心痛点：无规范物业合同、各方权责模糊、保洁收费无统一标准、十年历史欠费难以处置。
多方联动寻求治理路径
“他们并非不愿意缴纳物业费、排斥专业物业服务，而是因为这里长期缺乏规范运行机制，自身又不熟悉物业法规。”了解实情后，王琳将民法典、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等法律法规中有关业主表决、费用收缴、欠费处置的相关规定、流程梳理为通俗易懂的实操指引。在社区“三驾马车”联动下，淮中社区居委会牵头召开了业委会、物业服务企业、居民代表等多方参与的议事协商会。通过实操指引普及相关条款的同时，王琳还从法律合规、权责划分、服务规范等角度提出专业建议。
然而，草拟物业服务合同时，居民、业委会、物业三方诉求差异明显，条款谈判数次陷入僵局。淮中社区居委会坚持全过程吸纳民意，分层沟通、逐条打磨，把议事主动权交给居民。全程列席每场协商会的王琳主动多次深入小区，持续走访调研：面对担忧收费偏高、服务缩水的住户，她结合法规条文与小区实际逐条沟通解读，逐一化解思想隔阂；为平衡不同住户诉求，她在定价、保洁频次、公共设施养护等内容上给出专业修改指导。
在对合同条款的逐条打磨、修正、优化下，三方共识加速凝聚，物业服务合同框架逐步成型。
细致服务回应居民期盼
目前合同草案已定稿，计划年内正式签署生效，小区将告别粗放自治模式。区别于以往小区每日仅简单清扫、每月冲洗一次楼道，新合同将养护细化至点位、明确到频次，楼道地面、楼梯扶手、公域玻璃窗、特色铁艺雕花栏杆定期保养，楼顶天沟、公共明沟定时疏通，精准解决居民长期反映的环境短板。
经专业人士评定，该合同内容兼顾普惠性与实用性，物业费低于周边商品房小区，但服务标准全面升级。同时由于卜邻公寓是永嘉置业开展老旧公房物业合同规范化签约首批试点小区，签订的合同既理顺十年保洁欠费遗留问题，也建立起了长效管护制度，守护历史建筑风貌与居民居住品质，为居民们带去一份意外的惊喜和信赖。
卜邻公寓的治理革新离不开各方合力攻坚：代表发挥法律专业优势与奉献精神、社区整合一线力量与物业服务资源，最终依靠民主协商攻克了老旧公寓十年物业顽疾。这场“蝶变”在为市中心成片历史老旧住宅完善长效管理机制、优化居住服务提供实操范本的同时，也为老城基层共建共治共享治理体系建设积累了务实可行的实践经验。
来源：《上海人大月刊》2026年第8期 黄浦区人大常委会瑞金二路街道工委供稿
编辑：臧明华
审核：李国麟
