为系统总结近年来上海商办楼宇在降低空置率与更新提升方面的工作成效，市城市更新领导小组办公室及市、区（重点区域）商办楼宇降低空置率和更新提升工作专班领衔主编，由华建集团华东建筑设计研究院与上海市房地产科学研究院联合承编，共同完成了《商办楼宇更新提升实践模式》。该模式汇集了创新经验与有效路径，旨在为各类市场主体实施商办楼宇更新提供有益借鉴，激发更多探索实践，合力推动上海城市更新迈向更高质量、更可持续的发展，共建人民城市的美好未来。
我们将从中选取最具代表性的典型案例，陆续推出系列介绍。今天，就让我们一起走进第九个案例——奉贤区临港南桥科技绿洲。
临港南桥科技绿洲由隶属于临港集团的上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司开发运营。项目聚焦智能网联与生物医药两大主导产业，打造集研发办公与总部经济于一体的产业空间。项目以产业为核心、政策为支撑、配套为保障，依托“区区合作、品牌联动”模式，通过精准定位、专业招商与精细化运营，显著提升园区吸引力与入驻率，入驻企业每年纳税超5.5亿元，成为奉贤区的标杆园区。
临港南桥科技绿洲更新后入口
一、项目概况
临港南桥科技绿洲位于奉贤区金海公路6055号，是临港集团与奉贤区政府“区区合作、品牌联动”模式下倾力打造的现代化产业园区。项目土地性质为C65，土地面积约25.1公顷，总建筑面积约69.4万平方米。项目产权单位及开发运营单位均为临港集团100%控股的上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司。项目分四期建设，其中一期于2015年12月竣工，二期于2020年12月竣工，三期于2021年12月竣工，四期预计2026年竣工，打造集研发办公与总部经济于一体的复合型产业空间。
项目的启动响应奉贤区产业升级的战略需求，填补区域高能级科创载体的市场空白。项目位于奉贤新城核心区，建设聚焦智能网联与生物医药两大主导产业，解决区域在相关领域缺乏专业化、高品质研发办公空间的痛点，于2020年3月获评首批“上海市特色产业园区”。
二、更新路径
国企主导，奠定市场化开发运营基石
项目依托临港集团与奉贤区政府“区区合作、品牌联动”机制与市级特色产业园区政策，通过分期开发、滚动建设的方式，逐步实现其战略目标。上海市属国企临港集团作为开发建设与运营管理的主导方，充分发挥其40年产业园区开发经验与品牌号召力；奉贤区政府则在政策支持、资源协调及考核指标上予以强力赋能。项目自2012年起分四期滚动开发，一期、二期、三期已相继竣工并投入运营，四期预计2027年竣工。
三、项目投资和预期回报
国企重资产投入，租售并举保障资金回流
项目由上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司自主投资开发与运营，总投资额达约47.6亿元。资金来源为国有企业自筹，项目为典型的重资产投入，分期开发模式确保资金投入与建设节奏的有序匹配。为平衡较高的建设成本并实现资金快速回笼，项目采取50%建筑面积出售，50%建筑面积长期持有出租的策略。
以产业生态价值为核心，兼顾经济与社会效益
园区租金定价高于奉贤区平均水平，入驻企业年纳税额可达5.5亿元以上，对区域的产业带动作用显著，旨在通过精细化运营与产业生态打造，实现园区的长期自我造血与区域产业升级。
临港南桥科技绿洲更新后鸟瞰
临港南桥科技绿洲总平面图
四、特色亮点
战略承接，前瞻布局，构筑双轮驱动的产业新格局
奉贤区未来发展聚焦美丽大健康、绿色新能源、通用新材料、数智新装备四大新兴产业，南桥科技城选择了精准医疗和智能网联汽车产业：一方面，园区与上海交通大学生物医学工程学院、华东理工大学生物工程学院开展战略合作，共同推动精准医疗相关科研项目的成果转化落地；另一方面，园区与奉贤区、上海交通大学共同出资成立上海智能网联汽车技术中心有限公司，由上海交通大学提供引领性技术支撑，启动对奉贤区自动驾驶应用场景的建设，并导入一系列功能平台，形成两大主导产业相互赋能、协同发展的战略组合，旨在为奉贤抢占全球科技前沿，打造面向未来的核心竞争力。
建设功能平台，构建高能级产业生态载体
项目围绕精准医疗与智能网联两大主导产业，以建设实体化功能平台、构建产业生态作为核心路径，联动上海交通大学、华东理工大学等知名高校院所及行业头部企业，引入并建设了上海交大国家工程研究中心、非人灵长类动物实验中心、新药安全评价研究平台等一系列具有资源稀缺性的实体化功能平台，为入驻企业提供了从研发到测试的全链条技术支撑。中小企业可共享实验设备与专业服务，降低创新门槛，使项目形成强大的产业向心力，打造为产业发展的“基础设施”。
建立“服务管家”制度，提供专业化深度运营服务
园区为每家企业配备专属服务管家，作为对接所有需求的单一出入口，构建了涵盖产业服务、科创服务与基础服务的三大分层服务体系。全年举办超50场品牌活动、提供人才公寓与商业配套等举措，为企业打造全生命周期的成长环境，有效满足高端人才对工作与生活品质的双重需求。
临港南桥科技绿洲更新后立面
临港南桥科技绿洲更新后配套设施
五、政策支持与政府服务
“区区合作、品牌联动”构建全方位政企协同机制
项目得益于奉贤区政府与临港集团之间“区区合作、品牌联动”的深度协同机制。在此机制中，双方角色清晰、目标一致，奉贤区政府作为“区域发展的战略引导者”，负责顶层设计、政策赋能与资源协调；临港集团作为“专业的产业运营商”凭借其品牌与经验，负责投资建设、精准招商、精细运营和生态构建。为确保高效联动，双方建立了常态化高层沟通机制，并定期组织联合调研与现场办公会，形成了“政府引导、企业主导、优势互补”的良性发展格局。
政府主导破局，突破创新应用场景落地的瓶颈
无人驾驶车辆从技术研发到上路测试，需经过一套跨部门的审批流程，涉及多个市级部门协同监管。为解决园区的迫切需求，奉贤区政府向市经信委提出申请，启动了智能网联汽车测试场景的建设流程。在市交通委、市经信委、市公安局组成的联合工作小组指导下，完成了批复、建设与联合验收。
临港南桥科技绿洲更新后园区商业配套
临港南桥科技绿洲更新后园区高端酒店
六、更新成效
社会效益：构建高质量产业生态，引领区域产业协同发展
在人才集聚方面，园区通过提供人才公寓、协助入驻企业对接奉贤区的高层次人才购房补贴等全方位服务，吸引了大量海内外高端人才落户奉贤，为区域发展提供了坚实的智力支撑。在科技创新方面，园区集聚了82家高新技术企业、58家市级专精特新中小企业，形成了浓厚的创新创业氛围，成为推动区域科技进步和产业转型升级的重要策源地。在城市功能完善方面，园区引入了高端酒店、商业配套等，与奉贤新城整体规划的学校、幼儿园等公共服务设施共同完善了区域的城市功能，实现了产城融合的良性发展。作为临港集团与奉贤区政府“区区合作、品牌联动”战略的标杆项目，为区域协同发展提供了可复制、可推广的宝贵经验。园区围绕智能网联和精准医疗两大主导产业，构建了完整的产业链生态，不仅带动了园区内企业的协同发展，更对奉贤区美丽大健康产业和绿色新能源产业的整体升级起到了引领和推动作用。
经济效益：打造高能级产业引擎，实现区域经济贡献跨越式增长
园区已吸引超过150家实体企业入驻，入驻企业年纳税额超5.5亿元，并呈现逐年稳步上升的良好态势。园区培育了4家上市公司、5家国家级专精特新“小巨人”企业，形成企业集群效应，为区域经济持续健康发展注入强劲动力。
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供稿：委更新处
编辑：何清扬
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