【最佳实践地】中国经济时报 | 万勇等：上海：更高层次的城市更新开拓城市全新发展格局

本文刊载于2026年5月20日《中国经济时报》第1版

4月28日，中共中央政治局会议明确提出，着力稳定房地产市场、扎实推进城市更新。上海作为超大城市，城市更新已从单点改造，迈入更高层次的全域提质、产城融合、功能重塑的新阶段。如何进一步深挖城市更新的内涵与外延，为上海高质量发展注入新活力？就此话题，中国经济时报记者日前专访了上海社会科学院研究员、教授级高级规划师万勇。

万勇表示，真正高质量的城市更新，不应追求千城一面、万街同调的标准化，而是在尊重在地文脉、社会结构和人群习惯的基础上，做精细化的“针灸式”介入。当下，上海城市更新正在从“单一的物理空间更新”走向“立体的有机生命进化”，未来唯有立足长远时空视野、遵循科学治理逻辑，才能在现代化人民城市建设中构筑持久竞争力、开拓全新发展格局。

将城市更新打造为城市能级跃升的强劲引擎

中国经济时报：城市更新已成为推动城市发展的重要动力，如何更好地发挥其对上海经济的拉动作用？

万勇：城市更新本质上是“人、产、城”的深度互动。上海正站在新的起跑线上，通过深化顶层设计、创新融资机制、强化产业植入、提升治理效能、集聚天下英才，完全有能力将城市更新打造为驱动城市能级跃升的“超级引擎”，为经济高质量发展注入源源不断的动力。

第一，强化战略引领与规划统筹。以空间规划为基础，以“十五五”发展规划为战略导向，以专项规划为实施支撑，从点状改造走向片区更新，统筹土地、资金、交通等要素，实现规划科学性与经济价值的高度协同。

第二，用好金融工具，激活社会资本。深化“政银企”合作，将金融机构前置到规划环节，设计全周期金融服务；鼓励发行保租房REITs等资产证券化产品，为长期项目提供“耐心资本”；拓宽市场化主体参与路径，形成“政府—企业—社会”共赢格局。

第三，科技赋能产业升级，培育新质生产力。将城市更新与三大先导产业和未来产业空间需求精准对接，推动存量工业用地向都市工业转型，探索设计驱动、柔性生产模式。积极应用数字孪生、绿色建造等先进技术，赋能高技术服务业和绿色低碳产业协调发展。

第四，提效治理，构建一体化协同平台。建立跨部门“一站式”综合协调平台，实现规划、土地、资金、审批等环节协同联动。深化完善城市更新信息系统等数字化平台，实现全周期动态监测与辅助决策，降低决策风险。

第五，育才引智，夯实人才底座。以高品质宜居空间吸引高层次人才，高标准落实保障性租赁住房建设。为前沿技术提供低成本、高适配的研发中试空间，形成人才、资本、空间、产业的良性循环。

让生活品质与城市发展实现双向奔赴

中国经济时报：“人民城市人民建，人民城市为人民”，民生安居始终是上海城市更新的核心底色，您认为，两者如何同频共进？

万勇：城市更新与民生安居，从来不是谁先谁后的“接力赛”，而是深度融合的“并跑者”。上海用实践给出了答案——以解决“急难愁盼”为起点，以构建“全龄友好、品质宜居”的新安居体系为路径，以治理创新和公共空间升级为支撑，让市民生活品质与城市发展能级实现双向奔赴。

首先，从“硬核攻坚”到“品质跨越”。2000年，上海完成“365危棚简”改造；2022年7月，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造率先收官；2025年9月，上海零星旧改和无卫生设施旧住房提升改造总体完成，至此，上海彻底告别“拎马桶”时代。在此基础上，上海持续推进旧住房成套改造、城中村改造等民生攻坚工程，同步加快老旧小区加梯换梯、公共空间环境优化、老旧基础设施与公共服务设施等提档升级，从根本上夯实居民居住安全与生活保障。这些小微尺度的有机更新和隐蔽工程的改造提升，正是民生安居与城市更新同频共振的生动注脚。

其次，从“有房住”向“住得好、住得安、住得舒心”升级。上海着眼“新市民、青年人、一线劳动者”等多元群体的安居需求，构建“一张床、一间房、一套房”的多层次住房供应体系，着力实现“进得来、留得下、住得安、能成业”的发展目标。“十五五”时期，上海计划大规模新增保障性租赁住房和“新时代城市建设者管理者之家”床位供给，让各类人群在城市住得体面，契合民生安居与城市更新同频共进的内在逻辑。

再次，从“机制创新”迈向“全周期系统治理”。上海加快编制城市更新专项规划，构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”一体化实施体系。部分区域创新推行“开门修房”模式，邀请居民全过程参与方案征询、材料选择、质量监督，努力使民生工程成为民心工程。浦东、静安、徐汇率先探索收购二手住房转化为保障性租赁住房，为城市核心产业留住人才。与此同时，上海近三年持续推进“一江一河”岸线贯通并向城区腹地延伸，建设“美丽街区”321个，开放附属绿化空间160处，持续优化城市生态与公共空间品质。

以更大魄力破解瓶颈培育新增长点

中国经济时报：结合超大城市发展特质，现阶段上海在城市更新领域还存在哪些突出制约？如何破解瓶颈、创新路径，培育新的增长点？

万勇：当前，上海在城市更新领域仍面临诸多短板和挑战，比如存量空间供需错配现象较为突出、存量资产价值转化存在堵点、基层治理体系响应相对滞后等。为进一步释放城市更新对经济发展的拉动效应，亟须在精准识别深层次短板的基础上，以更大魄力和创新思维破解瓶颈，培育城市高质量发展的新增长点，加快实现从“物理空间改造”向“城市系统再造”的跨越。

一是空间升级。开展专项规划和片区策划，推动重点区域整体焕新，统筹规划、土地、财政等要素，为高成本项目建立可持续的资金闭环；低效楼宇更新要精准完善公共空间功能，在严控增量、盘活存量中提升综合效益。

二是技术赋能。依托“一张图”“一网统管”底座，运用量子科技、人工智能、数字孪生等对片区策划方案进行精准预演和优化，并在建筑和街区尺度嵌入低碳技术、绿色建材等，打造低碳智慧项目。

三是治理协同。从“政府主导”到“多元共治”；完善“市专项调度+市区两级专班”架构，提升推进效率；设立“母基金+项目基金”等引导性资金机制，降低社会资本初始风险；强化市区两级平台资管与腾换能力，形成权责清晰、合作共赢的利益共同体。

此外，还可以从三个维度挖掘未来上海城市更新的新价值增量：一是存量资产证券化与投融资模式创新。积极探索全周期、多层次、定制化金融服务与工具，让金融市场成为反哺城市更新和产业升级的长效资金支撑。二是塑造新型产业场景。探索“垂直工厂”“研发型厂房”“工业综合体”等空间新形态，在成熟重点片区布局“AI+制造”示范园区，推动研发、中试、轻制造等高附加值环节回城上楼，实现都市工业空间重构与能级提升。三是深化文商旅融合与新消费业态文化构建。挖掘上海深厚历史文化底蕴，将海派文化气质有机融入文商旅场景营造，打造具有鲜明标识度的文化公共空间和高品质生活场景，促进文旅体验与消费需求深度融合，让城市人文温度催生高质量消费触点，推动文化资本长期变现。