我们将从中选取最具代表性的典型案例，陆续推出系列介绍。今天，就让我们一起走进第七个案例——徐汇区新六百HUB。
徐汇区新六百HUB聚焦区域高品质公寓式酒店供给不足的问题，改变纯百货零售业态，打造集“公寓式酒店+品牌旗舰店”于一体的商业综合体。该项目采用“市区联动，国企主导”模式，通过拆除重建，实现了整体焕新。本项目探索出了存量资源利用、区域要素协调、配套设施填补、商圈闭环联动的更新路径。
一、项目概况
项目原名“上海第六百货”，位于上海市徐汇区肇嘉浜路1068号，地处徐家汇中央活动区。原建筑建成于1952年，1992年经历一次改造升级。项目用地性质为商业服务业用地，更新后的用地面积约0.30万平方米，总建筑面积约4.24万平方米。改造前后的产权不变，改造后运营单位为上海徐家汇商城股份有限公司。
徐家汇商圈是市级商业中心，区域商业竞争激烈。项目自1992年改造后已使用32年，装修陈旧，设施老化严重。
上海徐家汇商城股份有限公司（以下简称“商城股份”）结合项目地理位置、周边楼宇调研情况，决定对项目进行更新改造。项目拆除原有建筑，重新规划地块功能，建设集商业、公寓式酒店、徐家汇环廊、地铁联通等功能于一体的商业综合体项目。目前，项目处于规划审批、方案征询阶段，拟于2029年建成运营。
二、更新路径
市区联动，国企主导，盘活低效商业空间
项目由商城股份自主投资运营，前期通过市场调研、竞品分析、商业定位等多轮专业研判，以“提质增效”为核心，围绕“转型升级、集约发展；提升品质、公益优先；激发活力、传承特色”三个目标，开展更新工作。2020年，商城股份作为建设主体提出更新申请，经徐汇区政府会议明确以城市更新方式开发本地块。政府委托专业单位开展评估，优化编制内容与方法，为控制性详细规划调整提供依据，区规划部门调整相关上位规划，政府相关部门审核，组织专家评审，公示后实施。项目改造前总建筑面积约为1.30万平方米，改造后约为4.25万平方米，地上三十层，地下两层，容积率不大于12.5，建筑高度不大于130米。
新六百HUB更新后效果图
三、项目投资和预期回报
商城股份主导项目融资、建设及运营，总投资约16.98亿元，采用自有资金与外部融资结合模式，自有资金约7.98亿元，外部融资约9亿元，自有资金比例约47%。其中土地费约8亿元、建设期贷款利息约2000万元、土建成本约8.5亿元。
项目收益来源包括商业租金、公寓租金、广告收入及停车费。项目定位为品牌旗舰店和高端公寓式酒店，租金均按市场水平核定。项目以长期运营为目标，不进行短期出售，静态投资回收期约19年。
四、特色亮点
商住结合，构建复合业态
本项目依托徐家汇中央活动区和徐家汇商圈的商业基础，通过差异化竞争填补区域短板，提升徐家汇商圈整体品质。引进高端公寓式酒店业态，并选用业内知名酒店管理团队，为企业高端人才提供高品质公寓服务。项目采用开放交融理念，利用天桥链接周边资源，建设集商业服务、文化展示、现代都市与自然生态于一体的综合空间。主动建设商圈连廊，通过连廊导流提升商业价值。
突出首店经济，强化品牌效应
聚焦“全国首店”“区域首店”“旗舰店”，通过首发品牌持续导入，维持项目市场新鲜度与话题性，形成差异化竞争力。注重活性营造，通过主题活动、租户新品发布、品牌联动等方式营造消费场景，保持项目活性，未来将根据消费趋势动态调整业态组合。
新六百HUB更新后效果图
五、政策支持与政府服务
市区政府高效协同，优化审批流程
项目获得市规划资源局、市住房城乡建设管理委、市交通委、市消防救援总队、市公安局等部门支持；区各委办局在详规调整、方案征询及土地出让等环节积极配合。区规划资源局创新推行控详公示与方案公示并联，压缩审批时间。针对市、区多部门协同事项，区里组织专题协调会，在地铁安全、民防、交通等难点问题上提供技术指导。项目代建商圈连廊，承诺24小时开放兼顾消防疏散，减少内部疏散空间压力，市政代建获得土地出让金方面的补偿，实现政企双赢。
精细施策应对约束，破解多部门审批壁垒与狭小地块建造难题
项目面临市、区多部门联动审批、用地紧张及地下施工复杂等问题。建设用地方面，建筑红线面积有限，地下空间复杂，紧邻多条地铁线路及城市下穿隧道，原建筑建设早于地铁一号线，地下遍布地铁隧道，在市、区两级规划部门支持下，通过置换部分用地满足施工条件，实现建设可行性；地下施工方面，地块西北侧紧邻衡山路下穿隧道及地铁一号线，最近距离约10米，施工受地铁安全限制，申通集团要求地下连续墙厚度达1.2米，且仅允许夜间地铁停运时段（约5小时）施工，并需应对夜间施工许可及周边居民投诉压力，市、区多次组织专家会审，配合项目组研究、优化技术方案，通过持续沟通及精细化施工时段安排，解决施工方面困难。
适配规范要求，统筹价值提升与权益保障
项目受地铁盾构影响，更新实施难度大，地下仅能开发两层空间，车位配建难以满足使用需求，光伏设置、绿化率等方面符合相关标准规范要求也存在一定难度。徐汇区政府给予项目更新规划指标及土地出让金等多方面支持：一是支持调整规划条件，适当提高容积率；二是多次指导设计方案，优化调整，确保东侧住宅居民建筑间距与日照条件符合现有规范，以及车位布局配置满足需求。
六、更新成效
社会效益：完善区域配套，推动商圈焕新升级
引入高品质公寓式酒店填补区域高端配套缺口，为企业高端人才提供居住服务，夯实人才服务基础，带动产业提升。通过硬件升级与业态创新，结合徐家汇天桥连廊24小时开放及地铁14号出入口结建，实现商圈步行系统闭环，强化商业活力。
经济效益：激发商圈活力，实现国有资产保值增值
项目将低效传统商业资产改造为商业与高端公寓式酒店复合优质资产，通过商业租金、公寓租金、广告收入及停车费等渠道获得长期稳定现金流。聚焦首店经济与品牌效应，结合立体交通体系与商圈连廊闭环建设，提升商业价值与客流导入能力，助力徐家汇商圈经济活力提升，为地方贡献稳定税收，实现国有资产保值增值与区域经济发展双赢。
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供稿：委更新处
编辑：何清扬
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