为系统总结近年来上海商办楼宇在降低空置率与更新提升方面的工作成效，市城市更新领导小组办公室及市、区（重点区域）商办楼宇降低空置率和更新提升工作专班领衔主编，由华建集团华东建筑设计研究院与上海市房地产科学研究院联合承编，共同完成了《商办楼宇更新提升实践模式》。该模式汇集了创新经验与有效路径，旨在为各类市场主体实施商办楼宇更新提供有益借鉴，激发更多探索实践，合力推动上海城市更新迈向更高质量、更可持续的发展，共建人民城市的美好未来。
我们将从中选取最具代表性的典型案例，陆续推出系列介绍。今天，就让我们一起走进第六个案例——闵行区虹桥阿里中心。
虹桥阿里中心自2018年建成并投入使用以来，由于虹桥商务区整体产业结构变化，导致商业、办公整体出租率下降，项目原有功能配置已无法满足当下需求，需通过项目业态调整降低自身空置率。基于虹桥枢纽核心区的交通优势及核心区内旺盛的商旅居住需求，项目通过创新的空间重构与业态融合、政府引导与市场运作，探索出一条将存量商办空间转型升级为商办住复合社区的有效路径。该项目充分发挥市场主体和民间资本作用，精准对接虹桥商务区商旅住宿与人才居住需求，实现项目整体入驻率提升。
一、项目概况
虹桥阿里中心建于2018年，位于闵行区申长路1398弄1-4号，南靠润虹路、北临淮虹路、西接申长路，处于虹桥国际中央商务区的核心区范围内。该区域主导功能为总部经济集聚区。项目用地面积2.56公顷，总建筑面积约13.1万平方米，土地性质为商业办公用地，建筑功能为办公和商业，地上建筑包括2栋9层和2栋8层办公楼，地下为3层停车及辅助功能空间。项目产权单位为传富置业（上海）有限公司，改造建设及运营单位为上海万宏栋酒店管理有限公司，运营团队由首旅如家集团管理。
更新前，虹桥阿里中心办公面积6.4万平方米，商业配套面积1.3万平方米，办公入驻率约60%。导致入驻率较低的原因有两个：一是近年来虹桥国际中央商务区核心区产业结构的变化，以及片区内原有企业增长放缓，导致片区内整体空置率升高；二是阿里巴巴集团上海总部已从虹桥阿里中心搬迁到徐汇滨江阿里中心，项目自身办公空间需求降低。
项目所在的虹桥国际中央商务区核心区（以下简称“虹桥商务区核心区”）面临楼宇空置压力与功能相对单一的双重挑战。与此同时，区域内商旅住宿设施供给不足，高端人才居住需求提高，存在显著的市场缺口。虹桥阿里中心积极响应闵行区政府、虹桥国际中央商务区管委会关于“提升区域品质、优化营商环境”的号召，结合内在发展动因、外在市场需求与未来发展规划，积极推进项目更新，对项目进行了全面优化提升，包含引入酒店业态、商业空间改造提升等内容。项目将原有空置办公空间改造为酒店，引入上海万宏栋酒店管理有限公司作为改造出资方及运营方，并引进首旅如家集团的中高端品牌“建国璞隐酒店”。项目于2024年4月启动改造，于2024年11月竣工开业，改造面积总计5219平方米，共提供92间客房，打造集办公、住宿、商业于一体的复合型办公园区。二期计划将9000多平方米的空置商办空间改造为长租公寓，目前改造仍在筹备中。
虹桥阿里中心建国璞隐酒店室内实景图
二、更新路径
政府引导，推动市场高效运作
政府层面，虹桥国际中央商务区管理委员会与闵行区新虹街道积极贯彻落实上海市相关政策精神，通过建立更新协调机制与潜力项目库，引导有实力的市场主体参与更新。企业层面，传富置业（上海）有限公司作为产权单位，充分利用商办楼宇功能转变政策，在坚持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的前提下，引入上海万宏栋酒店管理有限公司投资与运营，将部分办公改造为中高端酒店，发挥了其在资金筹措与酒店运营领域的综合优势。
三、项目投资和预期回报
产权方与运营方联合出资
本项目一期酒店改造由产权主体传富置业（上海）有限公司与上海万宏栋酒店管理有限公司联合投资，共计2210万元。其中酒店改造部分投资为2000万元，由上海万宏栋酒店管理有限公司出资；广场改造与亮化工程投资为150万元，路面改造为60万元，由传富置业（上海）有限公司出资。
投资回收周期可控
项目转型后形成了多元化的收益结构，酒店部分展会期间基本满房，非展会期间入住率可达70%，投资回收期约6～7年。通过功能转型，项目将低效闲置空间转化为高附加值业态，并可带动周边商办的入驻率增长与片区活力提升，经济效益显著。
虹桥阿里中心建国璞隐酒店室内实景图
四、特色亮点
精准定位客群，引入高端品牌
面对虹桥商务区核心区内酒店业态相对欠缺的现状，项目精准定位高净值、商旅人群的住宿需求，引入了首旅如家酒店集团旗下的中高端酒店品牌“建国璞隐”，打造为四星级标准的新中式酒店。以“人文与国风”为内核，提供“居善地以调养身心”的入住体验及舒适、安逸的旅途生活空间。改造后与区域内酒店互补形成良性带动作用，满足了周边高品质商旅住宿需求，有效补充酒店需求高峰期供给。项目通过增加酒店业态反哺办公与商业，打造“工作与生活都精彩”理念下的产业社区综合体，提升园区配套服务能力与资产价值，助推区域经济高质量发展。
功能垂直重组，环境整体升级
项目采用“垂直复合”理念，在B1至4层布局酒店接待、餐饮休闲、住宿生活等多重功能：其中B1层将原有商业区域改造为餐厅、健身房及洗衣房；1层改造为酒店接待区；上层办公区域则调整为酒店客房。同时，对申长路沿街商业界面提升改造、橱窗亮化及增加艺术装置，吸引人群停留；重塑广场空间，改造下沉式广场扶梯口，引入策展、市集、主题活动；改造B1层花园，为市民提供放松心情、享受自然的景观空间。通过整体环境提升强化“工作与生活融合”的场景体验，实现了从纯粹办公区向活力复合社区的转变。
虹桥阿里中心建国璞隐酒店室外实景图
虹桥阿里中心下沉广场庭院实景图
虹桥阿里中心下沉广场庭院实景图
五、政策支持与政府服务
管委会、属地街道总体统筹，保障项目顺利落地
本次改造包括红线内公共绿地优化方案审核、红线内改造升级等内容，涉及闵行区城管、交警、城运中心等多部门的监督审查。对此，虹桥管委会及新虹街道提供了多元化的服务和支持：一是邀请了“三师联创”团队及新虹街道对更新方案进行了联合会审，确保项目高质量推进；二是积极响应企业诉求，组织相关部门召开项目的可行性专题研讨会，并在7个工作日内完成街道内部申报审批，协助酒店主体办理相关流程，极大提升了审批效率。这套政府服务的组合拳，保障了项目快速从蓝图变为现实，从立项到竣工开业在1年内迅速完成，并在后续更新项目实施中发挥积极的示范效应。
六、更新成效
社会效益：
有效补齐区域住宿功能短板，带动虹桥板块商务功能提升
项目精准填补了虹桥国际中央商务区核心区住宿功能短板，为区域内的商务人士、企业员工等提供了高品质、多样化的居住选择，有力助推了大虹桥区域“15分钟宜居生活圈”的构建，提升了区域的综合竞争力与吸引力。
经济效益：
改善园区入驻率及租金水平，提升资产价值
项目改造后入驻率提升至80%，并带来了酒店经营收益。在提升自身资产价值的同时，项目带来的溢出效应也促进了园区整体租金水平与商业活力的提升。
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供稿：委更新处
编辑：何清扬
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