驻在LIV'N833地处中山公园商圈核心区。项目响应政策导向，采用市场化投融资模式，通过“外部资本产权收购与精细化专业运营”路径，提升建筑品质、优化空间与设施配置、完善运营服务，匹配高端租赁市场需求，将空置商办楼宇转型为高品质租赁住房社区。自2020年投入运营以来，项目出租率稳定在93%以上，实现了出租率与资产价值的显著提升，为中心城区盘活存量商办空间、发展租赁住房市场探索出一条可行路径。 一、项目概况 驻在LIV'N833位于长宁路833号，地处长宁区中山公园商圈核心地段，区域商业成熟、交通便利、区位优势突出。项目土地性质为商业办公用地，用地面积约1.13公顷，建筑面积约36089平方米，产权方为上海荣柏絮雨实业有限公司，建成于2005年。 项目地处“上海硅巷”规划范围，同时享有中山公园商圈成熟配套。该区域内集聚近80万平方米产业载体、近900家创新企业及多家世界500强企业，形成高端人才集聚效应，催生了强烈的品质租赁住房需求。 更新前，建筑为办公功能，长期空置。睿星资本（Greystar）经市场调研，把握国家及上海市加快发展租赁住房市场的政策机遇，通过收购项目产权并引入专业运营团队，将原261套公寓式办公单元改造为474套多种户型的高端租赁住房及配套服务空间，可出租面积约25103平方米。项目于2019年10月取得施工许可并开工建设，2020年12月投入运营。 驻在LIV'N833更新后公区 二、更新路径 政策引导，外资收购，探索转型高端租赁住房创新路径 项目积极响应《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》 《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）》等租赁住房相关政策，在“政府引导企业实施”框架下，睿星资本通过全资收购项目公司上海荣柏絮雨实业有限公司获取资产所有权，由其作为产权方与建设单位具体实施更新改造。该模式为项目提供了充足资金支持，注入国际化视野与市场化活力。后期运营则由上海荣柏絮雨实业有限公司负责，形成权责明晰、运作高效的实施架构。 三、项目投资和预期回报 项目由外资收购后实施自主更新，资金来源主要包括银行贷款（银团贷款）及自有资金。自投入运营以来，项目474套公寓月租金区间为18000一45000元，单套月均租金约25000元，租金收入占总收益的97%。项目已规划多元化资本退出路径，拟通过股权转让、结构化重组、公募REITs、持有型不动产ABS等金融方式实现投资回报，完成资本循环。 四、特色亮点 锚定高端租赁市场，构建品质租赁社区 项目基于中山公园商圈成熟商务区的区位特征，充分把握区域内高端人才对住房的多元需求。改造过程依托原有公寓式办公楼灵活的空间布局，打造出多种户型的租赁产品。定价综合参考上海市高端长租公寓市场行情及周边住宅租赁价格水平结合项目自身的地理位置、交通条件、产品特色、品牌价值和运营服务等优势，形成具有竞争力的市场溢价体系，目标客群清晰指向企业高管、高级白领及年轻创新人才等群体。 依托产品策划，匹配多元需求 项目提供从单间（50-66平方米）到三房（149平方米）共4种户型，覆盖不同客群的居住需求。通过较高装修标准、宽敞公共区域、完善配套设施及景观设计，营造高品质居住体验。特别是高区健身房、社交公区及景观露台等共享空间的打造，为商务人群提供多样化社交场景。通过企业协议及社会、国际渠道招商，项目成功吸引众多世界500强企业高级管理人员、企业家等优质客群入住，目前出租率稳定在93%以上，其中企业高级管理人员占比过半，外籍人士占比达85%，形成具有鲜明国际化特征的高端社区氛围。 提供标准化与差异化增值服务，打造高端租赁服务标杆 项目运营以完善的Greystar长租公寓运营服务体系为基础，提供每周客房清洁、布草更换、24小时安保与维修等标准化服务。同时，通过推行宠物友好政策、提供12小时中英双语接待、全天候开放公共区域与健身房，以及定期组织社群活动等特色服务，形成差异化优势。这套“标准化服务、差异化增值”的运营模式，充分满足国际化高端客群居住需求，构成项目独特市场竞争力。 五、政策支持与政府服务 政策引导房屋功能转型，并联审批提升服务效率 项目遵循国家与上海市相关政策指引，依托上海市租赁住房政策体系。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》允许商业用房在土地使用年限和容积率不变的前提下调整为居住用途；上海市随后发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》进一步细化了适用范围、转化原则和流程，为项目提供制度保障。项目据此开展建筑结构检测与加固，并准备完整申报材料，在区房管局牵头下并联征询区建管委、民防办、卫健委、生态环境局、绿容局、华阳路街道及派出所等9个部门意见，顺利完成房屋用途变更。 税收优惠减轻企业压力 项目响应国家和上海市住房租赁税收优惠政策，依据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）》等文件，在向个人出租住房时，房产税适用4%的优惠税率，增值税适用1.5%的优惠税率。这些优惠切实减轻企业税负，有效提升项目盈利能力，为可持续运营提供有力支持。 驻在LIV'N833更新后室内 六、更新成效 社会效益：填补区域高端租赁供给缺口 项目提供总面积约3.6万平方米、共474套高品质租赁住房，有效弥补区域高端租赁市场供给不足，提升中山公园商圈居住品质与供给结构，为周边商业导入稳定且高消费力客群，有效激发商业活力，增强商圈整体竞争力与品牌吸引力。项目可满足约1000人就近居住需求，有力促进华阳社区范围内职住平衡，有助于缓解通勤压力、提升区域城市活力与居住融合度，为构建功能复合、宜居宜业的城市社区提供重要支撑。 经济效益：实现资产显著增值 项目更新后坪效明显高于周边办公楼水平，实现显著租金溢价。项目价值大幅提升，为投资者带来稳定收益，也为将来通过金融方式退出创造有利条件。 – END – 供稿：委更新处 编辑：周慧怡 责任编辑：王侃 来稿请投：zjwxwxczx@163.com
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