闵行区地产城方江月路活力社区原为2010年世博家园配套办公区，含三栋长期闲置办公楼。2017年，上海地产投资有限公司依据《关于本市商业办公清理整顿项目转型的规划土地指导意见（试行）》，牵头将三栋建筑整体申请转型为租赁住房，于2019年完成装修改造并投入运营，2022年项目被认定为保障性租赁住房。项目采用“政府引导、国企主导”模式，后续以此作为底层资产之一，成功发行全国首单“商改保”公募REITs，实现资产盘活与资金高效回收。项目探索形成“投、融、建、管、退”的良性循环机制，为存量商办转型保障性租赁住房提供了可复制的示范经验。
一、项目概况 地产城方江月路活力社区由三栋楼组成，分别位于南江洲路55号、91号和125号，紧邻浦江城市生活广场商业中心，靠近地铁8号线江月路站，于2015年竣工。土地性质为配套商品房，建筑功能为办公，建筑面积约57560平方米。项目产权单位为上海地产集团有限公司旗下上海地产投资有限公司（以下简称“地产投资公司”），运营单位为上海地产集团有限公司旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司（以下简称“城方公司”）。 地产城方江月路活力社区所属的浦江世博家园作为2010年上海世博会动迁居民的安置社区，拥有完善的中小学、商业等配套设施。本项目原规划为社区办公配套，建成后三年，因周边办公市场环境变化及成本因素，长期处于空置状态。2017年，上海市发布《关于本市商业办公清理整顿项目转型的规划土地指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》），地产投资公司经综合评估后申请将项目转型为租赁住房，并于2018年获得闵行区政府批复同意。 项目1-2层为商业配套，面积4825平方米；3-20层为租赁住房，面积52734平方米，主力户型面积28-58平方米，约1080套。2019年5月，装修改造完成并作为租赁住房投入运营。2022年9月，项目被闵行区保障性租赁住房工作领导小组办公室认定为保障性租赁住房。 地产城方江月路活力社区更新后实景 二、更新路径 政府引导、国企操盘，签订补充出让土地合同转型租赁住房 依据2017年发布的《指导意见》，地产投资公司申请将该项目转型为租赁住房，并于2018年获得闵行区政府批复同意，项目综合评估报告同步获批。为提升运营能力，项目整体运营管理由上海地产集团旗下租赁住房专业运营平台（城方公司）负责。 地产城方江月路活力社区鸟瞰效果图 三、项目投资和预期回报 产权方与运营方联合投资实施改造 在项目改造升级中，地产投资公司投入基础设施改造约1800万元，城方公司投入装修改造费用约1.1亿元，合计改造投资约1.3亿元。转型为租赁住房后，2020—2022年，项目年营业收入分别为4452万元、5332万元和4751万元；2022年受疫情影响出现阶段性下滑，目前年均营业收入保持在5000万元以上，出租率约94%。 发行REITs实现资金回笼 2025年3月21日，汇添富上海地产租赁住房REITs获中国证监会批复，基金合同自当日起生效。3月31日上市首日涨幅达30%。借助基础设施公募REITs政策，项目提前约10年实现资金回笼，并实现资产溢价收益。 四、特色亮点 精准定位，打造差异化一居室产品 项目紧邻漕河泾浦江高科技园，主要面向周边产业园区就业人员，尤其是年轻白领和科技工作者。基于项目区位特征及市场两居室、三居室产品去化较缓的现状，项目定位为舒适型一居室，与周边集中式公寓的紧凑型一房及民宅大一房形成差异化竞争，填补市场空缺。地产投资公司负责完善基础设施，城方公司承担室内装修改造，全面保障居住品质。租金水平适中（约3000-5000元/月），户型以28-58平方米一居室为主，满足单身及小家庭居住需求，高度契合产业园区的职住平衡需求。项目在建设初期即与浦江城市生活广场一体化设计，生活配套便利，吸引了注重生活品质的租客群体。 专业运营，丰富社群活动 项目由城方公司负责运营，依托上海地产集团资源与经验，提供标准化物业服务，涵盖24小时安防、设施维护、社区活动组织等，并设立“锦秀·璟彩+”党群服务站，提升租户居住体验。执行民用水电收费标准，家具配置齐全，提升了管理效率与租户生活便利性。通过定期举办社区活动，增强租户互动与归属感，营造富有活力的社区氛围。 地产城方江月路活力社区更新后室内实景 五、政策支持与政府服务 政策引导，明确转型路径 2017年底，上海市规划和国土资源管理局印发《关于本市商业办公清理整顿项目转型的规划土地指导意见（试行）》，文件适用于本市商业办公清理整顿名单中的相关项目，为本项目转型提供了政策指引。该文件鼓励商业办公清理整顿项目在统筹区位、交通及公共配套的基础上，转型为租赁住房，原则上要求以整栋建筑作为最小转型单元。 闵行区多部门联动，完成建筑用途变更 2018年，闵行区政府批复同意项目转型为租赁住宅的综合评估报告。同年，闵行区规划和土地管理局与项目方签订补充出让土地合同，明确建筑性质由办公楼转为租赁住房。2021年，项目在闵行区规划和自然资源局完成产权证变更，建筑物性质更新为租赁住房。2022年，闵行区保障性租赁住房领导小组出具认定书，正式确认项目为保障性租赁住房。 六、更新成效 社会效益：盘活存量资产，增加保租房供给 作为上海市首批、闵行区首个存量闲置商办改造为租赁住房的项目，发挥了上海市及闵行区在盘活闲置商办资源、推动保障性租赁住房发展方面的创新示范效应。项目提供1080套集中式租赁房源，有效增加了上海保障性租赁住房供应规模，为缓解住房供需矛盾作出突出贡献。 经济效益：创新退出方式，实现资金高效回笼 项目原需运营约20年方可收回成本，改造为租赁住房后资金回收周期缩短约10年。上海地产集团通过发行基础设施公募REITs，将募集资金投入其他保障性租赁住房项目开发，并持续将优质租赁住房资产注入REITs平台，在提升企业租赁住房开发与运营能力的同时，有效缓解了资金压力。 – END – 供稿：委更新处 编辑：周慧怡 责任编辑：王侃 来稿请投：zjwxwxczx@163.com
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