专家观点 | “城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会专家发言摘录（六）

此次基准地价成果的公布，是土地估价行业期盼已久之事，其重要意义与所发挥的作用具体体现于以下几个方面：

一是具有现势性，2026版基准地价客观合理地反映了现时地价水平与变化趋势。工作开展过程中进行了充分的调研、研判和征询，组织多家机构参与地价评估测算工作、积极开展专题讨论与研判、借鉴国内外先进经验，对地价水平持续进行优化与调整。因此，价格反映了近年上海地价水平变化趋势，以商品住宅的基准地价为例，中环以内有所上调，中外环维持不变，外环有所下调，与近几年住宅用地出让的价格水平相契合。同时，2026版基准地价的级别呈现出有升有降的态势，与区域变化趋势相匹配，如黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛周边、浦东三林等片区为上海近年来发展的热点与亮点区域，其功能品质与基础设施配套均有明显提升，因此本次基准地价级别也相应提升。

二是具有前瞻性，2026版基准地价体现了上海服务国家战略、支撑“十五五”规划的导向。此次基准地价围绕上海“五个中心”建设、“四大功能”强化的经济发展目标，将容积率、持有调整、剩余年期修正等作为出让底价的控制性考量因素，能够减轻企业负担，为经济发展建设提供服务；此次基准地价划分也符合“上海2035”的城市发展空间格局；此次基准地价增强了民生保障力度，公服用地、租赁住房用地、养老用地等地价保持稳定，新增了殡葬用地地价，其价格水平也体现了民生导向与公共属性；此次基准地价能够助力乡村振兴与城乡一体化发展，为上海培育乡村产业、加快城乡一体建设用地市场提供重要支撑。

三是应用性强，2026版基准地价为地价评估提供了重要评估方法和标尺。在土地使用权出让、收回等土地出让评估以及出让决策过程中，基准地价是重要的对比指标，尤其在上海产业用地综合价值评估中，基准地价系数修正法是必须采用的方法。同时，也为其他目的的不动产价值评估提供可靠参考，在不动产二级市场交易、抵押融资、纠纷处置、资产核算等价格评估中，基准地价都可以成为评估方法之一。总体上，2026版基准地价完善了持有修正系数、增加了持有修正公式，优化了容积率修正、土地还原利率等，修正体系更加科学，保证了基准地价系数修正法估价结果的科学合理性。