我们将从中选取最具代表性的典型案例，陆续推出系列介绍。今天，就让我们一起走进第三个案例——虹口区石油大厦。
石油大厦位于大柏树商务单元整体更新规划范围，通过精准对接虹口区养老设施紧缺需求，将闲置国有办公楼整体转型为护理、养老深度融合的复合型康养综合体。项目作为区域存量资源高效利用的重点示范，充分发挥了民间资本在投资、改造与运营中的主体作用，采用“政府引导、市场运作”模式，通过功能兼容、流程优化与多方协同的方式，实现存量资产快速活化与片区功能提升，探索出一条利用存量资源快速补充养老设施的有效途径。项目拟于2026年底前建成运营，预计提供床位近600张。
石油大厦更新后室内效果图
一、项目概况
石油大厦位于虹口区中山北二路1497号，地处大柏树商务单元核心区域，1996年竣工。土地性质为商业办公用地，房屋类型为办公楼，土地面积约0.22公顷，建筑面积约13217平方米。项目产权单位为大庆石油管理局驻上海办事处，投资建设运营单位为上海康邻养老服务有限公司。虹口区60周岁及以上老年户籍人口占全区总人口45.2%，老龄化程度居全市首位，养老服务需求旺盛。根据区域养老设施专项规划，大柏树地区的养老设施供给存在严重不足情况。同时，石油大厦楼龄已近30年，存在建筑设计、功能布局、设备设施老旧等问题，改造前空置近4年。虹口区政府结合地理位置、闲置楼宇排摸、周边环境等因素进行综合研判，引入上海康而寿养老服务有限公司旗下上海康邻养老服务有限公司（以下简称“康邻养老”）对石油大厦进行改造，拟通过功能复合设计，将石油大厦C栋改造为养老院，D栋改造为护理院，预计提供床位近600张，打造具有海派基因和中医药文化基因的复合型康养综合体。项目于2025年9月11日取得施工许可，目前已正式开工，计划于2026年底前建成运营。
二、更新路径
政府建库引导，民企竞拍操盘
虹口区对区域内的闲置商办楼宇进行全面摸底排查，建立“潜力资源库”，做到“一房一档”。聚焦需求强烈的区域，引导信誉好、实力强、经验丰富的经营主体，自主选择存量楼宇开展养老服务机构转型。区内企业上海康邻养老服务有限公司通过竞拍招投标方式整体租赁石油大厦，充分发挥民营企业在管理、市场运营方面的优势，自筹资金开展项目更新改造和运营管理。
石油大厦更新后公区效果图
根据政府新政，实现存量盘活、功能转化
项目受益于《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》的“保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变，允许在一定时期内兼容相关业态”政策，未转换土地性质。项目成功实践了上海城市更新“存量盘活、功能优化”的政策，通过专项功能转换审批，在存量商办用地（C2C8）框架内，通过“功能兼容”模式，从单一的“商办用地”转型为“兼容康养服务功能的存量更新用地”。实现康养功能复合、建筑外立面焕新、公共文化活动空间重塑多场景协同更新改造，改善片区城市界面，完善健康服务链条。
三、项目投资和预期回报
运营主体自主投资，“微更新”控制成本
石油大厦整体建设运营均由康邻养老服务公司承担，项目改造总投资约1.2亿元。其中，室内更新改造和室外口袋公园改造投入约6000万—7000万元，设备设施等软件投入约1000万—2000万元，其余为初期运营成本。此外，租金成本1260万元/年，一次性协定10年租期起，租金每3年递增5%。项目获得养老床位专项财政补贴，金额为250万元，主要用于项目内养老床位相关的设施完善与服务升级。在实施层面，秉持“微更新”理念，严格控制成本，保留原建筑主体结构，针对性改造内部空间，为民间资本参与城市更新提供了投入可控、回报可期的实践范本。
长期自持运营，实现稳定盈利
项目建成后约提供500张护理及养老床位，规划运营后7—8年可实现盈利，年均收益率约12%—14%。本项目在运营规划中不考虑退出，计划以长期自持的方式深度参与市场。
四、特色亮点
精准定位，实现企业、居民、区域三方共赢
项目精准诊断原写字楼“收益低、功能脱节”的困境，锚定区域老龄化带来的康养资源核心缺口，确定“复合型康养综合体”定位。依此确定的护理院、养老院复合业态，成功兼顾了企业收益（资产增值与更高回报率）、居民利益（“一站式”康养服务）与区域发展（补齐民生短板、产业升级），实现了三方价值共赢。项目以“康养为核、协同共生、民生与收益双优”为核心理念，创新运营模式：医养结合方面，石油大厦提供“康复护理、长期照护、日常医疗”服务体系；智慧养老方面，与中国中车等开展战略合作，拟引入智能护理床等智能设备，同时引入人工智能、AR、VR等技术，还原老年人生活场景记忆，提供更高质量精神关怀，通过智能化手段解决失能老人照护痛点。
石油大厦更新后口袋公园效果图
楼宇与片区协同更新，重塑环境
在大柏树商务单元片区更新中，“三师联创”团队与康邻养老公司积极沟通，在楼宇内部功能转型升级的同时，对楼宇相邻的沿街绿化空间进行协同提升，将其打造为中医主题的口袋公园，改善片区城市公共空间及其界面。
五、政策支持与政府服务
专题会审机制，缩短审批周期
虹口区建立了行业部门牵头，规资、建管、消防、市场监管、卫健等职能部门共同参与的“同步审核、并联审批”工作机制。采用“一站式”审议模式，企业一次性提交材料，各部门现场提出审核意见，明确修改方向与完成时限，将传统的“串联审批”变为高效的“同步审核、并联审批”。通过2次专题会审即就“康养兼容用地审批、消防适配”等核心问题达成一致，审批周期较传统模式缩短。
制定操作指引，建立“入库机制”，打通绿色通道
虹口区民政局牵头推进存量房屋转型为养老服务设施，专门制定《临时改变建筑用途方式的操作流程指引图》，明确转变使用用途的适用条件、申报材料、技术标准和办理路径，极大提高了审批效率。目前已有雨花大酒店、热带雨林酒店、宝隆宾馆、石油大厦四处存量资源改建养老机构完成立项，改建完成后合计可提供养老床位966张。项目还受益于“城市更新单元入库联动机制”。在启动初期即被纳入“大柏树商务楼宇更新单元”整体规划，从而享受用途转换优先审批、概算审核绿色通道等政策倾斜。规划资源部门以“单元规划符合性”为依据审批用途转换，民政、卫健部门结合单元内民生需求出具匹配意见，大幅减少了材料冗余。
协调增设消防登高操作场地，解决消防难点
石油大厦项目周边环境复杂，北面为公共绿地，南面是学校，不具备独立设置消防登高面和环形车道的条件。因此，区政府工作专班牵头协调绿容、建管、教委等部门，以资源共享的创新思路，通过调整公共绿化布局，借用毗邻的南湖职业技术学院场地，增设消防登高操作场地，并以会议纪要形式固化解决方案，解决消防难点，确保安全底线。
区级专班提供“一站式”指导
虹口区建立区级工作专班，为企业提供从项目咨询、前期评估到手续办理的全流程“一站式”服务和指导。通过提前介入，帮助企业吃透政策、完成材料准备，并协助部门对接。
石油大厦更新后门诊入口效果图
石油大厦更新后屋顶天街效果图
六、更新成效
经济效益：吸引民间投资，激发产业活力
项目成功吸引了民间资本约1.2亿元投入城市更新与银发经济领域。升级前，项目以传统写字楼单一租赁为收益模式，年均回报率约8%—10%；升级后，规划第7—8年收回投资，年均回报率提升至12%—14%，实现资产价值显著增长。此外，项目运营后，将创造大量的护理、医护、管理、后勤等就业岗位，并通过持续经营为地方贡献稳定税收。项目将空置近4年的低效资产转化为能产生稳定现金流的生产性资产，为产权单位带来了长期租金收益，实现了国有资产的保值增值。
社会效益：有效补齐区域养老医疗护理民生短板
项目直接为虹口区及周边新增近600张高品质康养床位（包含护理型床位），有效缓解了大柏树片区“养老设施供给严重不足”的矛盾。它精准服务慢性病患者、术后康复人群、高龄失能/半失能老人，构建了“康复护理、长期照护、日常医疗”的“一站式”服务体系，有力支撑了“15分钟健康服务圈”的建设，与社区卫生服务中心形成资源互补，进一步优化区域民生配套。
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供稿：委更新处
编辑：何清扬
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