【城市更新】黄浦区外滩FTC项目：政府引导、国企承租，转型"内容＋科技"创新载体，促进区域产业协同

外滩FTC项目是外滩“第二立面”更新的核心标杆项目，也是黄浦区推进“金融城＋科技城”双城融合的关键载体。其依托上海市“互联网沪九条”、《上海高质量推进全球金融科技中心建设行动方案》及黄浦区“中央科创区”战略，以“金融科技生态社区”与“有趣潮流创作者社区”双重定位为核心，成功转型为全市首个“内容＋科技”创新载体。外滩FTC既聚焦金融科技产业孵化与内容创作集聚，又兼顾公共服务与市民体验，通过空间开放、功能融合与数字化运营，以功能主导驱动楼宇更新，以单体楼宇更新驱动街区功能焕新，探索出“产业赋能＋区域激活”的更新路径，为中心城区破解历史文化遗产保护与利用脱节的难题提供了“黄浦样本”。

外滩FTC项目位于上海市黄浦区九江路69号，地处外滩“第二立面”更新区域核心地段，其所在的九江路是上海64条“永不拓宽”的风貌保护道路之一，位于外滩金融集聚带区域，周边聚集着众多高能级金融机构，且毗邻南京东路商圈，地理区位优越。建筑前身为古象大楼，始建于1936年，1996-1997年重建。土地性质为商务办公用地，原建筑功能为传统商办，更新后为“金融科技生态社区+有趣潮流创作者社区”，总建筑面积约4762平方米（不含露台），配套3层露台。

改造前的古象大楼楼龄近20年，建筑环境不理想，业态类型与区位不匹配。更新源于三重因素驱动：一是响应市级金融科技与内容创作产业政策、区级“中央科创区”战略导向；二是填补黄浦区高质量科创载体空白，解决科技企业分散问题，激活外滩“第二立面”区域活力；三是突破建筑传统商办单一出租模式，通过功能升级实现价值提升。

项目的更新目标为打造黄浦区“金融城+科技城”双城融合的关键载体，功能定位为“Fintech-Community（金融科技生态社区）”与“Fun-Trend-Creator（有趣潮流创作者社区）”，既要建成金融科技发展新高地，也要成为互联网优质内容创作集聚区。通过开放的空间设计与楼层特色功能布局重塑建筑价值，同步集成创新实验、路演展示、交流研讨、成果转化、政策对接、企业孵化、共享办公等服务功能，为金融科技、内容创作者等主体提供全方位服务，有效破解了历史风貌区内高附加值创意产业载体短缺以及外滩金融集聚带科技配套能级不足等结构性问题，初步构建起“上下充分贯通、要素充分聚集、活力充分涌动”的创新载体。

外滩FTC更新后外摆区域

项目通过装饰装修路径更新。更新定位方面，2023年承租之初曾以普通办公楼宇进行更新，2025年区级战略明确后，明确了“双FTC”定位，构建多元主体集聚生态。在建筑更新方面，2023年完成基础装修提升后，2025年结合新定位开展软装提升，进一步优化空间功能。

政府层面，强化政策引导与跨部门协调，《上海高质量推进全球金融科技中心建设行动方案》与《上海市关于支持互联网优质内容创作的若干举措》（“互联网沪九条”）提供产业指引，2025年初“中央科创区”概念提出，将金融科技定为核心产业，为项目双定位提供顶层指引。企业层面，具体推进项目改造施工、运营机制完善、数智平台开发、产业招商选育等工作。项目的产权方为华生化工，改造和运营单位为黄浦科创集团，集团通过承租方式获取楼宇运营权，负责项目全周期更新与运营，招商聚焦金融科技企业、内容创作者、投资机构、研究机构等多元主体，通过精准招商实现产业与创作群体集聚。平台层面，和复旦、港大等高校合作，共建金融科技实验室等平台；和小红书等平台企业合作，导入创意内容，优化创新氛围。

本项目由国企主导投资，以长期运营回收成本为目标。建设运营主体为黄浦科创集团，总投资金额约3000万元，资金筹集模式为黄浦科创集团全额自有资金投入，未引入外部融资，保障项目自主运营与决策效率。投资回报规划围绕15年租赁期限展开，其中前2年为装修改造期，计划在剩余13年运营期内收回全部投资成本。

本项目收入来源包括办公区域租金、“FTC+1”联名咖啡合作收益、活动场地租赁费用、原创周边售卖等。与传统商业楼宇盈利的回报逻辑不同，外滩FTC的回报理念更侧重“产业赋能与区域价值提升”。项目首要目标并非短期财务盈利，而是通过集聚金融科技企业与内容创作者，带动区域相关产业发展，为黄浦区贡献经济产值与流量活力；财务回报更多作为支撑项目持续运营的基础，而非核心导向，体现了“社会效益优先、经济效益为辅”的更新理念。

外滩FTC更新后零碳直播间

外滩FTC更新后室外露台

整幢大楼围绕“优质内容生产者集聚区”“金融科技生态社区”两项功能，自成产业生态微系统。依托“5T”理念（Transcend无界融合、Trigger灵感引爆、Transform价值转化、Thrive协同共生、Trust可信未来），推动金融科技与内容创作相互赋能——金融科技企业可通过内容创作传播技术价值，创作者可借助金融科技资源拓展创作场景，形成“科技让内容生长、内容让科技破圈”的更迭范式。重点对接企业、创作者、投资机构，同时联动小红书等头部平台，形成“主体+平台”招商矩阵，加速产业与创作生态集聚。

项目突破传统商办楼宇的封闭属性，以“开放、亲民”为设计核心，底层空间开放，引导周边楼宇打开底层空间，与FTC形成功能联系，使人流在该区域流动联通。通过引导周边建筑外立面、巷弄环境、第五立面、街面开放等方面的改造提升，以单体楼宇更新驱动街区功能焕新。建筑内空间布局同时满足金融科技用户和内容创作者两类群体需求，采用“模块化”设计，共享工位、直播间隔断可根据企业需求灵活调整，并强化“垂直生态社区”功能布局：3-5楼的产业孵化空间、直播间、展厅等服务金融科技企业，支撑内容创作；2楼的区政务服务中心则为两类主体提供公共服务；1楼为非正式交流和咖啡休憩空间；2楼至7楼设置研讨会场或高品质艺术秀场，开放的露台可作为观景休息及创意活动发布场所。

1楼（含外摆区域）全时段开放，2楼及以上设闸机区分人群，保障运营秩序。节日举办亲子活动、快闪、魔术、脱口秀等市民参与度高的活动，吸引大量游客与本地居民打卡，让建筑从“商业空间”转变为“城市会客厅”。开发“外滩FTC”小程序，整合工位预订、会议预约、政务咨询、供需对接等功能，实现入驻主体与访客的数字化管理，提升运营效率。此外，外滩FTC部署“AI碳去除系统”，通过智能滴灌和AI碳汇计算，实时监测并量化绿植墙的碳吸收量，将数据可视化，实现生态功能与建筑运营的有机结合。

外滩FTC更新后展厅

2025年黄浦区提出的“中央科创区”战略，明确将金融科技定为黄浦区科创发展主导产业，并认定外滩FTC是理想承载载体，直接推动项目“双FTC定位”确立，确保项目发展与区域战略同频。同时，为项目提供政策资金、营商服务、平台资源等多维支持，对入驻MCN机构最高给予500万元落地补贴，对优质内容创作者最高奖励100万元，每年拿出不少于5亿元支持金融科技产业发展。

针对改造中的各类协调问题，区更新办、街道主动介入，牵头组织项目团队与周边业主、相关单位定期召开沟通会议，由街道统筹解决改造中的邻里协调、市容保障等实际问题，降低项目推进阻力。此外，政府推动区政务服务中心落地项目2楼，为入驻的金融科技企业、内容创作者提供就近政务服务，实现“产业服务、政务服务”一体化。

作为黄浦区“金融科技生态社区”的首个标杆项目，项目已展现区域带动潜力：通过自身活力激发，为外滩“第二立面”改造提供示范；项目计划未来将“外滩FTC”小程序功能拓展至黄浦区其他生态社区楼宇，带动周边楼宇的主体实施自主更新，推动单点标杆向区域协同升级。

从产业赋能看，项目通过集聚金融科技企业与内容创作者，初步形成“科技赋能内容、内容传播科技”的互动模式，为黄浦区“金融城+科技城”双城融合提供实践样本；同时，项目带来的流量与产值，为区域经济活力提升与产业结构优化注入新动能。围绕“双FTC”定位，项目在金融科技与内容创作两大领域均实现有效集聚。在金融科技领域，截至3月15日，已招商引入约90家企业，涵盖金融科技机构、孵化器及相关研究机构；产业孵化空间逐步启用。在内容创作领域，入驻个人创作者1900余人，其中包含大量博主群体，形成“创作者+平台”的联动生态和产业规模效应。多元收入来源也为项目持续运营提供财务基础。

自2025年7月17日“互联网优质内容创作集聚区”正式启动以来，项目活动举办成效显著，累计举办各类特色活动1200余场。活动覆盖多元群体，既有面向专业领域的交流活动，也有服务市民与游客的公共活动，同时包含产业孵化类活动，日均接待非入驻人员超200人次，并持续通过媒体传播与文化活动强化外滩文化影响力，实现“专业赋能、公共服务”双重价值。