口述：徐哨
采访：韩海峰
整理：韩海峰
时间：2025年7月23日
徐哨：1975年8月生。现任上海广陈投资发展有限公司总经理。
建设美好家园，是每个城市居民的共同愿望。天乐小区旧街坊改造项目，是松江区城市更新的重要实践。从问题重重到焕然一新，从“被遗忘”到搭上改造“末班车”，这座拥有1410户居民的老旧小区，实现了生活环境的改善，更生动诠释了城市发展成果真正惠及民生的深刻内涵。
积重难返：老旧小区的“通病”
天乐小区位于松江区谷阳北路900弄，东临通波塘，南临G60沪昆高速，西临谷阳北路，北临二里泾河。占地面积98500平方米，建筑面积124334平方米，38幢住宅楼的114个楼道里，居住着1410户、4515位居民。
小区大门
作为方松街道辖区内房龄最久的居民小区之一，天乐小区从1995年起分四期建设，房屋属性复杂——既有解困房，又有原国企员工安置房，还有一般商品房。2017年底，我接到了可能要承接改造项目的消息，第一次实地察看这个小区，当时的情景让我至今难忘。
走进小区，最先映入眼帘的，是斑驳的外墙、破损的路面和杂乱的停车。挨家挨户查看后我发现，几乎每栋楼的顶层都有严重的渗水问题，有的居民甚至在屋里放着好几个盆子接水。
深入了解后，我发现小区的问题层出不穷。除了屋顶漏水这个老大难外，道路狭窄破损也是居民日常生活中的一大困扰。每当上下班高峰期，小区内的唯一通道就会变得拥堵不堪，车辆和行人混杂在一起，既不安全也不便民。而停车位的严重不足，更是让许多居民头疼不已。有些居民为了找个停车位，要在小区里绕好几圈，最后只能把车停在小区外很远的地方。
“徐经理，这里的问题实在太多了，每周都有五六起居民报修，但很多问题根本解决不了。”小区居委会主任的这句话，至今让人深深震撼——一个有着1400多户居民的小区，每个月竟然有5%至10%的报修问题只能“劝阻作罢”。
问题的症结到底在哪里？主要是小区房屋属性多元化，导致公共维修基金有限。面对大量亟须解决的问题，小区居委会、业委会、物业“三驾马车”自然应接不暇、捉襟见肘，每次只能“小修小补”、暂时应付，无法解决根本问题。
居民们对于实施改造的呼声很高，但在当时看来，这似乎是个遥不可及的梦想。更让人无奈的是，在松江区2016年12月启动的58个旧街坊整体改造名单中，天乐小区并不在列。在很多人的固有认识里，方松街道属于松江新城，不应该存在老旧小区。但事实上，天乐小区的建设时间要早于松江老城区的许多小区，确实是一个“被遗忘”的旧街坊。
峰回路转：搭上改造“末班车”
事情的转机出现在2017年12月的一次人大代表进社区活动。那是一个寒冷的冬日，区委主要领导来到天乐小区实地调研，走访了几户家庭，近距离感受到了小区面临的实际问题。
当时的场景我至今记忆犹新——在小区的一个简易会议室里，当听到居民们反映屋顶漏水、道路拥堵、停车困难等问题时，区委书记当场表示，要把人民群众的事当作亲人的事来办。这句话说得很朴实，但每个人都能感受到其中的分量。
一石激起千层浪。区职能部门和街道立即行动起来，项目团队也开始全面摸底调研，制订初步改造计划。2018年3月，区领导实地调研天乐小区，强调要在改造中加入智慧安防、智慧管理的元素，让这个老旧小区在改造后能够跟上时代发展的步伐。
2018年4月初，一个具有里程碑意义的消息传来：区委、区政府决定将天乐小区纳入旧街坊整体改造项目。而当时，松江区的旧街坊整体改造已经接近尾声，可以说，天乐小区搭上了这趟改造的“末班车”。得知这个消息时，我感到既兴奋又压力巨大。兴奋的是，居民们多年的期盼终于有了实现的可能；压力在于，当时松江区的大部分旧街坊改造项目都已经完成或接近完成，作为“末班车”项目，必须在有限的时间内，做出不亚于其他项目的成效。
街道将这个项目交给上海广陈投资发展有限公司来实施，既是信任，也是考验。作为方松街道的直属公司，我们在松江新城开发建设中积累了丰富的房产开发经验，但老旧小区改造与新项目开发完全不同，需要更加细致入微的民生关怀。
那段时间，项目团队几乎天天泡在小区里，与居民们面对面交流，了解他们的真实需求和期盼。从春天到夏天，从夏天到秋天，团队成员走遍了小区的每一个角落，记录下了每一个问题，也收集了居民们的每一个建议。这种深入实地的调研方式，让项目团队对小区的情况有了更加深入和全面的了解。
小区改造前的外立面
问需于民：让居民当家作主
我深知旧街坊改造不仅仅是城市更新的技术问题，更重要的是提升居民的获得感和幸福感。为此，项目启动之初，我们就确立了一个原则：最大程度听取和尊重群众意见，让居民真正当家作主。
作为旧街坊改造的“新兵”，我们缺乏相关经验。为了少走弯路，团队专门到徐汇区梅陇街道调研取经。那次调研让我们大开眼界、深受启发，一方面，看到了天乐小区改造的美好前景，更加坚定了做好这项民生工程的信心；另一方面，我们也深刻认识到，只有问需于民，改造才能走出闭门造车、千人一面、“一刀切”的困境。
接下来的工作重点是明确改造区域整体目标。我们采用了“菜单式选择”的做法，将所有可能的修缮改造内容列成清单，包括外立面整治、屋顶防水、道路改造、停车位增设、绿化提升等十几个大项，每个大项下面又细分为若干小项。然后，组织了两轮居民意见征询会。
第一轮征询会在小区的活动中心举行，来了200多位居民代表。在详细介绍每个改造项目的内容、预期效果和大概费用的基础上，让居民们充分讨论，提出意见和建议。那次会议开了整整一个下午，居民们的发言很踊跃，也很实在。
“最迫切的是解决漏水问题，每年一到梅雨季节，家里就遭殃。”一位顶楼居民的发言引起了大家的共鸣。
“停车太难了，年轻人下班回来，经常要把车停到小区外面很远的地方。”另一位居民补充道。
“小区里的路太窄了，救护车、消防车都进不来，这是个很大的安全隐患。”一位年长的居民提出了自己的担忧。
这些真实的声音让团队对改造重点有了更清晰的认识。经过两轮意见征询，居民们最终选择了外立面整治改造、屋顶防水修缮、道路优化与通行保障、排水系统升级与雨污分流、停车位规划与扩容、小区环境改善六个方面。
改造前的天乐小区
这个“菜单式选择”的做法，既尊重了居民的意愿，也保证了改造工作的针对性和实效性。居民们都说，这样的改造方式让他们感到很暖心，因为每一个项目都是自己选择的，每一分钱都花在了刀刃上。
在工程管理方面，我们严格遵循每道工序举牌验收制度，邀请居民参与监督。21名社区退休党员和志愿者成立了市民监督小组，每天对施工现场进行巡视。工程例会上，每次都能看到居民代表的身影。咨询投诉平台的设立，也方便了居民就改造相关问题实时沟通协调。
这种全程参与、全程监督的做法，不仅保证了工程质量，也让居民们对改造工作有了更深的理解和支持。有居民说：“看到自己的家园一天天变美，心里格外高兴，特别感谢政府为民办实事的决心。”
精准施策：一揽子解决急难愁盼
经过充分调研和居民意见征询，项目团队针对六大改造问题分别制定了具体策略，每一条都凝聚着建设者的心血和居民的期盼：
外立面整治改造是居民们最关心的问题之一。所以，我们统一规划设计建筑外立面，修复脱落墙面。在色彩选择上，反复征询居民意见，最终确定了奶黄色和巧克力色的搭配方案。当时有居民担心颜色会不会过时，我们专门请来了色彩专家进行论证。现在几年过去了，这个配色方案仍然显得洋气而不失庄重。
改造后的小区外立面
屋顶防水修缮是技术难度最高的工作。我们对每栋楼的屋顶进行了全面防水处理，更换老化防水层。项目采用了最先进的防水材料和工艺，确保屋顶不再漏水。改造完成后，再也没有居民因为漏水问题来投诉了。
道路优化与通行保障是这次改造的重点。我们花费了大量心血，将小区主干道路面拓宽，并将南北两头的断头路彻底打通。改造前，小区只有一条主干道可以出行，每到早晚高峰时段，路面十分拥堵。经过精心设计，改造后小区有三条道路可以通往大门口，大大缓解了交通压力。同时，整个小区还重新铺设了柏油马路，路面宽敞又舒适。
小区改造后的道路
排水系统升级与雨污分流是一项隐蔽工程。这项工作虽然居民看不见，却从根本上解决了小区积水问题，提升了整个区域的水环境质量。
停车位规划与扩容是居民反映最强烈的问题。我们充分挖掘小区内的闲置空地、绿地等空间资源，通过科学规划，共增设200多个停车位，有效缓解了停车难题。有位居民说：“以前节假日期间，子女过来看望父母，小区里转半个钟头都找不到停车位，现在不一样了，不仅停车方便，小区面貌也焕然一新。”
小区改造后的停车位
小区环境改善工作同样重要。通过依法拆除私搭乱建建筑，我们在清理违规占用公共空间的同时，还新建了一条长约400米的健身步道，一路绿树成荫，成了小区一道亮丽的风景线。每天晚饭后，都有居民沿着步道散步聊天，享受家门口健身的惬意生活。
小区改造后的绿化和健身跑道
在改造过程中，有一个细节让人印象特别深刻。小区内原来有很多“飞线”，既是安全隐患，又影响美观。项目团队考虑：何不结合旧改将车库用电这个“老大难”问题一并解决？经过多方努力并征询相关业主意见，最终确定了由施工单位预埋地下管道、物业协助接通电源的方案。这个方案一下子解决了困扰小区长达20多年的用电难问题。安全隐患胜明火，居民难事无小事，现在车库用电方便了，头顶的“蜘蛛网”不见了，居民心里也感觉踏实多了。
改造完成后，天乐小区真正实现了“旧貌换新颜”。走在小区里，到处都是生机勃勃的景象：崭新的外立面在阳光下闪闪发光，宽敞的道路两旁绿树成荫，整齐的停车位秩序井然，健身步道上居民们悠闲地散步聊天……天乐小区的成功改造，也为其他老旧小区的改造提供了宝贵的经验和借鉴。现在，这样的故事在上海的每一个角落不断上演，共同绘就民生幸福的美好图景。
■来源 《口述松江城市更新》
■编辑 曲虹
■栏目主编 许萍
