【最新】政策赋能 国企发力，商办楼宇变身长租公寓

中山西路宜山路口，在玻璃幕墙的高层商务楼和居民小区的环抱中，一栋白色7层的公寓楼“瑞元里·中山西路店”显得清新亮眼。

1楼是大堂明亮通透，是公共活动空间和健身房，从2楼开始到7楼是89套20-52平米不等的房间，设施齐全、拎包入住。“体验感很好”是住户们最直观的感受，“这边交通各个方面都比较方便。因为走5分钟就是地铁3、4、9号线，然后9号线一站就到徐家汇了。周围有商场还有六院，也都比较方便。这里的居住环境就是体验感蛮好的，生活在这里还是蛮开心的。”

住户们没想到，这处宜居空间的前身是隧道股份旗下上海沪水置业有限公司建于1994年的商办写字楼——沪水商务楼，建筑面积超3100平方米。近些年，出租率持续下滑，到2023年前后只有50%左右，成为集团内一处低效资产。上海瑞元里公寓管理有限公司总经理包昀说，基于市场环境和上海发展保障性租赁住房的实际需求，他们决定把写字楼更新为长租公寓。“我们对它重新做了一个从资产角度做的定位和策划、研究。当时，市里商改住的政策还没有出台，是叫‘非改居保障性租赁住房政策’，基于这个政策，我们把这个项目做成了保障性租赁住房。我们希望它能够变成一些年轻人住得起、住得好的一个空间。”包昀表示。

商办楼改长租公寓，绝非简单的空间分割。项目团队开展 “精细化手术”：将大开间办公区科学改造为多元户型，配套完善水电、卫生间等居住设施；采用化学植筋技术加固建筑基础，将楼梯间框架柱抗震等级提升一级，全方位增强居住安全性与稳定性。徐汇区相关部门也主动提前介入，精准对接水电民用标准认定等关键事项，确保支持政策落地生效。

如今，而立之年的沪水商务楼更新转型为长租公寓，增加了中心城区保障性租赁住房的供给，从去年10月底开业至今，出租率已达90%，成为在上海打拼的青年人的一处温暖港湾。包昀说，对企业而言，存量资产得以盘活，也带来了收益，“站在我们企业的角度来说，一方面是资产价值的提升，因为从我们实际的经济效益来看，光租金坪效可能提升了18%。另外，资产价值其实提升得更多，从整个集团的收益来看，大概提升了接近50%。”

主动赋能城市转型与升级，依托旗下建元资管平台，隧道股份已启动对企业内其他的排查梳理。隧道股份建元资管党委副书记裴蓓说，上海市“十五五”规划建议中提出“分类引导低效商办楼宇和商办设施更新，支持功能兼容转换”也让他们更有信心，目前，正与相关区和国企合作，计划对其自有的低效商务楼宇进行改造，进而输出管理、输出标准、输出品牌，在资本运作、商业模式、智慧运营等方面进一步突破。

“作为国有企业，怎么样跟社会的需求结合起来，能够回馈社会能够担责，也是我们集团公司业务转型比较重要的一步。”裴蓓表示。

随着政策红利持续释放，更多低效商办空间将变身宜居宜业的优质载体，为上海的城市发展注入更多活力。