【住房更新，匠心传承】愚园路1320弄10号（董竹君故居）优秀历史建筑修缮项目

2024年在政府相关部门的牵头、安排、协调及推进下，启动对愚园路1320弄10号建筑的保护性修缮，由新长宁集团投资及实施更新，通过合作运营，优化社区商业，打造特色项目，旨在通过此次修缮，把“人文”“城市功能”以及“空间环境”结合起来，完成“商业和艺术”“生活和艺术”“旅游和艺术”跨界融合。

重点保护部位风貌恢复

修缮前愚园路1320弄建筑外立面的墙体，很多都是分化脱落，以及后期人为修补过大小各异，层次不齐的怪异石子。经专家和施工团队反复验证，终于确认了最合适的卵石材质及粒径大小。为保证“原真性”，仅对石头排列试样就做了10种样板，选定了最为接近“真相”的一种。仅仅是修复外墙，铺贴加上损耗就用掉了10余吨卵石。

“最低干预、可逆、可识别性” 修缮原则

保护保留原建筑东山墙卵石立面，保持可识别性，满足日后对老建筑的修缮研究，将本体完好保存。

在修缮过程中发现，老洋房东山墙立面卵石破损情况较少，为保留原建筑历史沧桑感，在修缮此区域时，施工团队通过专门外墙清洁剂配合低压冲洗的方法，最低干预外墙质感，最大程度保留了历史外墙材料。

（主楼）保留历史老墙面

在将辅房结构加固重做的同时，外立面新做水刷石，使得主楼老洋房和东侧四层辅房在外立面形式风格协调的同时，存在有历史建筑变迁的可识别性。

（辅房）新做水刷石外墙

结构修缮提升建筑安全性

木构件的腐烂、白蚁的蛀蚀等是砖木结构老房子存在的突出难点问题，也是此次修缮面临的极大挑战。

在修复过程中，施工团队将屋顶的每一榀屋架都在卸下后，经过各种修补或更换的处理再得以原位复原并加固，并对木屋架、木构件进行防虫防腐处理。对室内的木楼板、木格栅、木楼梯、木隔墙等进行检修及加固，排除安全隐患。

设备隐身提升建筑舒适性

再利用是历史建筑修缮更新的主要目的，在历史建筑中植入满足当下使用需求的设备，贯穿整个设计施工全过程。

随着现场打开，一些有历史价值的构件暴露，原室内中不合理吊顶需取消，这导致本就无处可藏的电气设备管线需重新组织。在保护的前提下，施工团队利用各层新增吊顶、地板、木隔墙等隐蔽空间预埋暖通、强弱电气管线，隐蔽了空调、排风等，并定制带有中空玻璃的木窗，有效的加强建筑隔音保温功能，以适应当代的使用需求。

空调设备隐蔽装饰

工艺流程：拆除面层→检修木屋架→白蚁防治→更换屋面板→更换防水卷材→铺设老瓦→收头粉刷

施工难点：修缮前，施工团队认真考证原始设计资料，多次进行现场勘查，发现主要存在墙面和装饰线脚风化损坏、防水层失效、屋面坍塌严重等问题，还有生长的野草野树更是对老洋房造成严重破坏，室内房间泥满平顶开裂、墙面渗漏水等现象普遍。

解决措施：对于房屋自身结构加固和修缮是本工程的首要关键工作，修缮过程中，施工团队将屋顶的每一榀屋架都在卸下后，经过更换的处理再得以原位复原并加固，并对木屋架、木构件进行防蚁防腐处理。

翻修屋面结构

工艺流程：破除空鼓→刮糙打底→粉刷粘结层→甩石拍板→局部嵌补→面层养护→憎水防护

施工难点：施工前老洋房大部分石子已经风化脱落，再加上百年历史时间里人为修补，外墙上有着大小各异，层次不齐的怪异石子。

解决措施：经历保专家和施工团队反复验证，通过比对多种卵石颗粒、大小、形状质感，终于匹配到了最合适本幢房屋风貌的鹅卵石材料和粒径大小。由于卵石外墙施工需要结合甩、拍、压等多种工艺流程，石子的二次损耗相当大，仅仅是修复外墙，就用掉了10余吨卵石材料。

工艺流程：破除空鼓→刮糙打底→界面处理→粉刷面层→冲洗石子→面层养护→勾缝处理

施工难点：将辅房结构加固重做，同时外立面新做水刷石，使得主楼老洋房和东侧四层辅房在外立面形式风格协调的同时，有历史建筑变迁的可识别性。

解决措施：施工前进行多次的小样配比制作、相互比对，充分把握材料配比和新老质感墙面接近和顺，最终筛选采用这种具有半透明质感的5mm大小的方解石材料，采用1:3的黑白石子比例，以最接近愚园路1320弄老洋房历史水刷石风貌。

工艺流程：修砌壁炉→安装木框→铺贴耐火砖→安装铁炉膛→铺贴釉面砖→面砖勾缝→清洁养护

施工难点：原老洋房代表性构件壁炉被人为敲除、封堵，恢复存在很大困难。

解决措施：为还原此特色构件，施工团队查阅了许多近代上海老洋房的历史照片，从中得到修缮依据，通过参考老照片，尽力还原了壁炉的钢框和里面的炉膛以及周围铺贴的彩色釉面砖。

铺贴釉面砖

拆除原后期加建围墙，将室外庭院广场整治后向愚园路打开，将历史建筑优雅地展现在公众视野，营造开放共享的城市公共空间，提升城市空间品质。