记者从上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥集团”）获悉，该公司已成功发行全国首单工业厂房机构间REITs——中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划，发行规模达18.30亿元。
作为全国范围内首单以工业厂房作为底层资产的机构间REITs（又称“持有型不动产ABS”），该项目是外高桥集团在资产证券化领域的又一重要创新。
探索资产盘活新路径
未来将纳入更多优质工业厂房资产
机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环。工业厂房资产具有租约长期稳定、现金流可预测性强等特点，与机构间REITs要求长期稳定分红的属性高度契合。
记者了解到，本项目底层资产均为外高桥集团持有的优质工业厂房，核心租户包含多家国内外知名企业。部分厂房为定制化建设，租户粘性强、租赁期限长，现金流稳定可靠。本项目通过市场化询价机制发行，询价区间17.76亿-18.30亿元，吸引广大投资人踊跃认购，最终发行规模达18.30亿元，较资产估值增值约3%。获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多元类型。
为确保顺利运行，本项目设置了运营收入考核机制，并通过激励约束安排，实现运营管理机构与投资人利益协同。引入产品管理委员会决策机制，邀请投资人代表参与资产运营与考核决策，实现产业运营与资本管理的深度融合。同时，本项目创新采用了“基准收益+超额收益”的分配机制，吸引更多市场机构参与，有效提升流动性。
此外，产品设计包含灵活扩募机制，未来可将更多优质工业厂房资产纳入该平台，持续提升资产证券化平台的价值。
从“资产持有”到“资本运营”
“双REITs”资产平台构建良性资本循环体系
去年年底，由外高桥集团作为原始权益人、华安基金管理有限公司作为基金管理人、国泰君安证券股份有限公司担任财务顾问的“华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”正式发售。该项目也是上海首单仓储物流基础设施REITs。
走通首个基础设施REITs项目后，外高桥集团正式开启产业不动产开发、运营、上市、受托管理、再投入的循环运作，存量优质资产“变”资本，助力企业加速主导产业转型发展。
据悉，本次工业厂房机构间REITs的成功发行，与既有的仓储物流公募REITs形成战略协同，共同构建覆盖不同类型产业基础设施的资产上市平台。这一“双轮驱动”模式，有效打通“投、融、管、退”全周期资本循环，为集团进一步实施战略转型、提质增效的改革发展提供了新动力。
历经30多年的开发运营，外高桥积累了大量优质经营性物业资源。外高桥集团表示，为进一步提升资产流动性、支持新一轮开发建设，将推进从“资产持有”向“资本运营”的战略转型，未来将持续深化金融创新，用市场化机制彰显资产价值，实现国有资产保值增值。
