当有着176年历史的老凤祥按下漕溪路总部“工业上楼”改造启动键，从低效厂房到现代化“智造空间”，从单一生产功能到“研发-制造-展示-文旅”多元融合，这座承载上海工业记忆的老厂房正迎来蝶变新生，也是徐汇区规划资源局优化营商环境、全链条精准服务的生动体现。
老凤祥创始于1848年，是一家历史悠久、区域经济贡献度较高的优质企业。近年来，企业生产、经营规模不断扩大，对生产、办公的空间需求不断增加，但其位于漕溪路的园区，规模小、建筑老旧、配套设施不足，部分生产线需要外借场地进行生产，现有载体已无法满足发展需求，企业更新意愿强烈。
老凤祥地块更新面临两方面瓶颈问题。一是更新区域涉及多个权利人，统一开发进行产权归集，会产生大量税费。二是分期更新建设过程中，存在土地退界问题，导致可建设土地面积较小，影响较大。
结合企业诉求，考虑到老凤祥生产活动所需的空间非常符合“工业上楼”的模式，经进一步研究分析，徐汇区规划资源局建议园区采取一次性整体开发方式，多个权利主体共同参与更新，统一规划设计方案。在规划条件上，充分利用了“智造空间”相关政策优惠，提高更新主体的积极性，最大限度支持其容积率、边界方案、日照等规划方案优化和调整，帮助老凤祥优化园区功能布局，引进优良设备，提升空间形象。
结合自然资源清查结果，识别出老凤祥漕溪路项目土地利用现状与规划目标存在差距，开发强度明显不足，难以支撑企业升级发展需求。综合产业用地绩效评估该地块被认定为“低效用地”，更新潜力显著。
徐汇区规划资源局与老凤祥紧密对接，充分利用现有政策对这一存量工业用地提升容积率, 打造集设计、生产与展示于一体的“智造空间”。项目建成后，总建筑面积达6万平方米，其中地上计容面积约4.5万平方米，地下建筑面积约1.5万平方米，土地利用效率增长近4倍，有效释放了土地潜能，为企业拓展了高质量的发展空间。
作为徐汇区首个成功实践的“工业上楼”范例，该项目实现了从“低效土地”到“高效载体”的转变，破解了空间资源约束与产业升级需求之间的结构性矛盾。项目推动以自然资源清查成果为基础，以产业用地综合绩效评估为有力抓手，系统推进制造业空间从“平面扩张”向“立体集约”转型，充分体现了土地资源在产业赋能与城市再生中的关键作用。
项目审批层面，徐汇区规划资源局深入落实审批制度改革，主动跨前服务。针对企业建设手续办理经验不足的情况，明确“营商环境服务专员”与建设方联络并且负责规划、土地各条线的协调统筹，紧密配合项目进度要求。面对工业项目涉及的生产、配套服务等特殊功能需求，主动对接、提前介入，参与方案研讨，帮助方案落地。
为确保相关企业全面了解政策，结合自身实际精准享受政策红利，徐汇区规划资源局多次组织“政策进园区”等宣讲活动，精准解读《上海市低效产业用地再开发政策工具箱(2.0版)》《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》等核心政策。同时针对老凤祥等重点项目，联合多部门开展定制化政策分析解读，通过线下座谈会、线上即时咨询等方式，确保企业全面掌握政策要点，最大化释放政策效能。
从规划蓝图到落地推进，从政策红利到审批便利，徐汇区规划资源局以全链条服务为老凤祥“工业上楼”保驾护航。未来，徐汇区规划资源局将持续挖掘项目、精准发力，以更优服务、更实举措护航企业发展，为区域新型工业化发展注入源源不断的规划动能。
（供稿：徐汇区规划资源局）
