“每月交几百上千物业费，到底花在哪了？”“空置房还要交钱？” 相信不少业主盯着缴费单时，都会有这样的疑问。
物业费不是 “一笔笼统的钱”，国家和上海都有明确法规划定其构成，今天就结合《物业服务收费管理办法》、《上海市住宅物业管理规定》等法规，把计费模式、成本细节、常见疑问拆得明明白白，让你每一分钱都花得清楚！
物业服务费概念
《物业服务收费管理办法》第二条，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务收费分类
《物业服务收费管理办法》第九条，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务费构成
《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
共用部位、设备、设施概念解析
住建部《物业承接查验办法》第十六条规定：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
物业服务费定价
依据《上海市住宅物业管理规定》第四十八条第一至三款，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。
缴费时间点
依据《上海市住宅物业管理规定》第四十九条第一、二款，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
《物业服务收费管理办法》第十六条，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
警惕这些误区
《上海市住宅物业管理规定》第四十九条明确：“业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主未按照约定缴纳的，物业服务企业可以催告其在合理期限内缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。”
法条纠错
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
即 “服务差” 与 “拒缴费” 是两回事：业主可通过 “要求物业整改→向业委会反馈→更换物业” 维权，但不能直接拒缴物业费，否则可能被起诉、列入失信名单，影响征信。
正确流程：保留服务差的证据（如保洁不到位照片、设施损坏录像）→ 向业委会提出整改要求 → 若整改无效，由业委会牵头协商降价或更换物业。
法条纠错
依据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业费仅覆盖物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（如电梯定期保养、水管小修），而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用（如电梯大修、外墙翻新、屋顶防水重做），应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
《上海市住宅物业管理规定》第六十四条进一步明确：“专项维修资金应当用于物业共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。”
法条纠错
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
物业费连接着小区的日常运转与业主的生活品质。了解收费规则，用好法定权益，才能共建和谐美好的居住环境。转发给邻居，一起做明明白白的业主吧！
来源：金山房管
