上财发布《2025年三季度宏观经济专题报告》

靳玉英副校长致开幕辞。她首先对宏观团队长期聚焦中国宏观经济议题、定期发布报告，打造学校服务社会经济发展重要载体的相关工作表示了肯定。她强调，在建设鲜明财经特色世界一流大学的新征程中，践行“经济匡时”使命、服务国家经济发展重大现实问题，是每位上财学者义不容辞的责任。聚焦研讨会主题，她表示，过去20年房地产是中国经济增长的重要引擎，但随着经济发展阶段与社会主要矛盾的变化，传统的“高杠杆、高负债、高周转”发展模式已不可持续。房地产市场的深度调整，不仅是行业周期性波动的体现，更是中国经济向高质量发展转型中必须应对和解决的系统性课题。在此背景下，房地产“再定位”的核心在于重新认识其在新时代经济格局中的功能与角色。随着我国城镇化率突破67%，房地产正由“经济支柱”转向“民生基石”与“创新载体”的双重定位。2025年中央城市工作会议明确提出“构建房地产发展新模式”，将通过推进高品质住房建设、城中村改造和保障性住房供给，切实缓解新市民、青年群体住房困难，并推动房地产成为产业升级与创新发展的空间载体。为实现房地产市场平稳健康发展，她提出，短期应着力扩大融资支持，助力房地产企业化解债务风险；中长期则应加快推出政策性金融工具，支持新型城镇化、城市更新等重点领域，为房地产的平稳转型注入新动力。

上海财经大学经济学院教授、中国宏观经济研究中心研究员宁磊代表团队发布《2025年三季度宏观经济专题报告》。报告聚焦于房地产市场，以家庭资产负债表为出发点，探讨了从2021年以来房地产市场的演变与政策评估。报告认为，房地产市场的问题是宏观经济的体现。在时间线上，收入不确定性的增加是房地产市场问题的触发点，收入不确定性会引发家庭预防性储蓄动机，叠加住房资产流动性差的属性，促使家庭资产负债表调整，导致房价下跌，消费下滑，债务降低以及储蓄升高的宏观需求侧现象。住房的安全资产属性减弱，“房价永远涨”的信念被打破，会进一步导致需求不足，房价下跌，财富效应减弱，预期下降的循环。房地产市场问题还会向其他部门传播，影响其他几张资产负债表：在企业层面，房企流动性持续收紧；在金融系统层面，房地产贷款行业贷款不良率增加；在地方政府层面，城投债用于借新还旧或偿还有息债务的募资占比持续上升。最后，在政策层面，要明确到底是希望家庭扩表还是缩表，警惕落入“促消费-稳房价-降债务”的不可能三角。从应对策略来看，房地产市场外部破局是重点，如优化宏观经济环境、提高家庭收入稳定性、提振家庭消费信心等等。

主旨演讲环节，盛松成教授、陆铭教授、姚玲珍副校长依次作专题发言。

盛松成教授作题为《我国房地产市场运行与发展趋势》的主旨演讲。他表示，我国需要逐渐摆脱对房地产的依赖，因为当前新的发展阶段已不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。从住房紧缺、住房供应快速增长、总量过剩三个阶段来看，我国新建住宅可容纳人口与城镇人口增长之间持续存在失衡，人均住房面积已接近美国的三分之二，而人均GDP仅为美国的六分之一，这表明我国已进入住房总量过剩阶段。他强调，推动资源从房地产市场向先进制造业和现代服务业转移是顺应时代发展的必然要求。当前主要任务是防止房地产大幅下滑，实现软着陆。展望市场走势，我国房地产市场有望一两年内止跌回稳。他明确提出，我国房地产市场不会硬着陆，硬着陆往往同时具备房价迅猛持续下跌和引发经济全面衰退两个特征。我国并不具有这两个特征，所以我国不会重蹈日本覆辙。基于对市场的深入观察，预计2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年后回稳的可能性较大。随后，他深入剖析了房地产市场运行的新趋势。他表示，我国核心城市已开始步入存量市场阶段，二手房交易正成为主导，一线城市人房转化比（新建住房规模与常住人口的比值）下降，已接近纽约、东京的水平。与此同时，我国住房消费理念正发生深刻变化，体现为租房队伍不断壮大以及现房销售占比持续上升。关于未来发展方向，他强调要稳销售、稳预期、稳房价，系统提出构建房地产发展新模式四大路径：加快完善保障住房体系，解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题；推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；依托城市更新，盘活存量市场；鼓励人口返乡创业，释放三四线城市房地产潜力。

陆铭教授作题为《房地产业的盼头》的主旨演讲。他表示，我国房地产市场仍有增量空间，但呈现出明显的结构性分化：人口持续流入的都市圈需求依然旺盛，人口流出地区则面临收缩压力。然而，在一些大城市内部，严重的“职住分离”与土地利用结构失衡问题依然突出。他援引数据表示，当前城市中商服用地相对过剩，而住宅用地供应不足且大城市中心城区容积率管制过严，导致土地利用效率低下，加剧了高房价和长通勤的矛盾。对此，他提出“精准施策”，强调应遵循“需求牵引供给，供给创造需求”的调节逻辑。对于人口流入地区，关键在于打破行政区划限制，实现建设用地指标随人口流动而配置。具体措施包括：土地跟人走，优化土地规划，低效利用的工业和商服用地转住宅用地，增加住宅比率并放松容积率；增加土地综合利用比例，顺应后工业化城市的向心趋势，在交通便利的都市圈交界地带和轨交站点周边集中供应土地，打造职住平衡、服务完善的“十五分钟生活圈”。对于人口流出地区，则应推行“集中式收缩”规划，盘活闲置土地资源。在住房保障方面，他呼吁发展规范化的租房市场，推动“租购同权”，并将保障范围从“人才”延伸至广大普通劳动者。面向未来，他认为，房地产行业需把握服务化、绿色化、适老化等新需求，通过减少空间错配、推动都市圈一体化发展、公共住房服务配套等路径，最终实现供需匹配与可持续发展。

姚玲珍副校长作题为《房地产业的另一半》的主旨演讲。她表示，当前房地产市场正经历深度调整期，办公楼市场隐含的风险远高于住宅市场。与此同时，居民消费率偏低，办公楼销售与租赁价格下行，空置率较高，供需失衡问题突出。当前办公楼市场呈现出供大于求的局面，上海、北京、深圳等城市历年超规划供应，存量大，且增量持续供给。需求端方面，写字楼租赁需求呈现底部渐进式复苏迹象但行业分化明显；净吸纳量远低于新增供给。这种供需矛盾使得租金报价和有效租金均呈下行趋势，且城市间分化明显。她谈到，当前办公楼市场面临多重压力，集中体现在大宗物业成交萎缩、挂牌单价下行、办公楼年化收益率降低、办公资产退出渠道受限、办公楼资产估值下行、抵押品风险上升等方面。在原因剖析中，她认为，超量开发与同质化加剧了去化压力，加之经济下行与办公模式转换导致需求萎缩；而租户对租金敏感度的提高则改变了市场行为，再叠加政策不确定性，致使城市更新与楼宇改造动力不足。为有效应对这些挑战，她提出了多层次的“去化对策”：长期而言，应以经济趋稳向好为大背景，主动适应经济驱动模式转变，并运用大数据形成资产价值动态评估机制；短期而言，应严控新增供给，多措并举消化存量，并通过政策支持从需求端延伸至供给端来提振市场信心。同时，应完善老旧楼宇改造机制、健全租金监测与调控机制，着力拓展多元退出渠道以增强市场的投资韧性。