上海住房市场再迎新规！高品质住宅标准明确，阳台面积计算方式重大调整

 上海住房市场再迎新规！

9月26日，上海市规划和自然资源局发布了一份文件——关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知（以下简称“意见”），这意味着未来上海的“好房子”建设将更有规范可依。

《若干意见》共有5大类、17条具体举措。最受广大购房者关注的，莫过于新的室内建面计容标准，目前上海新房市场上已经出现了“三阳台”户型，能把得房率做到接近100%。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。

《若干意见》在阳台、架空层、建筑立面方面的计容标准有新变化。上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范，带来未来居住舒适度的全面升级。

此次新规提出的阳台设计变化最大。同时符合以下条件的阳台（含封闭阳台），面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。

这一新规的出台，可以说是堵住了此前政策的部分漏洞，但也给予了购房者相应的利好。某新房项目营销人士对记者表示，其所在项目此前的“卖点”就是大阳台，项目前期地块已经提交设计方案，由于现在新规给出了阳台1/2计容面积的上限，后续地块的设计可能要进行更改了。

以前，阳台按50%计入容积率的条件是，面积不超过8平方米，进深不大于1.8米。如果是一套140平方米的户型，阳台最大8平方米，实际计容4平方米，市民免费享受多出的4平方米。新规按照“比例+阈值”双控，即不超过户型的10%，且不超过16平方米，进深不超过1.8米，按照一半计容。

此外，意见还规定，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

在提升小区整体环境品质方面，意见指出，支持老旧小区提升居住环境，在确保安全底线的条件下，老旧住宅小区多层住宅加装电梯、无障碍设施、提升楼梯道和门厅公共部位品质、适老化改造、增设垃圾房、门卫岗亭的，无需办理规划审批手续。

有业内人士表示，外立面干挂石材、铝板等装饰面层不计入容积率，将提升开发商升级外立面的积极性，加上架空层、风雨连廊、车库出入口顶棚、遮雨棚等均不计入容积率，上海新房市场的产品品质将得到较大提升，得房率也有望进一步增加。

专家表示，变化的重要意义是，用实在的政策利好去鼓励房企进行高品质建设。新规之后，开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，有望推动高端建材在住宅项目中的普及。

据悉，新规自9月26日起施行，主要适用于上海农村自建房外的住宅项目。保障性租赁住房、旧住房成套改造或拆除重建项目另有规定按相关规定执行。

短期来看，新规对住宅价格的直接影响有限，不会引发明显波动。不过，如果将其与此前落地的楼市新政形成政策合力，将有效为消费者注入市场信心。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上海住房设计新规的出台，有望为‘金九银十’传统销售旺季的市场行情提供有力支撑，进一步激励开发商打磨产品力，推出更具市场竞争力的住宅项目。”