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经适房购房人无力偿还房贷，
公积金管理中心欲按约收回贷款，
政策规定一定条件下政府可予回购，
但购房人怠于行使申请回购的权利，
导致各方陷入僵局，
如何破局？
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2019年，朱某因住房条件困难
向政府申请购买经适房并获准，
与开发商某置业公司签订了
《上海市共有产权保障住房预售合同》，
与上海市公积金管理中心签订
《住房贷款合同》，
约定由公积金管理中心
向朱某提供26万元购房贷款，
朱某将经适房抵押给公积金管理中心。
《贷款合同》还就政府回购事宜
作出特别约定：
如朱某无法偿还贷款，
应在取得所购房屋不动产权证未满5年内
向政府申请回购。
朱某签署了
《上海市共有产权保障住房五年内回购申请表》，
同意如未及时申请政府回购的，
授权公积金管理中心代为申请政府回购。
朱某取得经适房后，
一直拖延办理不动产权证，
贷款发放不久便断供房贷，
2024年，公积金管理中心
将朱某及房屋所在
区住房保障中心诉至人民法院，
要求朱某归还未还贷款本息
共计20余万元，
同时主张区住房保障中心
承担回购责任。
人民法院经审理认为，
根据《上海市共有保障住房管理办法》
等文件规定的政府回购政策，
购房人无力偿还房贷
且取得不动产权证未满5年，
购房人、同住人有权申请政府回购。
回购是为了保障购房主体
在一定年限内因自身经济、生活原因
无法偿还购房贷款、确有需求转让住房时
申请退出保障房体系，
政府指定的相关主体
在购房人满足回购条件时
负有承担回购责任的法定义务。
同时，在符合回购条件的情况下
要求政府回购也是购房人的法定权利，
在购房人怠于申请时，
贷款方有权通过获取购房人的明确授权
代为向政府申请回购，
避免因购房人断供房贷而陷入僵局。
本案中，
无论朱某是否办理
实际取得房屋不动产权证
其从取得房屋时起算均未满5年，
符合申请政府回购条件。
同时，朱某向公积金管理中心
出具回购申请表，
公积金管理中心
有权要求相关回购责任主体
即区住房保障中心进行回购。
据此，人民法院判决
朱某返还公积金管理中心
借款本息20余万元，
朱某未履行上述支付义务，
区住房保障中心应对案涉房屋进行回购。
一、购房人应按约还款，无力偿还贷款时应积极寻求政策支持
经适房的购房群体多为经济困难家庭，政府通过共有产权的方式提供政策优惠性住房。然而，在贷后管理中，经适房购房人与贷款方之间的权利义务关系与一般商品房贷款无异，故购房人应秉持诚信，按约及时归还房屋贷款，即便在无力偿还贷款时也要积极寻求政策支持。
根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》规定，取得不动产权证未满5年，因购房者无法偿还贷款等原因，确需转让共有产权保障住房的，购房人、同住人可以申请共有产权保障住房回购。根据该规定，无力偿还贷款的经适房购房人在取得不动产权证五年内具有申请政府回购的法定权利，这也是政策赋予该类特殊购房群体的法律权利保障，避免因拖欠债务而成为失信方。
二、贷款方应优化合同条款，确保权利行使符合法律及政策规定
为提高保障对象的支付能力，公积金管理中心、商业银行为经适房申请对象发放购房贷款。对于“取得不动产权证未满5年”的情形，确保回购申请取得购房人的授权，杜绝不诚信且拒绝配合的违约者通过消极的方式逃避自身法定义务。而对于“取得不动产权证已满5年”的情形，确保抵押贷款安排与共有产权住房制度相匹配，注明政府与购房人各自产权份额。
本案中，朱某与公积金管理中心在签订《住房贷款合同》时向公积金管理中心出具了《上海市共有产权保障住房五年内回购申请表》，可视为朱某认可并委托公积金管理中心行使申请回购的权利。鉴于朱某符合申请政府回购的条件，公积金管理中心在朱某未能按约偿还贷款时有权依据朱某的授权向政府申请回购。
三、政府应积极回应政策，让保障住房切实发挥“托底”保障功能
从政策规定的精神和原则上看，当符合条件的经适房购房人申请政府回购时，政府指定的相关回购主体负有承担回购责任的法定义务。面对经适房购房人断供导致贷款难以收回的僵局，政府应对符合条件的经适房积极回购，让该类住房重新归入保障体系再次统筹安排，采取配套措施妥善安置公租房，保障住房权利。同时，对于符合上市交易条件的经适房，应明确政府与购房人之间各自共有的产权份额，推动经适房进入交易市场流通，为真正困难群体提供“托底”保障。
孙晔
上海市人大代表，上海市人大监察和司法委员会委员，上海市人民调解协会会长，上海市浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会主任
共有产权保障住房带有政策性、社会性特点，受当地相关规范性文件的调整。当购房人断供房贷时，由于各方对于政策解读不一，容易导致法律纠纷。根据上海市共有产权保障住房的相关政策规定，购房人在取得不动产权证未满5年的情形下享有申请政府回购的权利。这起案件中，购房人取得房屋后不久便断供且怠于向政府申请回购，导致公积金管理中心无法收回贷款、政府无法履行回购，各方陷入僵局。因此，公积金管理中心在事先取得购房人授权后代为申请回购，可使政府履行回购法定义务具有合同和法律依据。同时，各方对回购责任的具体履行标准形成统一认识，确保审执衔接。
优化共有产权保障住房供后管理，是保障人民群众住房权益，维护市场稳定的重要任务。人民法院正确解读政策规定，对政府在履行回购责任的过程中回购条件、主体、方式及金额标准进行统一，不仅有效维护了购房人、贷款方、政府方的合法权益，也规制了各方的责任义务，实现了法律效果与社会效果的和谐统一，为后续同类案件的公正裁判提供明确规范指引。
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来源丨上海市高级人民法院、上海金融法院
高院供稿部门：金融审判庭、研究室（发展研究中心）
文字：刘婷
漫画：徐秋雨
摄影：陈伟
视频：赵玲
责任编辑：陈凤
编辑：左雨欣
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