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“灵活办公空间”正从“边缘需求”转型为市场“主流选择”

转自：上海规划资源 2025-05-19 16:31:44

——正文共5273字，预计阅读时间5分钟

“灵活办公空间”是指可根据用户需求快速调整布局、规模、租期及服务内容的办公场所。它突破了传统写字楼“固定工位+长期租赁”的模式，通过模块化设计、资源共享和数字化管理，为企业和个人提供更具适应性的办公场景。其本质是将办公空间从“不动产”转化为“可按需获取的服务”，适应全球化、远程协作、创业创新浪潮下的工作方式变革。

当前全球各地企业对“灵活办公空间”的选择具有显著偏好趋势，根据国际房地产咨询机构高力国际最新数据显示，全球前十大共享办公运营商市场份额占比已从2020年的35%上升至2025年初的62%；2024年全球共享办公空间市场规模达到414亿美元，预计到2029年将增长到627.5亿美元（数据来源：statista.com），这一增速远超传统办公市场，也印证了“灵活办公模式”已从边缘补充转变为主流选择。而头部企业的战略布局则更凸显行业潜力——世邦魏理仕（CBRE）于2025年1月以4亿美元收购共享办公品牌Industrious剩余股份，强化其全球灵活办公网络，反映出行业龙头对市场前景的坚定信心。

反观国内，核心城市对“灵活办公空间”的需求也呈现出“结构性升级”：
北京：新经济企业驱动灵活办公需求。2025年前两个月，北京人工智能相关企业租赁成交暴增106%。这类企业更倾向选择具有灵活空间、绿色认证的智慧楼宇，推动市场品质分化。传统金融、贸易行业缩减办公面积的同时，科技企业通过灵活租赁实现快速扩张，形成需求对冲。
上海：租户搬迁潮与品质升级并存。仲量联行《2025上海办公楼市场白皮书》指出，上海甲级办公楼市场中30%的租赁需求来自具备“新元”概念的企业（如人工智能、绿色科技等），其选址偏好集中于灵活空间与智能化设施。调研显示，74%的迁址行为以“提升办公空间质量”为核心动机，这直接推动上海核心商圈灵活办公项目的出租率提升。

下图：仲量联行《2025上海办公楼市场白皮书》企业办公租赁决策考量因素重要性排序，“灵活的租约条款”排在第二位（图片来源：网易）

显然，无论国际国内，企业选址策略已发生根本性转变，首先是成本与弹性优先的决策逻辑，仲量联行《2025华北办公趋势报告》显示，73%企业将“租金弹性”列为选址核心指标，而灵活办公空间的平均租赁成本较传统写字楼低20%-30%。如上海高格推出的“企业成长舱”可配合企业扩缩租，空间调整效率提升70%，精准匹配中小企业的动态需求；其次是基于员工体验与生产力提升的双重诉求，全球6.3亿全职远程工作者的崛起，推动“全球办公护照”等模式普及——雷格斯（Regus）“全球办公护照”覆盖138个国家，会员数突破300万，在其全球会员体系中的企业，可免费使用全球4000多个办公中心的公共区域与会议室。企业通过灵活办公空间提供的智能会议系统、健康监测设施等，能够实现员工满意度与协作效率的双重提升。

这些现象和数据共同表明，“灵活办公空间”已从曾经的“应急选项”演变为当下和未来企业战略的核心组成部分，其增长动力既来自企业的成本优化需求，更源于技术创新与组织形态变革的深层驱动。

回到上海，根据最新市场动态和行业数据，上海“灵活办公空间”市场呈现出多元化品牌格局，截至2025年4月，上海灵活办公空间（含共享办公、服务式办公室等）的总出租面积约180万平方米，分布在全市16个行政区：
• 核心商圈主导：陆家嘴、南京西路、静安寺等核心商务区占比达60%以上；
• 新兴区域扩张：前滩、徐汇滨江等新兴板块供应量增长显著，2025年一季度新增供应占全市35%，但空置率普遍超过30%；
• 社区化渗透：闵行、嘉定等近郊区域出现“15分钟生活圈”办公空间，提供5-50人灵活工位，吸引文创和科技企业入驻。

与此同时，上海灵活办公市场已经形成“国际品牌主导、本土品牌差异化竞争”的格局，头部品牌主要包括：
• 国际品牌
1. IWG集团（Regus/SPACES）：在上海布局了近40个中心，覆盖甲级写字楼和产业园区，提供从经济惠选到高端臻选的全系列产品。如长风中心项目融合LEED认证与智能管理系统，入驻企业可通过APP实时预约会议室。
2. WeWork：在徐汇滨江、静安寺等核心地段运营15个社区。但部分区域因管理问题导致空置率攀升，部分项目租金较2023年下降显著。
3. 达捷公坊：iwg集团在上海设立的跨国公司地区总部，专注科技企业服务，在张江、漕河泾等园区提供实验室与AI模拟平台。

• 本土品牌
1. 氪空间：覆盖全市33个社区，推出“KrPass通行证”实现跨城市办公，2025年一季度新增客户中60%为跨境远程工作者。
2. 优客工场：联合政府打造“企业成长舱”，提供工商注册、财税代理等一站式服务，租金较传统写字楼低20%-30%。
3. 创富港：聚焦存量物业改造，如“创富港融汇958创意园”项目保留上海船厂工业遗存，打造了浦东首个“历史保护建筑+共享办公”，为文创企业提供低于市场均价25%的租金，吸引文化创意企业的聚集。

• 垂直领域品牌
1. 医疗健康：张江药谷的“医创空间”提供GMP实验室和临床试验申报服务。
2. 影视传媒：徐汇滨江的“CineHub”内置虚拟制片系统，可缩短后期制作周期70%。

下图：雷格斯（Regus）灵活办公空间（图片来源：onecoworking.com）

不过，除了头部品牌之外的灵活办公市场还呈现出“生存状态各异”的特点，包括精装二房东与传统写字楼转型服务商（约占灵活办公供应量的60%以上）、区域化中小品牌与产业定制运营商（如创富港、奕桥等，约占灵活办公供应量的25%左右）、技术驱动型初创企业（部分通过SaaS工具切入灵活办公市场，如高格、租葛亮，约占灵活办公供应量的5%左右）、跨界参与者和新兴模式探索者（传统房地产开发商、酒店集团等）。它们的运营服务确实还面临诸多痛点与挑战，主要包括：

一，空间管理与服务品质
1. 智能化水平参差不齐：仅35%左右的空间部署了实时工位监测系统，部分老旧项目仍依赖人工管理，导致空间利用率不足70%。如某社区因网络设备老化，高峰时段断网频繁。
2. 清洁服务标准化缺失：约40%的投诉集中在卫生间清洁不及时、办公区域垃圾处理滞后等问题，部分品牌通过外包服务导致品控困难。
3. 设施维护效率低：空调故障、打印机卡纸等设备问题响应时间平均超过4小时，影响企业日常运营。

二，社群运营与增值服务
1. 活动形式较为单一：以行业讲座为主，缺乏跨界交流与资源对接机会。
2. 增值服务渗透率低：不到30%的企业使用工商注册、法律咨询等增值服务，多数空间未建立完善的企业服务生态链。

三，成本与法律风险
1. 租金波动敏感：部分品牌通过隐性收费（如会议室超时费、打印费）抵消租金降价影响，引发租户不满。
2. 能源管理粗放：多数空间未实现分项计量，人均能耗较传统写字楼高10%以上。
3. 合规性风险：约15%左右的社区存在“居改非”问题。
4. 合同条款争议：短租模式下，约20%的退租纠纷涉及押金退还延迟或设施损坏赔偿标准不明确。

因此，在当前“企业亟需降本增效”和“政府持续优化营商环境”的双重背景叠加下，建议上海可以通过系统化措施的循序渐进式实践来提升量大面广的“灵活办公空间”的运营服务质量：

措施一、智能生态重构空间体验
1. 全场景智能管理系统部署
在空间内嵌入生物传感器，实时监测室内温湿度及设备使用频率，动态调节办公环境。如通过智能算法优化会议室预约系统；同时，引入区块链技术实现工位使用权的碎片化交易，如Spaceti的“纳米级计费系统”，使企业可按15分钟单位灵活购买资源，提升空间利用率至90%以上。
2. 元宇宙协作场景落地
参考新加坡JustCo 4.0的“元宇宙分身办公舱”模式，在项目中部署XR协作空间。如徐汇滨江的CineHub已通过虚拟制片系统将影视后期周期大幅度缩短，类似技术可扩展至跨境团队协作、远程培训等场景，解决跨国企业的时空协同痛点。

措施二、产业领域深度服务能力
1. 行业定制化解决方案
◦ 生物医药：张江药谷的“医创空间”提供GMP实验室与临床试验申报服务，吸引超过20家生物初创企业组成研发联盟。
◦ 文化创意：“创富港融汇958创意园”通过“空间+文化”策略，提供浦东非遗IP商业化路径指导、上海国际艺术节参展资源对接、文创消费趋势报告、非遗技艺数字档案库、版权登记快速通道等资源与服务，每月定期举办工业遗产摄影工作坊、文创产品快闪市集、老船厂口述历史沙龙等活动，使得租户续费率大大提升。
2. 政策协同服务体系
联合政府打造“政策直通车”，如实施“集中登记地”政策，为入驻企业提供快速注册、财税代理等一站式服务。

下图：张江药谷HiMed“医创空间”（图片来源：m.medvalley.cn）

措施三、社群运营与资源整合
1. 三维度社群生态构建
◦ 基础服务：建立“企业成长档案”，提供工商注册、法律咨询等标准化服务，将增值服务渗透率提升至50%以上。
◦ 主题社群：按产业细分建立“AI创新联盟”“跨境电商俱乐部”等垂直社群，每月举办至少一场资源对接会，如氪空间通过“KrPass通行证”整合跨城市资源，增强用户黏性。
◦ 跨界链接：参考百联ZX创趣场的“Meta ZX”会员系统，开发游戏化积分体系，用户可通过参与活动、资源共享获取积分，兑换会议室使用时长或服务商折扣。
2. 社区黏性提升策略
实施“社区合伙人计划”，邀请入驻企业负责人参与空间运营决策，每季度举办“CEO圆桌会”。同时，通过“空间即平台”模式，将闲置公共区域转化为企业产品展示区，如引入智能硬件企业的体验设备，既丰富空间功能，又为企业带来潜在客户。

措施四、绿色化与可持续发展
1. 零碳空间改造
对标深圳前海“绿洲Hub”的碳中和实践，对存量项目进行可再生能源改造。如在屋顶铺设钙钛矿光伏玻璃，日均发电量可满足300人办公需求；采用空气源热泵系统，较传统空调节能近半。
2. 循环经济管理
建立“共享物资平台”，整合企业闲置办公设备、耗材进行内部流通。推行“无纸化办公”，通过区块链技术实现合同签署、文件审批全流程数字化，每年可大幅度减少纸张消耗量。

措施五、合规管理与风险防控
1. 全生命周期合规体系
◦ 前期筛查：在招商阶段核查企业经营范围，避免违规行为。
◦ 过程监管：与市场监管部门共建“联合办公合规数据库”，实时监控企业经营状态，对异常企业自动预警。
◦ 退出机制：明确押金退还、设施损坏赔偿等细则，将退租纠纷率降至5%以下。
2. 数据安全防护
部署金融级数据加密系统，对客户信息、交易数据进行分片存储。通过生物识别技术实现文件访问权限动态控制，防止数据泄露风险。

措施六、政策协同与生态共建
1. 政府合作创新模式
开展“产业园区-联合办公”联动计划，推动大中小企业资源对接。争取纳入各区“创业孵化基地”认定，享受人才公寓配套等政策红利。
2. 行业标准制定
联合行业协会制定《上海联合办公服务质量白皮书》，明确清洁服务、设施维护等核心指标。推动建立第三方服务质量评估机制，定期发布“用户满意度指数”，倒逼行业服务升级。

通过上述六个方面的措施，上海“灵活办公空间”将可实现从“物理空间提供者”到“企业成长赋能者”的转型，在提升服务质量的同时，为企业构建低成本、高效率、可持续的营商生态。

附：雷格斯案例

根据雷格斯官网最新信息，上海共有26个联合办公地点，分布在浦东、黄浦、静安、长宁等核心区域，涵盖陆家嘴、虹桥、张江等主要商务区。这些办公点包括上海中心大厦、金茂大厦、来福士广场等知名地标，以及张江高科技园区等产业聚集区。此外，2024年3月闵行区新增了“雷格斯·上海·力波”项目，其特点主要有：

一、空间服务：灵活办公与智能管理的深度融合

1. 极致灵活的空间解决方案

项目提供1-30人间的全精装办公室，最小面积仅5平方米，租金从800元/工位起。企业可按天、月或年灵活租赁，支持随时调整办公规模。

2. 智能生态系统赋能效率

部署生物识别门禁、智能会议室预约系统，设备故障响应时间压缩至行业平均水平的37.5%（1.5小时内）。公共区域配备高速光纤网络、共享打印设备及24小时空调，满足跨境团队的全天候协作需求。

3. 全球化资源网络优势

入驻企业可通过雷格斯全球会员体系，免费使用全球4000多个办公中心的公共区域与会议室，例如某跨境电商企业利用该网络在伦敦、新加坡等地设立临时办公点，节省了50%的差旅成本。

二、政策协同：政企联动构建低成本营商环境

1. 集中登记地政策落地

依托闵行区试点推广的“企业住所集中登记地制度”，雷格斯·上海·力波为入驻企业提供合法注册地址，解决初创团队“无地址注册”难题。

2. 产业扶持资源对接

项目所在的力波1987创意园与政府合作，为企业提供人才政策申报、文创资金申领等一站式服务。

3. 跨境贸易便利化支持

闵行联动创新区政策允许优质企业单笔5万美元以上服务贸易外汇支出事后核验，这对跨境电商、金融科技企业尤为关键。跨境支付公司通过该政策可缩短30%的资金流转周期，提升了资金使用效率。

三、生态整合：从物理空间到产业集群的升级

1. 垂直领域服务能力

◦ 数字经济：配备虚拟制片系统、元宇宙协作空间，吸引影视后期、游戏开发企业入驻，通过虚拟制片技术将项目周期缩短40%。

◦ 智能制造：与周边漕河泾开发区、紫竹高新区联动，共享研发设备与供应链资源。如智能硬件企业通过园区对接获得华东理工大学实验室使用权，研发成本降低25%。

2. 社群运营激活资源网络

建立“力波企业联盟”，每月举办2-3场行业对接会，促成跨企业合作。同时，开发游戏化积分体系，用户可通过参与活动兑换会议室时长或周边商户折扣，社群活跃度较传统模式提升60%。

四、实际成效与行业示范价值

1. 出租率与企业黏性

项目出租率达85%，显著高于上海联合办公市场平均水平（约65%）。租户续费率达72%，部分企业因园区资源整合效应选择长期入驻，如某跨境物流企业通过联盟获得稳定客户，年订单量增长30%。

2. 政策红利转化

闵行区定向优化应届高校毕业生落户政策，赋予园区重点企业推荐权。某人工智能企业通过该政策成功引进3名核心技术人才，研发进度提前2个月。

3. 绿色与可持续实践

采用空气源热泵系统，较传统空调节能40%；通过区块链技术实现无纸化办公，每年减少纸张消耗超20吨。项目已启动LEED v5认证申请，目标将绿色建筑覆盖率提升至50%以上。

（来源：上海城市更新）