近日，上海市金山区人民法院（以下简称金山区人民法院）审结了一批因更换物业公司，业主拒缴停车费引发的物业服务合同纠纷。
案情回放
金先生所居住的幸福小区是动迁安置房小区，原本由一期物业公司进行物业管理，因小区年代久远，基础设施较差等原因，在一期物业公司管理期间，物业并未向小区业主收取过停车费。
2022年7月，二期物业公司经招标成为幸福小区的物业服务公司。2022年7月及2023年6月，二期物业公司分别与幸福小区的业主大会签订《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，在《补充协议》中双方对小区停车费约定：停车费（固定）地面600元/年，60元/月；停车费（固定）地库800元/年，80元/月；停车费（临时）2小时内免费，2小时至24小时5元。
二期物业公司在接手管理幸福小区后按约向业主收取停车费用，但因一期物业公司管理期间并未收取过停车费，加上收费后小区内仍存在乱停车现象，业主金先生对二期物业公司产生抵触心理并拒绝配合缴纳停车费。
后二期物业公司向法院起诉，要求金先生按临时车的收费标准缴纳2023年9月1日至2024年2月29日拖欠的停车费1250元。
被告金先生辩称，不同意二期物业公司的诉请。首先，二期物业公司关于收取停车费的管理规约的投票表决数据系该公司伪造的，小区内很多业主对收取停车费并不知情。再者，停车费标准定价混乱，也没有征询过业主意见。最重要的是，二期物业公司并未提供相应的停车管理服务，致使小区内存在乱停车现象，因此二期物业公司收取停车费是没有依据的。
人民法院裁判
法院经审理后认为，二期物业公司与幸福小区业主大会签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》不违反法律规定，应属合法有效，效力及于全体业主，对原、被告均具有约束力。现二期物业公司已提交证据证明了其为幸福小区提供了必要的物业服务，当然，在提供物业服务时不可能尽善尽美，作为一家服务企业，应不断加强服务意识，增进与业主间的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好居住氛围。故对于二期物业公司要求金先生支付停车费的诉讼请求，应予以支持。关于停车费的计算标准，因金先生系小区业主，故应当按照固定车的收费标准来计算。
物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。
最终，金山区人民法院判决金先生应按固定车收费标准支付二期物业公司6个月的停车费300元。判决后，双方均服判息诉，金先生也已向二期物业公司支付欠缴的停车费。
法官说法
一、小区业主是否有权以物业公司未与自己单独签订物业服务合同为由拒绝支付物业费？
在案件审理中发现，有部分业主以物业公司未与自己单独签订物业服务合同为由拒绝支付物业费。出于节约成本及提高效率等考虑，通常情况下，物业服务合同由业主委员会代表全体业主与物业公司签订，
依法选聘的业委会代表全体业主的利益，其与物业公司签订的合同效力及于全体业主，对全体业主均具有约束力。
因此，业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩，并拒绝缴纳物业费义务的，人民法院不予支持。为避免矛盾纠纷、增强公信力，
业委会应及时公开会议通过的决定，做好公示工作，促进业主和业委会之间的信任，推动小区公共事务顺利开展。
二、小区业主在哪些情况下可以要求减免物业费？
物业费通常包括小区内公共区域的维护、清洁、绿化、安保等费用。业主应当按照物业服务合同的约定及时支付物业费，以确保小区正常运转。
在一些特定情况下，业主可以要求减免物业费：
（一）房屋空置的情况。通常，业主以房屋空置未实际居住为由拒缴物业费，人民法院不予支持。业主向物业公司申请，经与物业公司协商同意的，可以减免部分物业费。
（二）物业服务存在严重瑕疵。如果物业公司的服务质量明显达不到合同约定的标准，且业主提供充分证据支持，可据此以实际情况要求减免部分物业费。
（三）物业公司违规收费。如果物业公司擅自提高收费标准，扩大收费范围或增加收费项目，业主可以违规收费为由提出抗辩，并请求物业公司退还已收取的违规费用。
三、物业公司应当如何提升物业服务？
推进平安社区建设及和谐社会治理，需要业主和物业公司共同配合努力。优质、规范的物业服务对于提升居住体验、保障财产安全、促进社区和谐等方面有着不可替代的作用。
由于催缴不及时，诉前沟通渠道不畅，服务意识不强，物业服务合同纠纷类案件往往存在物业费欠缴年数长、调处困难等特点。物业公司应根据不同小区的具体情况，因地制宜，合理调整物业管理方法，避免“一刀切”的粗放管理模式导致矛盾激化；落实服务标准并制定详细的工作考核计划，提高物业服务质量；畅通业主意见服务渠道，对业主提出的意见及时进行回应，定期梳理问题，提出解决方案，避免矛盾久拖不决。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
……
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
……
资料来源：金山法院
