开发商逾期交房致业主集体维权，法院如何高效化解这189件纠纷？

在钢筋水泥构建的都市丛林中，一纸商品房预售合同，承载了无数家庭的梦想与期盼。近日，上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定区人民法院）调解室内传来一阵阵嘈杂声，一边是三五成群且寸步不让的业主们，一边是态度诚恳却表示资金紧张的开发商。

这是一批商品房预售合同纠纷案件，因涉及业主人数较多，案子一个个先后立进法院，不知不觉竟多达189件。嘉定区人民法院依托“调、解、治”三步法工作机制，一揽子解决纠纷业主的“烦心事”。

2024年初，嘉定区人民法院陆续收到了业主起诉某开发商的材料，截至3月底，已收到共计189户业主的起诉状。诉请相似，业主要求开发商按照“已付房屋价款日万分之三”的标准支付因逾期交房而产生的违约金。

考虑到这批案件涉及业主人数较多且影响范围较广，民事审判庭庭长郑磊立即召集法官和法官助理组成专项工作小组，副庭长史建颖牵头开展诉前调解工作，第一时间分别听取了业主代表和开发商代表的意见。

专项工作小组快速梳理了案情，一方面稳定业主的情绪，另一方面快速摸清了开发商的调解底线及实际资金情况。然而开发商提出的调解方案与业主诉求存在较大差距，一时无法形成统一意见，调解陷入僵局。

为尽快一揽子解决纠纷，专项工作小组针对这189件案件展开了反复地磋商研讨，终于找到了一条可行的路径——“示范判决”+“示范调解”。

经研究，专项工作小组从189件案件中选取了具有代表性5件案件进行示范判决和调解。

经审理查明，案涉商品房逾期交房170余天，项目自2021年动工至2023年竣工，期间的不可抗力对建设进度确有影响，但开发商不全无过错。最终，考虑到施工内容、影响时长、复工备案等因素，法院酌定开发商免于承担三个月的违约责任，并将违约金的计算标准调整为按照已付房款的日万分之一计算。由于法官在审理过程中充分释明原因，并对业主进行耐心地判后答疑，业主们普遍表示认同并接受，且均未提起上诉。

“本次示范判决对于开发商和其他业主来说，拥有重大的参考意义。”史建颖表示。

与此同时，专项工作小组同步开展以业主沙某一案为代表的调解工作。通过多次电话沟通，开发商表示愿意加快付款进度，将原本漫长的付款周期争取到了一周内。而另一边，法官充分释法明理，并积极引导业主沙某着眼于解决问题、减轻诉累、回归平静生活，终于，业主沙某同意了加速付款的调解方案。法官像一座桥梁，搭建起沟通的平台，用理性温和的温度，融化了当事人心中的坚冰。双方达成调解后，在法院的督促下，开发商在调解书生效后三天内违约金即支付到位。

一案结、百案解，示范诉讼以及示范调解结束后，因开发商及时履行了第一例调解案件的赔偿款，消息传开后，其他业主陆续联系法院表达调解意向。基于此，专项工作小组以示范调解为标杆，于6月4日组织集中进行调解。同时考虑到部分业主身处外地等因素，小组决定采取“线上+线下”“集中+分散”调解相结合的方式，灵活展开对剩余案件业主的调解工作，并于该日成功调解案件60件。

6月下旬，开发商的代理人急切地联系到史建颖，表示因公司付款账户被属地政府监管，请款流程较为复杂，实际放款时间比调解时所预计的放款时间要长很多，因此，很可能无法按照原定的付款期限付款。

考虑到该批调解涉及的是愿意协商的首批业主，该批调解书履行情况不仅关乎业主们对法院的信任，更加关乎后续业主的调解意愿，为确保该批调解书能如约履行，分管院长陆文嘉提出采取“府院联动”机制，专项工作小组随后及时与属地安亭镇政府取得联系，通报了法院案件调解情况，并发送了协助公函，取得了安亭镇政府支持。之后，涉案款项如期汇进了业主们的账户。

在该批案件的有效带动下，截至6月底，专项小组共成功调解案件148件、撤诉2件，案件调撤率达到79%。截止7月底，调解成功的148件案件开发商已全部陆续履行完毕。

这几日，史建颖的电话响个不停，已经收到钱款的业主们纷纷打来电话。