单伟干业委会，是展现国企管理智慧在小区发挥作用的生动案例。

每个小区都是一个矛盾体，高档小区也一样。如今尚海湾单价12万元＋，很多还是看江景的大房型，业主中不乏名流、巨星，是全国业委会交流群里公认的高档小区。由于尚海湾至今还有新房在售，业委会在开展工作的过程中，除了要面对业主、物业、居委会，还需要面对开发商。所以，新一届业委会上任，如何在更换物业和停车方案改革中顾及大小业主的需求，寻找各方利益的最大公约数，极其考验智慧。这个时候，单伟在国企积累的管理智慧发挥了作用。他建的四方（居委会、业委会、开发商、物业）协调群，说话不多，解决的问题不少；他推崇的“就事论事”原则，让每一次开会讨论都直奔主题非常高效。

“在国企待久了的人，不喜欢把事情推向矛盾和对立，喜欢把事情办得皆大欢喜。”毋庸置疑，单伟把国企的管理文化带到了小区，但他只是谦虚地说了一面，另一面依旧是业委会工作的千头万绪，这并不因为它是高档小区而有多少不一样。

“价值洼地”刺激业主参与

回头看，2017年8月31日之前的一段时间，是购买尚海湾小区的好时机。那会中介带人看房，总说这小区“江景一流、物业略差、价格洼地、值得投资”。而8月31日是一条分水岭，那天晚上，新老物业完成交接，品牌物业的入驻直接让小区挂牌1000万的两房当天就提价了100万。

“价格洼地”的说法，被视作小区的耻辱，也成了已经购买房产的业主和投资客的心头之痛。单伟坦言，不甘心自己的小区是“价值洼地”，希望房价能符合小区的地理位置和品质，是很多志愿者参与的初心。

小区业委会的很多事务，单伟都会记录归档保存

“我对前期物业的服务不满意，总觉得物业服务水平与小区品质不匹配。小区硬件还是不错的，是物业服务跟不上才让小区陷入到加速衰退的状态中。”当时小区业主志愿者团队有四五十人，大家在业主群讨论问题，单伟经常会在深思后说比较长的一段话，慢慢被大家发现了，但当时他并不想参加业委会。高档小区的业主们大多在各自领域获得了成功，对于小区事务，反而没时间也没热情参与，很多人都是“搭便车”思维，除非影响到个人利益才会站出来说几句，长期参与谁都不干。

业委会没人干，最后确定一个楼推一个人。单伟明白，想要小区有所改变，必须有人参加业委会，通过合法的程序完成更换物业的任务，但大家还是因为各种原因不参加或是没法参加，包括他自己也有顾虑，正式参与之前还和单位沟通了一下。

在新一届业委会中，单伟主要负责各种文字工作，主持日常交流会议，也和外部沟通协调，业委会最初成立的时候，也有人提出让他当主任，但综合考虑，他觉得不适合，现在的主任在现场管理和督促上做得比较多，而他主要配合主任的工作，做好支持与协调。他一直强调业委会是一个团队，要非常团结。“我们业委会7位成员，两位男士，五位女士，这个组合很好，互相礼让的可能性更大。内部开会，从来没有互相攻击，而是给彼此足够的尊重。”

不一样的需求，一样的矛盾

因为业主对房价和服务的诉求很统一，新一届业委会一上任就啃了两块“硬骨头”，即更换物业和更改停车方案。

首先是用“协议选聘”的方式更换了物业，并且采用“酬金制”。协议选聘的方式是由全体业主大会投票决定的，评标委员会人数可以自定，人员可以自定，可以聘请评标专家辅导。在实际操作中，新一届业委会坚持“流程最重要”，推荐-初选-考察-复选-入围，每一步都有业主代表、协议选聘工作小组的参与，而不是光靠业委会。2017年夏天，为了选出一家放心物业，小区业主做了大量实地考察工作，总共走访考察了22个小区和培训中心，并且都撰写考察报告。“走访的那半个月，每天都是近40度的高温，我们业委会主任徐朝晖带着孩子全程参与了走访，让大家十分感动。”

雨季来临前，新物业清理明沟恢复了排水功能

小区水景逐步恢复

物业服务“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，想要采用“酬金制”的小区，对业委会委员要求比较高，比如需要委员中有财务大拿。尚海湾业委会委员中恰好有人在企业做过财务总监，可以胜任。“酬金制”另一个稍显麻烦之处，是只要涉及到花钱，都需要业委会签字批准。如今业委会通过授权，下放了诸如公共事业收费之类的事务权限，以提高运转效率。但即便如此，每个月还是有很多事项都需要业委会签名，一个明显的好处是这个过程能让业委会更加熟悉物业的各个部分和流程，有助于业委会的成长，业委会和物业在“互动”中也更明白必须共同支持，加强协作。

停车方案是每个小区都面临的难题。尚海湾新的停车方案对业主车辆实行阶梯定价：地下车位签协议，600元一个月，地面车位第一辆车380元一个月，第二辆车900元一个月，有第三辆车则按小时计费，10元每小时，一天80元封顶。 在单伟看来，原来停车比较混乱，小区个别业主，有的人到物业登记了三四辆车，最多的一位登记了7部车，所以必须重新立一个规矩。“停车改革是为了公平，是为了让小区整体好起来，方案出来后，业委会委员、楼代表大家都按照这个标准来，但个别人就是不理解，有些还有抵制情绪，目前还需要继续调解矛盾。”意见分歧哪个小区都有，但平和理性的单伟还是得了“内伤”。小区启动停车方案改革后，曾经志同道合的志愿者明确表示反对，做了大量的解释说明工作，也没有效果，事后才了解到“反对的理由很充分”——作为小区地库车位的既得利益者，必定反对业主代表大会站在公平角度设计的停车方案。主张万事换位思考的单伟虽然也选择了理解，但依旧受伤，主要是和这样的邻居回不到推心置腹为小区谋发展的状态了。

良性互动养成记

可以看到，尚海湾业委会上任后遇到的麻烦事并不少，但最后各方还是能比较融洽地在一起做事，这和业委会参与者的个性、做事方式都有关。

尚海湾业委会和居委会的关系，经历过一个变化。以前也有不融洽，后来业委会改选，居委会也换了新书记，相当于是从零开始建立了良性关系。比如业委会就开发商想要售卖车位一事对开发商发函，当时想让居委会盖个章，居委会没盖章，但出了一个会议纪要，说明小区的实际情况，表示小区现在不适合售卖车位。作为业委会参与者，单伟很理解这样的“折中”做法。

为了对小区事务建立起全局观，单伟还就碰到的实际问题去查核心期刊，通过专业文章让自己对某个问题有全盘了解，等遇到具体问题需要跟开发商、物业、居委会交流时，就能“有的放矢”讲到点子上。比如他最近在多方沟通时提了“社区治理的良性结构”，大家都很赞同。“随着深入参与业委会，我更觉得参与者们必须要提高专业度，而不是专门找茬。”

很多小区事务也确实需要多方合作才能办成。尚海湾开发商想要调查小区一期的二手房置换率，这个数据只能依靠物业，开始的时候物业不给，说要请示业委会。单伟得知后，首先去询问了开发商要这个数据的目的，了解到开发商主要是想了解滨江这块的活跃程度，以判定尚海湾二期的销售，就在业委会的协调下，由物业提供现在的业主信息（信息只包括楼室号和物业登记的业主姓名，不包含身份证号、手机号码和产证号码等隐私信息），开发商比照一手购房时的信息，得出置换率。与此同时，业委会也要求开发商把这个信息和业委会、物业共享。“这样的信息，对物业和业委会来说也有价值，可以更了解小区的每个楼栋。”

参与业委会本就需要时间，何况单伟还追求各方理性对话。在业委会干了半年的时候，他也有过辞职的想法。那天开会到晚上10点多，回家后发现家人不高兴，因为家里刚有二宝，家人希望他把更多的时间和精力放在家里，也无可厚非。但单伟最终还是决定和大家共进退。因为他从其它小区的经验中发现，不断有人辞职的业委会很难有战斗力。为了让大家能长久地做下去，他更强调开会讨论的效率。“小区的事情，很容易出现谈论不出结果一直谈的局面，我主张谈不下去就换别的议题，完不成的放到下一次，力求不浪费时间。”由于尚海湾业委会的大部分会议都是单伟主持，他通常都能控制好会议的节奏，最后由主任总结发言。他发现，即使小区事务千头万绪，但国企的一些经验和理念能化繁为简提高效率，尤其是在议事流程上非常值得参考。

“对业委会内部而言，团结和坚持很重要，在具体讨论问题时，少数服从多数这个原则不能丢。”单伟直言，不管在什么类型的小区，业委会参与者首先要服从业委会的多数意见，对外一个声音，不能有杂音，“这个不是你死我活的斗争，只是观点的不同，应该执行多数意见不打折扣。”而作为一个整体，业委会对外要做到言而有信、规范有序、平等协商、主动沟通，一起构建小区和谐建设的共同体，不该管的不要管。 “业委会不是服务员，业委会委员也是业主，不要跨出业委会职责的红线，花费不必要的精力去管居民家长里短等事。”