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上海住房租赁市场成交驶上“快车道”,一季度平均租金63.7元/平方米/月
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来源:上观新闻 作者:范佳来 2018-04-25 15:55
摘要:预计未来三个季度的交易将保持平稳有序,季节性特点仍将明显。

今年上海住房租赁市场成交呈现较快增长,租赁市场供求总体平衡。

 

4月24日,由上海市房地产经纪行业协会发布的2018年第一季度上海市住房租赁市场发展报告显示,今年一季度,上海平均单位标准租金为63.7元/平方米/月,较2017年第四季度上涨1.9%。预计未来三个季度的交易将保持平稳有序,季节性特点仍将明显。

 


单套月租金3000-4000元房源是主力

 

今年一季度,上海租赁市场迎来一波春节后的“小高峰”。受到节后返沪人数增多、因工作变动导致的“换租”现象增多等因素影响,市场租赁交易量出现明显上扬,总成交套数约7万套,共计约420万平方米,相比去年四季度,成交套数上涨24%,成交面积上涨29%。

 

从区域来看,浦东新区成为新成交的“集中点”,租赁成交量约占全上海的40%。市中心交易量显著高于其他地区,闵行、徐汇、普陀等区域也成为租赁住房成交的高峰地段。

2018年第一季度上海市各区住房租赁成交量

 

租客们最关心的价格表现如何?相比去年四季度,也出现了明显上升,参与编纂报告的上海师范大学副教授崔光灿告诉记者,这主要由于季节因素导致。“2017年,上海36%的常住人口通过租赁解决居住问题。外来人口中,这个比例更高,达到80%。这说明上海的租赁需求始终旺盛,也会带动价格往上提升。”

 

衡量租金的租赁价格指数显示,2018年第一季度上海租赁价格指数为996,相比去年四季度上升1.6%。

2016年第四季度~2018年第一季度的上海市住房租赁价格指数

 

报告显示,上海2018年一季度全市平均单位标准租金为63.7元/平方米/月,较2017年四季度上涨1.9%。记者从上海市房地产经纪行业协会了解到,单位标准租金通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整,衡量的是上海租赁市场的平均租金水平。

 

2018年一季度,内环内单位标准租金为100元/平方米/月,而郊环外只有25元/平方米/月,从市中心向外呈现明显的递减趋势。也有不少递减较慢,甚至明显高于周边的例外,主要分布在外环附近交通便捷度和生活配套成熟的板块,如唐镇和周浦。

2018年第一季度的上海市板块租金水平热力图

 

哪些房源最受租客欢迎?单套租金为3000-4000元/月的房源占比最高,约为三成左右。相比去年,单套租金在2000-3000元的房源占比有明显提高。近年来,市场涌现“长租公寓”新业态,其中部分代理经租房源通过装修改造等方式,为租客提供增值服务,租金溢价明显,高于社会普通租赁住房约20%。崔光灿介绍,单套租金为3000-4000元/月的房源中,不少租客采用的是合租形式。

2018年第一季度上海市租赁住房不同价格区段成交量占比

 

由于代理经租房源的吸引力提升,不少租客选择从合租改为单套租赁,使得单套租赁的比例提升。刚需租赁仍占市场主流,但是租客对品质和服务的期待提升。

 

上海市“集中式”代理经租公寓一居室各区租金示意图(红线为平均价,3833元/月/套)

 


哪里成交最活跃?

 

上海的住宅小区租赁活跃度整体表现平稳。利用活跃度指数对每个小区进行度量,可将住宅小区分为租赁成交非常活跃、活跃、一般活跃、不活跃、非常不活跃五类。在上海,租赁情况为“一般活跃”或以上的小区占比为36.2%,比上季度提高3%。

 

哪些小区最活跃?尽管租金相对较高,在交通便捷、配套设施丰富的市中心内,租赁成交活跃度仍然突出,内环内活跃小区占比约47%,其次是内中环,占比为38.5%。从板块来看,徐家汇、吴泾、洋泾、碧云等板块等租赁最为活跃。

上海市住宅小区板块租赁活跃度占比情况(TOP20)

 

另外,租售比也是衡量住房市场的重要指标。租售比是年度租金与住房价格比,由于租金价格一般按照市场正常浮动,因此租售比可用来衡量房价是否处于正常水平,租售比相对较高,证明房价较为平稳。

 

2018年第一季度,上海市住房租售比平均为1.45%,较2017年四季度上涨0.02%,中心城区租售比较高,其中内环内区域租售比最高,外环线外一些中心城镇的核心区域租售比也比较高,例如松江南部、奉城、金山中部、青浦北部等板块。

2018年第一季度上海市住房租售比热力图

栏目主编:张奕 题图来源:视觉中国 图片编辑:笪曦 编辑邮箱:shgcggkj@126.com
文内图片来源:上海市房地产经纪行业协会
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