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500元控制500万?“独家委托”坐庄楼市
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来源:上观新闻 作者:猴子 2016-01-17 23:32
摘要:2015年的下半年,上海楼市出现了一个特殊的变量,“独家委托”的二手房代理模式突然成为了市场的主流,极大的助涨了楼市的爆发。这让原本已经失控状态的中介行业进一步走向反噬的极端状态。

无法逾越的“人性之痛”

 

有位上海阿姨向笔者吐槽,她手里有套空着的一室户老公房,去年11月份和某家中介公司签了独家委托协议,当时的市场价在125万-130万元之间,她挂了155万元高价,今年2月协议到期。原本她想用卖掉的钱给儿子看中的婚房凑个首付,但直到现在仍然没有卖掉。目前房子的市场价确实涨至了150万左右,但她很犹豫,不愿意换中介。为啥呢?她说:“哎呀,签独家的业主押金有2000元,他们说签约到期才还给我。”而阿姨儿子的婚房,已经涨了100万。

 

类似的案例数不胜数。这些所谓的独家委托,就是中介用远高于房东心理预期的价格向房东承诺,鼓动卖家大幅加价,承诺有能力卖出天价,藉此用500元的(赔偿金)价格买断了房屋的销售权,垄断了整个小区乃至区域的房源。

 

中介信誓旦旦向卖家保证,能比市场价高出几十万元甚至上百万元出售,卖不掉还赔钱给卖家。这样的招数,对普通市民几乎战无不胜,这就是利用了人性的弱点。一些老人,甚至哪怕和家人闹翻天,也要坚持签下独家委托协议。

 

但是,等独家委托协议一签,中介却并不关心房屋是否能够销售成功,事实上,许多签了独家委托协议的用户向笔者吐槽,房子压根无人问津,反而错过了置换的最好时机。

 

中介不关心销售成功,那么他们关注的是什么呢?事实上,中介看重的是垄断。二手房市场的奇特之处在于,没有权威定价方,全靠房东的自主定价。现在楼市火热,房东惜售,市面上的二手房本来就不多,每个小区仅有放出来的几套被“独家”,喊出的房价高于房东的心理价格,那么这个价格就成为周边的参考价,而且只有这一家房产中介掌握出售信息,一段时间以后,垄断就形成了。

 

垄断了市场,就直接操纵了市场价格,同时又具备了和客户谈要求高佣金的本钱,要知道“独家模式”的佣金高达3%。

 

发明“独家模式”的人,可谓“绝顶聪明”。他找到了用500元来控制500万资产的方式,本质就是用数千倍杠杆,“坐庄”了上海楼市。

 

相比之下,曾经被舆论诟病的温州炒房团相形见绌。温州炒房团们至少拿出了本金,最多就是买断一些单元,从而被动分享市场上涨受益,而这种“独家模式”却在“坐庄”上海楼市。

 

中介费疯涨不合理

 

分析“独家模式”的产生,还是要追溯到上个世纪。1998年,中国实施了全面住房制度改革,取消了住房实物分配,实行住房分配货币化,揭开了住宅产业化的序幕。十八年间,房价已经不可同日而语。

 

但房价还不是跑得最快的那匹马。如果说,十八年间房价涨了十多倍的话,房产中介收费却暴涨了数十倍甚至更多

 

有关部门一直在努力调控过高的房价,但却忽视了比房价涨更多更猛的中介费。中介收费在过去十八年间,增长了数十倍。一方面,二手房的单价涨了十多倍;另一方面,卖方中介费1%也转由买房承担,实际中介收费2%以上,相当于费率比翻了一倍;同时,房屋的品质提高导致平均面积从几十平米增长到一百多平米。这三个因素合力,导致中介收费涨幅远远跑赢了房价。

 

房价暴涨或许可以归因于资产价格的巨大增值,那么中介费作为服务费的疯涨,却很难用合理来解释。

 

单笔畸高的利润,导致整个行业病态发展,大量的人进入行业,规模膨胀,低效复制,人海战术,靠低成本低学历的人力来疯狂扫楼,疯狂扫街,疯狂在地铁发传单。大型连锁中介以极其粗放的模式在运行,没有门槛的招聘大量的低层次,低学历,低年龄段的进城务工青年,进行传销式的洗脑培训。

 

可以说,从2000年之后,中介行业的发展就不是在进步,而是一直停留在低级层次的自我复制。通常情况下,行业都有内生的纠偏机制,在市场规律的框架下,行业门槛低了,自然就有更多从业人员进入,导致服务质量提高和价格的降低。

 

但房产中介似乎违背了这一规律,不但没有自我进化,反而变异出“独家模式”,这已经无法用“存在即合理”来解释这些现象。

 

(注:本文仅代表作者个人观点。本文编辑:陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)

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