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上海康城为何炒掉碧桂园物业?
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来源:上观新闻 作者:谢飞君 2024-09-04 20:43
摘要:虽然物业公司可以通过收购的方式去拿下小区,但在具体的服务中,品牌之外,还是细节决定成败。

近日,上海最大的居民小区上海康城“炒掉物业”的消息引发关注。据媒体最新报道,对于旗下物业公司被“炒”,碧桂园服务表示,针对前一阶段盛孚物业服务未能取得上海康城业主和业委会的认可,公司深表歉意,在8月中旬,碧桂园服务已经进行整改,包括更换了上海区域总裁,将康城项目的管辖权提级,归集团直管。

上海康城是上海市体量最大的小区,实际居住人口将近5万人。仅凭10倍于普通小区的规模,这个小区一直在社区治理领域备受瞩目。站在小区和物业谈判的层面,物业服务到期后选择不续聘也算正常操作——盛孚物业与上海康城的物业服务合同自2013年开始,去年6月到期后处于提供事实服务状态。旧合同到期,新一届业委会拟重新启动下一阶段的物业公司选聘,也在情理之中。

物业服务是现代城市生活中非常重要的组成部分,物业服务水平,不仅事关小区业主的日常居住感受,也是小区能否实现房屋保值增值的关键要素。也因此,这几年,越来越多的商品房小区会选择在物业服务期满后,终止与原物业公司的服务合同,尝试另聘更好的物业公司为小区服务。现在的物业市场也越来越“卷”,一些物业公司为了接盘做增量,往往会承诺“带资进场”改善小区面貌,这也成为不少小区另聘物业的催化剂。

值得关注的是,上海康城业委会在此前发布的《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》中,罗列了小区业主对小区物业服务质量不满的投诉涉及小区工程维修、保安年龄偏大、保洁绿化不到位、工程结算滞后等多个方面。这样的不满可以理解,但细看这些单项,板子又不能完全打在物业身上。

比如小区的工程维修,物业只是负责执行,维修事项的确需要经过全体业主或者本楼栋业主表决,由业委会确认维修方案后实施,其中任何一个环节出现阻碍,都会导致某项维修无法推进。又比如涉及工程维修的问题表述中,涉及同一维修项目重复提交”“未实施的维修项目被标注为已完工’”“部分维修项目存在过度维修”“部分维修项目报价明显高于以往同类维修情况。

这样的“吐槽”在小区维修中非常普遍,而难点在于,“是否存在过度维修和报价过高”需要由第三方提供专业审价后确定

因为工作的关系,笔者和上海康城居委会、前任业委会以及物业人员都有过接触。对于新一届业委会而言,如何通过合法程序引入合适的物业服务,是一次新的有益尝试。但与此同时,理性评估小区的物业服务,避免过度拉高业主对于物业服务的期望,对小区后续运营也非常重要

要知道,对于像上海康城这样体量的小区而言,很多问题并不是换个物业就可以解决的。

碧桂园物业的最新回应,也令外界感到迷惑。碧桂园在第一轮不续聘结果已经出现的情况下,试图通过与现场服务团队的切割,表态将围绕业委会此前的投诉做进一步整改,去打动小区业主,以求换得后续参与选聘的机会。这番操作只能说明,康城这样体量的小区,对于任何一家物业公司而言都是不愿放弃的“大单”。但鉴于这一行为也意味着默认了前期管理不当的指控,后续结果其实并不容乐观。

根据笔者了解的信息,此次“分手”和物业公司的并购潮不无关系。一个有意思的细节是,碧桂园在声明中把自己和盛孚物业做了切割,但有热心业主直言,过去十年的物业服务中,盛孚提供服务期反而是双方的“蜜月期”。

很多业主至今还在回忆,在疫情期间,物业一线工作人员支撑起一个庞大小区的运作,承担了收发快递、为康城3000多位小学生上门送书等工作。也正是在这些服务的加持下,上海康城的业主在2020年通过了涨价续聘的表决——康城的物业费从之前的每平方米1.5元上涨到每平方米1.9元。不要小看这4毛钱,要知道,万科物业同期接手上海市中心另一个巨无霸小区中远两湾城时,也并未涨价,至今还维持着每平方米1.75元的物业费。

站在行业的角度,上海康城炒物业事件,将给像碧桂园这样喜欢兼并的物业公司带来提示:虽然物业公司可以通过兼并的方式去拿下小区,但在具体的服务中,品牌之外,还是细节决定成败。如何避免空降人员在物业项目上“水土不服”,是试图通过兼并扩大服务版图的物业大品牌无法回避的问题。

栏目主编:朱珉迕 题图来源:谢飞君 摄 图片编辑:徐佳敏
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