近日，上海多幅土地暂停原计划的挂牌出让。10月13和14日两天，便有五幅住宅用地暂停挂牌出让，包括新江湾城40亿亩纯宅地、青浦区朱家角镇地块、青浦区赵巷地块、嘉定新城地块，其中官方列出的原因是：出让地块开发建设条件需进一步完善。

这一现象，近几年来比较罕见。笔者认为，暂停部分地块的出让，可能与近期上海官员的表态有关。10月9日市委书记韩正指出，上海房价已经很高，控制房价是重要调控目标。中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。根本原因是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

于是，各种媒体和专家做出了种种猜测，比如上海担心“地王热”了，上海要对高房价出大招了……

笔者认为，在上海依然实行限购、限贷、限外等措施的情况下，基本没什么调控大招了，暂停土地出让跟打压房价关系不大。如果因为害怕土地市场过于火爆，开发商抢地太拼，高地价推高房价，因此而不再继续供地，那与抑制高房价正好背道而驰，房价主要由供求关系决定，很简单的逻辑：不卖面粉，面包价格岂不是还要更大幅度的上涨？

暂停挂牌的原因，应该是根据最新指导方针，将会调整出让条件。比如，增加中小套型的建设比例，以缓解供求的结构性矛盾；再如，提高地块容积率，这样就能在同等规模的土地上建设更多住宅。调整之后，仍将继续挂牌上市。

这也引发一些深层次的思考。从政策设计角度看，从2005年开始，诸多的房地产调控政策都在关注增加中小套型住宅供应，典型政策是2006年出台的“90、70”政策：各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。对于这一政策，上海等少数城市严格执行，但多数城市并未严格落实。

这个“一刀切”式的行政管制政策，在执行过程中并没有很好被落实，既有市场方面的原因，也有地方政府方面的因素。比如，全国各地房地产市场情况存在较大差异，统一都要求70%以上须是中小套型，是否符合市场需求？如果一个城市的住宅需求是中大户型，改善需求为主，那么开发商建设这么多中小套型，就面临市场需求不足、项目利润率偏低的风险。而且，事后还出现许多“怪现象”，比如一套房子两个产证（开发商阳奉阴违），结果2010年实行限购之后，在限制城市这类住宅根本没办法出售！那么，这到底是开发商的罪，还是地方政府的错？

随着去年以来诸多楼市限制政策的放松，“90、70”政策也明确松绑了。今年3月，国土资源部住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出：各地要立足市场实际需求，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

同时，这一《通知》还要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

作为大量外人来口涌入的一线城市，北上广深的中小套型住宅需求，明显比其他二三线城市旺盛，适当增加这类住宅的开发和供应，可以理解。但千万不能因为近几个月一线城市土地市场趋热，高价地频出，而压缩宅地供应。

另外，还应关注一个市场现象。去年四季度以来，上海楼市复苏，房价上涨，但区域结构出现明显分化，市区房价涨幅明显，尤其是内外环之间的部分板块，涨幅达二三成，而远郊很多楼盘和二手房基本没涨，或涨幅不超过一成。这也就意味着，远郊地区的中低档、中小户型的住宅，需求并不算旺盛。而市区的中高档、中大户型卖得却较好。

去年以来，国家支持改善性购房需求的政策较多，所以本轮改善需求集中释放，推高了相关房源的房价。从中也可看到，相比远郊，市区更需要中小套型住宅，这样可以控制单套房屋的总价。因此，建议相关部门在尊重市场、更多让开发商根据市场需求决定户型大小的前提下，可以适当规定市区宅地建设中小套型的比例。

另外，最关键的措施仍是：总体增加宅地供应规模，缓和供需矛盾。未来一段时间，应该加快宅地供应节奏，而非收紧或停止。

(注：本文作者为上海易居房地产研究院副院长 本文仅代表作者个人观点。本文编辑：陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)