“怡城苑物业管理面积约1万平方米，物业费每平方米1.2元，整个小区的物业费满打满算也就1万元出头，招聘一个保安、一个保洁就超支了。但小区业主以老年人居多，要涨物业费并不现实，这样的小区该怎么管？”从去年年底开始，这个问题一直压在李天翔的心头。

李天翔是虹口区凉城新村街道城市建设事务管理中心主任，给他带来困扰的直接由头是，辖区内好几个“小小区”的在管物业公司提出要撤场。在物业管理行业，单个小区维持物业正常运转的理想面积为10-15万平方米，但在凉城新村街道，建筑面积低于3万平方米的小区有32个，占小区总量的55％。这些建造年代久远的“袖珍小区”基础设施老旧、物业收费低、物业服务长期处于低水平运行，造成业主不满意，物业公司也想撤离。

在不涨物业费的前提下，如何提升这类“小小区”的物业服务水平？李天翔在一番调研后推出了物业“团购”——最近该街道三个“袖珍小区”在各方共同努力下，通过联合招标，用原物业费引入了品牌物业。

涨不了物业费，怎么提升物业服务水平？

跟着李天翔从车站北路500弄进入星苑小区，目力所及是一个稀松平常的售后公房小区：小区道路两侧停满了车，道路中间仅留出可供一辆车单向通行的宽度。不过记者当天顺着这条路在小区兜了一圈，并无一处拥堵阻塞。

红白相间的房屋为星苑小区，一墙之隔的白色房屋是凉城苑小区   谢飞君摄

据路上偶遇的业主反馈，道路如此通畅是小区的新情况。原来，星苑小区作为售后公房，最近和同属凉六居民区的凉城苑、怡城苑两个商品房小区联合招标物业，在未涨价的情况下将复欣物业引入了小区。为了进一步优化小区停车，当天就有物业工作人员在现场清点停车位数量，称后期将编号向全体业主公布，缓解因停车信息不公开加剧的停车矛盾。

怡城苑、凉城苑、星苑小区这三个“小小区”建造于1994年至2000年之间，体量分别为1万平方米、5万多平方米和7万多平方米，对应的物业费为1.2元、1元、0.5-0.8元。随着岁月变迁，小区的基础设施老旧问题严重，在过去几年不断发生维修、管理纠纷，造成“业主不满意，物业公司想弃盘”的尴尬局面，让小区居委会和街道房办一筹莫展。

“归根到底是单一小区体量太小，管理成本较高，物业企业能动性不强。”李天翔明白，这样的小区要想提升物业服务水平，最直接的方式就是涨物业费。“按照纯市场的逻辑，这些小区的物业费涨到3元也不算高，但对照小区原来的物业费，这样的涨幅显然不是业主能轻易接受的。”在这样的情况下，李天翔带着团队开始了社区实地调研。

“之前已有街道针对‘小小区’管理做了探索，比如有的街道将房屋类型相同、品质相似、地域相近的‘小小区’先合并为一个物业管理区域，开设一个专项维修资金账户，成立一个业主大会和一个业主委员会，再着手选聘品牌物业提供优质服务。”但凉城街道的小区多为封闭式住宅小区，合并小区工作量巨大，最终考虑通过居民区党建引领，牵头相邻小区业委会“团购”物业，缓解大量“小小区”物业管理低水平徘徊现状。

“谁也不吃亏”，协商中达成共识

2022年12月底，申城物业告知凉城新村街道房办，根据总公司业务调整，将于2023年3月底不再对凉六居民区的星苑、怡城苑、中星凉城苑进行物业管理。“3个小区原本就由申城物业共同管理，且在地理位置上相邻，又同属一个居民区，在一番走访后，拟试点通过业委会‘共同体’招标方式选聘物业公司。”李天翔说自己之所以敢试，是因为他每次骑着电瓶车到小区，经常能看到住户们和居委会贺书记热情攀谈。“自下而上的自治探索，最重要的不就是直面三个小区的业主诉求嘛。”

怡城苑业主大会征询前的业主答疑会 受访者供图

在接下来的沟通中，三个小区确实各有疑虑。对于联合招标这个方式，外部条件稍好的小区，考虑的是“自己小区的利益会不会被侵占”；而体量最小的小区的业主，则干脆表示“不要物业了，搞业主自治”。李天翔打了一个比方：“你们吃过‘团购’套餐吗？今天我们就是‘团购’物业服务呀。”他向三个小区解释，虽然是联合招标，但每个小区的物业服务标准并不强求一致，“好比‘团购’去一家饭店，选不同的套餐，吃不同的菜。”

在关键问题上达成了统一意见后，凉城新村街道面对三个小区开了一次又一次的协调会、圆桌会。凉六居民区党总支书记贺馥珺记得，先是组织业委会开会，然后是楼组长会议，再到业主代表会议。最终，大家的关注的焦点从一开始的“担心吃亏”变成了“方案优化”。当三个小区的业主代表对管理水平差异、资源共享方式、物业管理费调增等问题的存疑一一得到解决后，三个小区分别拟定了各小区物业服务和收费标准，并召开业主大会表决“实行联合招标”的议题。

理论上，每一个小区都要进行招投标才能选聘新物业。小区联合体建立后，凉城新村街道房办通过虹口区房办与市房管局积极沟通，在对全市物业招投标平台优化后，第一次完成了多小区公开联合招投标事项，三个小区在不增加物业支出成本的情况下选聘到复欣物业，为实现物业集约化、规模化管理打下基础。

市物业管理平台公开招投标专家和业主代表在物业评标现场  受访者供图

“袖珍小区”联合招标可复制推广

5月23日上午，记者在三个小区现场看到，管理区域已完成新老物业交接工作。与合并小区后再统一进行物业招标的模式不同，三个小区在物理形态上并无变化，小区与小区间的围墙也无须做任何处理。

新老物业完成了交接，但小区的进场整改事项还在继续。当天在小区负责现场巡查抽检工作的复欣物业副总经理茅瑞向记者算了一笔账：接管这个联合体项目，成本预算非常紧张，但复欣物业在附近还有一个5万平方米的在管小区，希望通过这个项目做片区化管理的尝试，积累集约化管理的经验。后续，为了集约化管理，复欣物业将投入资金做整体片区打造，通过上线APP报修系统实现维修派单工作合理化。

“不少业主家里积压了一些维修需求，我们进场后都在加紧完成，公共部位的维修养护已经垫付了十几万元，但这些事必须先做，业主们才有获得感。”在该项目物业经理陆鼎立的安排中，日常生活类维修最为紧急，后续则将对小区绿化、停车管理做出优化。对于这些变化，小区的业主也深有体会。怡城苑业委会主任王晓青就说，“团购”物业价格公道，质量过硬，目前已经感受到物业服务在向好变化。

凉城苑门口的空地上，一边是停车区，一边是供业主们活动的公共区域  谢飞君摄

在上海，类似的“小小区”并不少，由于这些小区面积小、住户少、建造早，导致物业管理成本高、服务能级低。以凉城新村街道为例，辖区内共有住宅小区58个，总建筑面积约2651556.25万平方米，其中小区总建筑面积低于3万平方米的小区32个，占总量的55％；建筑面积3-5万平方米的小区共10个，占总量的18％；建筑面积5-8万平方米的小区共9个，占总量的17%。这些“袖珍小区”单独进行物业招投标，市场行业吸引力较弱，物业服务将长期处于低位运行，也因此，凉城新村街道的此次探索颇具意义。

上海市虹口区物管中心副主任龚宇告诉记者，针对小小区，虹口区房管局多年来不断尝试过各种方式，在不同街道尝试“小小区”合并、“物业联合”招标等模式，旨在针对住宅小区体量小，物业服务难以形成集约化等问题给出破解之道。下一步，虹口区房管局将在凉城新村街道试点的基础上，在全区推广“物业联合”招标模式，淘汰一批管理能级低的物业企业，引进优质物业企业，扩大企业管理规模，促进小区物业服务品质提升，使物业管理走上“居民满意、品质提升、质价相符”的良性运转轨道。