今天（15日）21时，静安区蕃瓜弄小区旧住房改造项目签约现场，爆发出一阵热烈的掌声。截至记者发稿时，该项目二轮签约率达到98.3%，这意味着项目高比例生效。

蕃瓜弄小区，前身是上海有名的“滚地龙”，1964年前后改造后成为上海第一个五层楼高的工人新村，成为上海城市更新史上最具代表性的案例之一。如今，通过“拆除重建”方式，蕃瓜弄将实现再一次“蜕变”。没有独用厨卫、没有电梯的破旧低矮老房，改造后将变成独门独户、有独用厨卫、带阳台、电梯与地下停车库的高层新房，居民生活条件将极大改善。“不用搬离中心城区，也不用自己出钱改造，就能住上新房。能轮上这样的好事，太幸运了！”小区居民周世民说。

上海正大力推进实施“两旧一村”改造（零星旧改地块、不成套的旧住宅、城中村改造），对不成套的旧住宅，今年明确将完成28万平方米。房屋改造后，居民生活环境会有哪些改善？1000多户居民有近百种房型，最大面积与最小面积相差15倍，改造后如何确保居民公平获益？高比例生效的蕃瓜弄，探索出一条新的改造路径。

从“滚地龙”到工人新村再到原拆原建

紧邻高架，走进天目西路749弄，一个老旧破败的小区映入眼帘。蕃瓜弄，因居民在空地种蕃瓜而得名。这里是上海历经改造次数最多的小区之一，见证着上海的城市变迁。

蕃瓜弄位于大统路以东、铁路沪宁线以南、共和新路以西、天目中路以北。新中国成立前，这里多是居民用毛竹、稻草和黄泥等材料建成的成片建筑，没供水供电、没厕所、没下水道等，居住环境阴暗潮湿、拥挤狭窄，是上海有名的“滚地龙”。新中国成立后，蕃瓜弄迎来第一次改造：政府在这里填平了臭水沟、铺上了碎石路、埋设了下水道，建造了公共厕所和垃圾桶，到1952年彻底拆除了“滚地龙”，翻建成草平房与瓦平房。

但当时建造的房屋质量较差，布局也比较乱，政府又对蕃瓜弄进行了改建、新建。1961年，蕃瓜弄迎来第二次改造：作为上海第一个成片棚户区改造试点启动，蕃瓜弄动迁了1900多户居民，到1964年前后建成上海第一个5层楼房的工人新村，23幢水电煤气俱全的楼房拔地而起，也基本奠定了小区如今的形态。“当时的蕃瓜弄，可谓老闸北的地标性建筑之一。”65岁的周世民出生在蕃瓜弄，他听父母说，那时，小区门口的大统路上还设有银行、书店、食品店，理发店，旅馆、浴室等等配套设施，生活特别便利。蕃瓜弄当时迎来了很多参观者，还接待过不少到访的外宾。在上海城市更新中，蕃瓜弄也是早期最具代表性的更新案例之一。

到了20世纪90年代，随着铁路上海新客站的建设启用、闸北不夜城的开发建设，周边的高楼大厦拔地而起，蕃瓜弄又显得陈旧落伍了。1999年，蕃瓜弄迎来第三次改造，政府对其进行了“平改坡”工程，同时改造了供水系统、安装了屋顶避雷装置，提升了居住舒适度与安全性。蕃瓜弄改造后的照片，登上了上海一些媒体的显要位置：一排排楼房错落有致，改造后的屋顶在阳光下熠熠生辉。

但这样的风光并没有持续几年。房屋设计建造太早了，很多设施都不齐备，绝大部分不成套，二到三户合用一个厨卫，居住面积最小的仅为6.5平方米。且当时为了实现快速建成，房屋被建成了小梁薄板房，梁很小、板很薄，不合适长期使用。经过岁月洗礼，房屋早就破旧不堪了。住在其中的居民已没有了当年的荣光。老周记得，小时候人家问他，住在哪里？他很自豪地说“蕃瓜弄”。现在人家再这样问他，他只能含糊地说“新客站那边”。

小区改造后面貌堪比新建商品房

骨子里透着改造基因的蕃瓜弄，盼着新一轮改造。

2016年，为支持北横通道大动脉建设，小区沿天目西路的8幢房屋被征收。看到老邻居迎来了旧改机会，老周他们既羡慕又着急。2019年，居民区组织了一次对蕃瓜弄进行拆除重建可行性的居民意见征询，同意比率高达99%。

“如果能轮上原拆原建，那再好不过了，还是老环境、老居民，生活习惯了。”老周家算小区内居住条件“还不错的”，一间25平方米的房屋、一间14平方米房屋，两套房子住着五口人，合用一个卫生间、厨房。“但房子太破了，漏水漏雨，修补不好。墙壁终年返潮，即便阳光天，屋里也一股发霉味。下水管道严重老化，水管、马桶管道经常爆管，根本解决不了。”

为回应居民的期盼，2022年，静安区天目西路街道组织了蕃瓜弄拆除重建改造的一轮征询，居民同意比例依旧超过了99%。蕃瓜弄小区旧住房改造项目正式启动。

静安区拿出最大力气来推动蕃瓜弄的改造。“蕃瓜弄项目的预算资金达到了14亿多元。”属地街道天目西路街道相关负责人告诉记者，在静安区房管局指导下，蕃瓜弄项目的改造方案前后经过了20多稿的反复优化调整，“希望尽最大努力给居民最优的方案”。

几经更迭，目前蕃瓜弄有14幢非成套住宅楼，有居民1122证、户籍人口3482人，其中绝大多数为租赁房，145证为产权房。未来，这14幢老旧房屋，将变成6幢7到33层多、高层建筑，地下停车位超800个，地面实现人车分流。小区以及周边公共配套有城市生活中心、社区卫生中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性幼托育点。“改造后，小区面貌好比新建商品房，服务配套将比周围的商品房还要好。”

“设计过程就像拼装乐高”

小区环境改善没得说，但内部房间的改善程度才是每户居民最为关注的，也是决定着改造项目能否成功的关键。

在设计内部房屋时，首要解决的是居民最现实的困难——没有独用厨卫。

“全部房屋的套内面积不减只增，再额外增加独用厨卫与阳台。其中租赁房，每户房间使用面积增加1-1.5平方米，再增加独用厨卫与阳台；产权房的房型都比较大，且有独用厨卫，改造后保证套内面积不减少，并优化了房型、朝向和居住功能。”街道相关负责人说。

蕃瓜弄改造设计并非简单地增加面积，房型设计极其复杂。不像商品房小区，户型非常统一，蕃瓜弄不同面积的户型多达97种，最小面积6.5平方米左右，最大面积101平方米，且租赁房与产权房在改造后将要增加的面积又不同，设计难度很大。“设计过程就像拼装乐高一样。”设计者告诉记者，通过归并房屋类型，不断调整设计，最终在8种基本户型基础上，为居民设计了47种不同面积段的房型。

蕃瓜弄改造的每一处设计，都倾听了居民的意见，从居民的生活便利出发考量。

如，小区有一种“一室半”的房型，就是一个大房间带一个小房间，进入大房间必须经过小房间。“在这种户型中，小房间的私密性较差。”设计师告诉记者，一些居民家中有两代人居住，他们希望改造能够改善这种房型的私密性。于是，设计师就为他们设计了“小两室”户型，将房间改造成两个独立的小房间。

又如，很多居民对房屋的朝向也有期盼。蕃瓜弄小区目前有各种朝向的房间，朝南的房间只有4成。“居民都盼着房间能晒到太阳。”所以，“朝南”成了改造后居民家的标配：每套房至少有一间房间朝南。

居委干部陈瑜家是小区居民中居住环境比较逼仄的一户。42岁的小陈出生在蕃瓜弄，她家就是“一室半”房型。19.1平方米，住进去5口人。她的父母住在大屋，她与先生带着儿子住在那半间小屋。半间小屋，不仅没有私密性，空间还是十分局促。14岁的儿子从独立睡觉开始就只能睡沙发，双人床很短，陈瑜的先生身高一米八，睡觉时脚根本伸不直。“一室半”能变成“小两室”，有了独用厨卫，其中一间房间能放下一张大床与一张小床。陈瑜觉得这个户型设计挺人性化，两代人终于将有一个像样的居住空间。

资金成本与民生改善达到一定平衡

改造前，街道在小区居民中开始一场又一场的座谈会、沟通会，向大家解释方案，也倾听大家的意见。一度，对内部房间的改善程度成为小区居民“矛盾”的焦点。“为何不能给每户再增加更多面积？”不少居民提出这样的问题。实际上，这也是很多上海同类改造项目中居民最大的“质疑点”。

“旧住房综合改造项目目前是政府出资项目，没有任何经济回报，完全出于民生改善的角度。资金的成本与民生的改善之间要达到一定平衡。”静安区房管局相关负责人告诉记者，给每户居民增加多少面积，经过了业内人士与专家的多轮测算，充分考虑到居民的实际使用。

如，租赁房增加了独用厨卫与阳台，确保卫生间内有安装“三件套”的独立位置，厨房内有设置双灶台、操作台、水池以及摆放冰箱的位置，阳台内有足够放置洗衣机的位置。同时，每户增加多少面积也要兼顾公平。

也有居民提出，目前方案是建造6幢7层到33层的多、高层建筑，为何不能全部建造成高层，由此可以产生更多数量的房屋？区房管局相关负责人解释：建造房屋要考虑到周边的环境，在规划设计上有一定指标要求，比如，会不会影响周边建筑的日照。地块内曾考虑加高一幢建筑的高度，但发现阻挡了北侧一幢建筑的日照。目前方案中的建筑高度与数量，均是在最优考虑的基础上提出的。

实际上，静安区在这两年的旧住房改造项目上进行了一些新探索。如，改造中增加了部分数量的房源。在蕃瓜弄的改造中，设计的房源达到了1200多套，超过了小区居民实际需要的房源数量。“在符合规划相关要求的条件下，我们设计了更多的房源。一方面，可以给居民在对应的房型房源中，通过摇号选房规则有更多的选择；另一方面，可以作为公益配套房源使用，如作为区级公租房使用，这也是在此类项目中实现成本与收益平衡的一个探索。”

“旧住房改造，是对居民有利的大好事，不但能改善居住环境，算经济账也非常划算！”老周一家率先签约，他还主动动员其他居民，帮大家算经济账，“周边房龄稍微新一些的电梯房，每平方米都在8、9万元之间，我们蕃瓜弄在改造后，是新电梯房，环境好、配套好，将会有很大升值空间，肯定也比现在房屋的价格高很多。”

记者了解到，在小区居民完成签约后，将暂时搬离小区，搬离期间可领取政府提供的过渡费补贴来租房。待改造全面完成后，居民将实现回搬。

届时，蕃瓜弄小区将展现新的面貌。跨越七十多年，蕃瓜弄小区经历多轮改造，无论改造方式如何，唯一的指向是居民生活品质的不断提高。