你知道上海的四明里、上方花园、淮海大楼、新华公寓、来德坊、淮海坊、中南新村吗？

这些淮海路沿线赫赫有名的老建筑背后，藏着20世纪二三十年代银行家们的传奇往事。昔日，上海滩银行业与房地产结缘，相辅相成，休戚与共。如今，人们依然可从其旧址中寻觅到近百年前沪上银行房地产信托业务的遗存地标，见证昔日上海金融历史中的精彩传奇。

上海商业储蓄银行信托部住房贷款章程（银行博物馆馆藏）

四明银行

把“生地”做成“熟地”

若论旧时上海银行房地产业务的开路者，应属诞生于1908年的四明商业储蓄银行（简称四明银行）。

这家由宁波人创立、总行设于上海的私营银行，起初规模并不大，但因经营者嗅觉敏锐，经营得法，非但银行业务突飞猛进，而且其涉足房地产业务时间之早、触角之广、力度之大、层面之深，在本土银行中实属少见。四明银行鼎盛之时，在申城拥有房产多达1200余幢，包括淮海中路重庆南路的“宁波弄堂”四明里等在内，这与其创始人虞洽卿的做派不无关系。

人称“赤脚财神”的虞洽卿，对银行房地产的偏好，很大程度源自他早期筹办过两家房地产公司，颇谙房地产运营炒作之道。在他的操持下，四明银行除了各项银行传统业务一路高歌猛进，房地产领域亦是“逢山开路、遇水搭桥”，从中大获其利。

实力日渐膨胀的四明银行不仅随着分支机构的扩张而大举建造营业用房，同时着手规划建设大批“商品房”。虞洽卿趁地价尚未大涨之时，在距外滩稍远、当时属“次黄金地段”的今淮海路、延安路等处以低廉价格购进大量地皮，先后斥资建造了众多中西合璧、品质兼备的石库门房屋及新式里弄等建筑。房子一旦落成，立马出售或出租，快速赚取利润，回笼资金，转而投资新的房产项目。

四明里、四明邨、四明别墅等均处于如今的申城闹市中心，但当初虞洽卿“画圈”投资造房时，这些建筑的周边还是草木葱茏、蛙声一片的农田，偏僻冷落，短短数年间就把“生地”做成了“熟地”。

尤其四明邨，可谓虞洽卿投资的得意之笔，分别于1912年、1928年和1931年分三次兴建，共有新式里弄建筑118幢。

浙兴银行

演绎上方花园传奇

位于淮海中路1285弄的上方花园（原为沙发花园）的“业主”是浙江兴业银行（简称浙兴银行）。

20世纪初，此处阡陌纵横，1914年被划进法租界，两年后，英籍犹太人沙发购进该地块建造私家花园，故称“沙发花园”。1931年九一八事变，各地政界、商界人士携巨款涌进上海，“刚需”陡增，刺激了申城中高端地产的开发。1933年，沙发花园决定兴建住宅，因初始资金不足，遂将西侧地块转让给浙兴银行。

手握宝地，浙兴银行投资盖起高档住宅小区“上方花园”，不仅安排银行高级管理人员居住，还供银行高端客户购买。其时，这家银行的房地产业务手笔不小，至20世纪40年代末，拥有近1000幢房屋，除了上方花园，另有淮海大楼、渔光村等著名建筑。

浙江兴业银行为当年“南三行”（另两家为浙江实业银行、上海商业储蓄银行）之龙头老大，1915年改组后将总部由杭州迁至上海。诚如行名“兴业”所蕴含的办行宗旨，浙兴银行强调振兴实业，尤其关注国计民生急需的事业，不遗余力地扶持民族企业，助其摆脱困境。围绕这家银行栉风沐雨的创业史，由爱国银行家构成的红色“朋友圈”渐渐浮出水面——

被称为“书香银行家”的叶景葵，1915年被推选为浙兴银行董事长，成为我国金融史上首位银行董事长。他极富民族正义感，日伪政府多次派人威逼利诱拉他“下水”，他都不为所动。他有感于抗战中诸多朋友的藏书无法保存，邀请商务印书馆董事长张元济等志同道合者筹设合众图书馆。

经济学家马寅初，当过浙兴银行总稽核。中国第一部表述比较完整的《银行法》，即出自他的笔下。

啃过洋面包的徐新六踏进浙兴银行后，从董事会秘书干到总经理，主张向民族工商业放款，鼎力助推民族企业做大做强。

上方花园旧景，出自《老上海风情录——建筑寻梦卷》

2021年，上方花园30号的拍卖成交价为9932万。

（资料图片，《外滩以西》公众号）

上海银行

“小角色”的上海奋斗史

“栽下梧桐树，引来金凤凰。”那些年，许多银行还从关爱员工的角度出发，购房置业，既能扩充银行不动产，又让员工敬业乐业，体现出银行家的高明之处。

上海商业储蓄银行（简称上海银行）创始人陈光甫对于直接投资房地产一直持谨慎态度，但在职工安居问题上却慷慨大方。他在淮海中路南侧的来德坊买下了一排十余幢房子作为职工宿舍。房屋楼上设有客室、书房，楼下备有厨房、保姆间、卫生间，另有汽车间，一举解决了员工的后顾之忧。

时间回溯到1915年6月2日，“金融海归”陈光甫在黄浦江畔一幢老式洋楼里创办了一家迷你银行，取名上海商业储蓄银行，对外宣称额定资本10万元，实际上满打满算仅有7万元。这在上海滩群雄并起的银行当中，实在是微不足道的小角色。

银行虽小，抱负却大。陈光甫的精明与高明，注定了这家“小银行”在申城金融大戏里绝对不会甘心充当“路人甲”的角色。于是，连台好戏竞相上演：一元开户、零存整取、整存零取、存本付息、通知存款、旅行支票、代收水电费……现在看来，这些金融服务项目也许太普通不过，但是陈光甫积极倡导的“服务社会及顾客”的经营理念以及服务举措，在当时的中国金融业独树一帜，极富创新精神。

很快，凭借陈光甫的精明强干、管理有方，“小银行”业务迅速发展。到1926年，资本增为250万元，资产总额超过4700万元，最高峰时分支机构达111个，成为20世纪30年代中国最大的私营银行，其地位举足轻重。

旧时银行投资建造的淮海大楼、上海新邨（出处《海上金融：上海市档案馆藏档》）

新华银行

“平民”亦创“高端”

因邹韬奋先生而被人们熟知的《生活》周刊，其第一任主编是在淮海路商圈投资兴建了新华公寓、新华别墅等房产的上海新华信托储蓄银行（简称新华银行）总经理王志莘。

1925年10月，王志莘创办《生活》周刊，将这份只卖三个铜板的民生类杂志经营得颇有声色。翌年10月，因“中国合作运动之父”薛仙舟的力邀，王志莘进入其主持的上海工商银行担任储蓄部主任。步入银行圈，王志莘提出用合作贷款调剂工商资金的思路，致力打造“平民银行”。

1931年，堪称我国早期储蓄银行“开路先锋”的新华银行实施改组，王志莘被正式聘为总经理。他“以新精神赓续旧生命”，通过《改组宣言》向民众昭告了新华银行开明务实、造福社会的服务宗旨。在这一方针的引领下，王志莘别具匠心，连接推出生活储金、礼券储金、俭约储金、子女教育储金和人寿储金等储蓄品种，集聚社会零散资金；开办代客户经理房地产、代管证券投资等各项信托业务，推崇银行业务与房地产业务“两手硬”。同时，他锐意革新人事体制，着眼于选拔人才，置办房产提供员工宿舍，对优秀员工还资助其出国留学或考察。改组当年，新华银行即扭亏为盈，资金规模渐趋殷实，王志莘在业界声誉日隆，被推举为中共地下党领导下的“银联”理事会主席。

王志莘视房地产业务为银行资产保值增值的重要途径，从事的中高档置业，非但出售、出租得益甚厚，仅是这些房子所在的地皮，从20世纪20年代初到30年代中期，十多年间价格就涨了五六倍。他坚持在不降低品质的前提下控制造价，突出舒适性和实用性，在房屋质量、居住环境和总体布局方面多有可圈可点之处，房产面市后深得高端买家和银行白领阶层的青睐。