2021年1月，在销售的催促声中，李女士根据要求签下了预售合同。她怎么也不会想到，就是这份合同，成为了她日后必须在房屋质量尚不尽如人意时完成收房手续，并开始缴纳物业费的依据。

在12345市民服务热线，“合同不平等”正成为购房者投诉的热点，不少购房者甚至因此陷入了维权无门的境地。

补充协议为开发商“兜底”

李女士认购的，是位于奉贤区江山路6819弄“电建泷悦蓝湾”楼盘内的一套叠墅住房。正式签订预售合同前，她已支付了70%的首付款。2021年1月，房屋预售合同签订，约定2022年12月20日为新房交付日期。

由于疫情的影响，工期存在些许延误，但11月25日来到小区内预看房时，李女士却傻了眼：“我们购买的上叠住房内，主卧卫生间竟然没有安装地漏和排水，唯一设置的墙排距离马桶位置很远，根本无法使用，这样的情况下，更无法安装淋浴。”她回忆道，当时还发现多处墙面存在“空鼓”现象，尤其是主卧墙面渗水严重。李女士告诉记者，除了质量问题外，房屋乃至整个小区其实都尚处于未完工状态：电梯入户门未安装、门锁未安装、水电燃气未开通，连绿化也未修缮完成......无奈之下，李女士填写了记录表，要求开发商整改。

△业主群里的讨论称房屋质量问题严重。

一个多月后，收房通知正式到来。然而，办理手续当日，工作人员却未能出具“质量问题处置情况记录表”，心存担忧的李女士强制要求入户查看后，这才发现预看房时的问题根本没有解决。面对这样的房屋，如何办理收房手续？气愤之下，李女士选择了拒绝，但另一边的工作人员却开始不断要求她缴费收房：“根据预售合同，购房者应该在销售方完成交房后缴纳1年的物业管理费。”

△主卧漏水。

△主卧卫生间排水长时间未能整改完成。

直至此时，李女士才又打开这份预售合同仔细查看，在最末尾处，她发现了几页“补充协议”，其中不仅约定“买受人同意自书面通知交付日首日起该房屋所涉及的相关费用（包括但不限于物业管理服务费、公用能耗、水电费等）风险和责任由买受人承担”，还明确指出“保修和整改不影响出卖人向买受人交付房屋”。“强制交付的端倪远不止于此！”在李女士的提示下，记者还看到了预售合同中有“买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付”的字样，而因逾期办理房屋交接手续，购房者竟还要承担50元一日的违约金。

△合同里涉及强制交付的不平等约定。

△签了合同就代表“销售方尽到了提示的义务”，但事实上并没有提示。

纵观李女士的预售合同，其外部封皮上赫然写着“上海市住房保障和房屋管理局制定、上海市工商行政管理局监制”，这样的权威性使得购房者们立刻放下了警惕，且合同总计达到六七十页，在未经工作人员提示、字体也未有加粗及放大的情况下，藏在最末尾的不平等补充协议很难令购房者有所察觉。

预售合同普遍包含不平等条款？

李女士的遭遇并非偶然。

2月12日，市民程先生支付10万元定金认购了嘉定区金地西郊悦章小区的新房。半个月左右的时间里，程先生又交了170多万元的首付款。可快要交房了，他才发现合同里有“坑”，通过12345市民服务热线多次发起投诉，希望开发商上海鑫祥诚房地产开发有限公司退还所有款项。

“这个楼盘是先交押金（定金），当场签认购协议，然后交了首付款后再签约，”程先生告诉记者，支付定金并约定好1个月内付清首付后，没多久，销售就主动联系程先生，声称提前交好首付，可以获得2万元的停车位优惠。于是，2月18日和28日，程先生分两次将首付款支付完毕。按照开发商规定的销售流程，到了签预售合同环节。

直到这时，程先生才发觉，预售合同内的很多条款看起来不是那么公平。比如，如果买方付款时间逾期45天以上，需要支付给卖方10%总房价的赔偿金，相对应，合同却规定如果卖方交付逾期超过90天，卖方仅需赔偿买家1%总房价的金额。对于基础设施、公共配套，合同里也写得明明白白，合同附件及资料仅供参考，以实际为准，卖方不论设置、增减或移位都不构成违约。类似这样霸道的内容合同里还有不少。对此，程先生难以认同，迟迟未在预售合同上签字。

△程先生对合同部分内容难以认同。

其实，这份预售合同的主要内容已经在售楼现场公示，但程先生并未留意，“很不起眼，销售也没有提醒。”他与销售沟通，希望针对合同中明显不平等的部分内容与售方签订一份补充协议。没想到，销售直截了当地表示“公司不可能签”，并称，“您提这个诉求的时候真的没打听过历史上实现的可能性吗？”

程先生告诉记者，销售还提到“开发商肯定都是合理规避风险的，你要是在意合同上的条款，除非不买新房了。”他特意去查看了其他几个正在预售的楼盘，如那名销售所说，公示的预售合同普遍有不平等的条款，差别只是程度不同罢了。

律师:违约责任约定应对等

“最理想的，是先签合同，而后再支付房款。”上海君澜律师事务所律师韩智洋告诉记者，当前在购房流程上，不少新房楼盘会存在先付款、后签合同的情况，甚至有部分购房者在签订合同前已经支付了首付款，在这种大背景下，后期的争议及责任归属本身便会很难固定，这也使得涉及预售合同的维权并不容易。

而就上述购房者遭遇的预售合同而言，韩智洋则认为其中存在明确的不合理因素。“首先，违约责任约定应对等，如果遇到销售方与购房者缴纳违约金比例相差悬殊的情况，购房者可以拒绝签署合同，并向相关主管部门投诉，要求修改合同中所约定的比例。”韩智洋分析道，“而针对李女士的情况，若其拒绝收房的原因成立，合同中支付违约金、缴纳物业管理费等相关约定就可以被视作是无效条款。”他认为，开发商利用自己的主导地位订立不平等的预售合同，已经在很大程度上损害了消费者的权利。

对此，韩智洋提醒广大购房者，在购买房屋时，仔细谨慎是第一位的。“签订合同时务必严格把关，若发现问题一定要尽早提出。合同一旦签订，再处理纠纷便会面临很大的风险。”

他也建议，除了诉讼途径外，若遇到普遍性问题，购房者们也可以共同向相关政府部门及监管机构反映情况、寻求协商解决的路径。

记者了解到，程先生多次反映后，经区房管部门介入协调，开发商已同意按照流程，将在60个工作日内完成退款。

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