和内地一样，二月下旬的香港，楼价走势再度成为人们关注的焦点。之前香港政府“先斩后奏”推出的《印花税修订条例草案》，2月22日在立法会终于获得表决通过，这也意味着港府之前已提前收取的43亿港元税款终于可以合法入库。

《印花税修订》的通过，也算是一个靴子落地。在香港，这次“印花税修订”被视为港府对房地产市场进行政策干预的一次“辣招”。如今第一轮“辣招”已出，大家关心的是，接下来还有什么更“辣”的招数？答案是，未必！

这次《印花税修订》的通过本来就很有争议，加上香港政府官员承诺，将来“加辣”时会先以草案形式提交立法会审议后才会生效，此举被市场普遍解读为港府对未来“加辣”的信心较低，短期内不太可能见到更“辣”的招数出台。强硬干预楼价也不是不可以，但如果香港还想保住“自由市场”的美誉，政府还是越少干预市场越好。

于是，《印花税修订》刚刚通过，本港媒体就报道说当周看房人数明显提升，显示香港买楼“刚性需求”仍然旺盛。毕竟，要买楼的人还是要买，到了要买的时候，你也等不了。想想香港的租金，这是交给房东的，可买了楼，“砖头”就是你的——持这样想法的人，在香港不算少数。只要能付得起首期，很多人的首选是买楼，而不是租楼。

现在伴随着“辣招”正式生效的，恰恰是香港新一轮的买房热。比如最近刚刚推出的靠近香港大学附近的一个楼盘，主打“学区房”概念，开口价就过两万港币每平方呎，就算最小的500多平方呎单元，怎么样也要过千万。

听上去“千万港币”楼价在好像很吓人，其实这在最近几年在香港早已是常态，特别是地段好的新楼盘。就算二手楼，如今想找到二三百万的房子也绝不是什么容易的事情。

笔者最近路过港大附近的这个新楼盘，上前打听得知前来最多实地考察的买家包括不少内地购房者，有些就冲着“香港大学”这个名号来的。虽然明知成为香港大学的邻居，并不代表小孩子将来就一定能读港大，但能够和亚洲排名数一数二的大学为邻，不少内地家长还是觉得很值得。

内地闲钱从来不少，所以针对非香港永久居民买家买楼的加税政策，对真正有钱的内地土豪而言并不是什么问题。最受伤的恐怕是在香港工作，但未满七年尚未拿到永久居民身份的内地人士。

他们中有相当一部分人，有着稳定工作、收入，本想自力更生买楼，却未料“辣招”给他们带来更大的经济上负担。交完非本地买家附加税，等于送给政府一辆私家车。

关心香港楼市的朋友总喜欢问一个问题：香港楼价会不会跌？会跌多少？个人观点，这是一个伪命题。只要不发生经济危机，楼价涨跌从来都不是一个整体性事件，关键在于地段。这也是为何所有房地产从业人士都会反复强调一个真理：“地段！地段！地段！买房子就是买地段！”

还记得去年十月，著名投资银行瑞信（Credit Suisse）的首席经济学家陶冬对着香港媒体呐喊，2014年香港楼价可能会跌20%，大家等着瞧！自从2012年陶冬把自己在香港的豪宅卖掉之后，他就时不时对香港楼价做出看空的预言，2012年的时候，他也曾预计2013年香港楼价大跌，可现实却是一记响亮耳光。

难怪有媒体戏言，那些每年都出来喊着楼价要跌的分析师们，也许连续喊上十年，总有一次会喊对。香港和许多国际大都会一样，楼价走势始终是一个周期性事件。曾有预言说，西方资本主义经济体系基本上每十年都会有一次或大或小的经济危机，从而直接影响楼价以及其他资产。

好吧，你说你不信陶冬，你想问“超人”李嘉诚楼价会不会跌。事实上，这也是每次李嘉诚出席记者会时必答的经典问题之一。上周，李嘉诚又出来见媒体，在被问到香港楼价走势时，他说如果是自己买房子自己住，那无论什么时候都可以。但是如果想“炒楼”，眼下这个时候就算了。

当然，你也知道，地产商也好，分析师也罢，又有谁会在任何时候公开鼓励大家去“炒楼”呢？和上一次亚洲金融危机相比，九七年时香港楼市的“炒楼”气氛要比现在浓很多。难怪后来经济崩盘，不少人因为过度投机血本无归，竟选择跳楼一了百了。

就算最近一次2008年始于华尔街的全球经济危机，本地媒体也鲜有因为投资（或者说股市、楼市投机）失败而跳楼的消息。坊间有戏言，想要知道香港楼市、股市何时“崩盘”，就看看什么时候传来有人因为股市、楼市而跳楼的消息。

香港的楼市情况和上海其实也有那么一点相似，核心问题都可归结于地段。

最近有上海亲戚买房，一心只想在静安寺附近。结果，符合楼龄、层高、健身设施、大堂环境等种种条件在内的楼盘不过十几个，何况这十几个二手楼盘中也不是家家愿意抛出来。有些在中介挂牌的，也只是虚晃一枪，想知道自己的房子现在值多少钱，并不是真心要卖。

再想想之前提到过的香港大学附近的那个新楼盘，其实和在上海静安寺附近找楼盘，也是差不多的道理。港大附近的名厦也就这么几个，买楼和卖楼主要看供需。在某些好地段，楼价恰恰是“有价无市”的牛气。抛的人少，你说楼价又怎么跌得下来？

当然，换成上海的浦东，或者香港的九龙、新界，情况就大不同。供应多，楼价自然有谈判空间。近期有不少新界的新楼盘被发展商打折卖，也由此引发市场对香港楼价暴跌的担忧。但事实证明，港岛区楼价依然坚挺，因为选择毕竟还是太少。

李嘉诚最近一次见记者时除了叮嘱大家不要“炒楼”，还有一句话我觉得他老人家说的很中肯，只是未必人人爱听，特别是眼下的年轻人。李嘉诚说，年轻人不能想当然，20几岁就要求买楼，买不到楼就怪社会，这本身就是对社会的不公平抱怨。想想也是，就算发达国家，你何时听说大学毕业就有房有车了？

(注：本文仅代表作者个人观点。本文编辑：陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)