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从北美经验看上海商圈改造
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来源:上观新闻 作者:饶富杰 2014-09-24 23:26
摘要:

【会员权限】最近《上海观察》连续推出“上海商圈观察”系列,试图为衰落中的上海实体商业把脉开药。一位在加拿大留学,研究北美商业地产规划的忠实读者,也给我们发来他对中心城区商圈的观察和思考。他提醒,不应盲目照搬北美的传统商业规划技术对上海商圈进行系统性改造。
 

 

相似之处

 

国际知名的罗兰贝格管理咨询公司于2013年末发布了《中心城区发展心动指数报告》。该报告指出:上海核心商圈遭遇发展瓶颈,较纽约等成熟国际大都市有一定差距。这一论断并非空穴来风——

 

2013年,上海核心商圈的百货行业遭遇寒冬,销售业绩较上年下降1.2%。与此形成鲜明对比是:郊区百货增长迅猛,销售业绩同比增长10.3%;电商迅速扩张,销售业绩同比陡增32.3%。

 

面对严峻的形势,上海市商务委员会于2014年初发布了《上海市商业网点布局规划(2013-2020)(公众参与草案)》,计划全面引入二战后北美流行的商业发展规划技术,确立完整的商业层级系统。

 

确实,在很大程度上,今日的上海与1950年代的北美十分相似:汽车广泛进入寻常百姓家;传统百货与商业街“江河日下”,人们渴求商业现代化;经济理性深得人心。在这样的背景下,上海是否可以借助北美的规划理念系统改造都市商圈,尤其是“江河日下”的中心城区商圈呢?

 

颠覆图纸

 

在给出建议以前,我们有必要回顾,并检视这套商业规划理念在北美实际的应用效果。二战结束后,北美规划师,工程师与经济学者通力设计出最新的商业发展模式:商业区成为单一的土地利用;商业区的体量以人口与收入为据,按照市中心、区域中心、镇中心以及社区中心的层级分布。

 

就数字意义而言,该模式堪称经典。它展示了一种资源最优配置的可能性:以最便宜的价格与最短的距离服务民众的商业需求。遗憾的是,这一现代商业创举后面却引来了令人咋舌的困境。北美大部分都市的中心城区皆遵循“朝九晚五”的定律:只要不在上班时间,她便是一片沉寂。

 

按照战后商业规划的理念,这些都市毫无例外地都对中心城区进行了大刀阔斧的重建。大约在上世纪50年代至70年代,破旧社区被连根拔起,纷杂的商业街被彻底铲平。取而代之的是合乎理性的高架桥,现代购物中心与摩天楼。

 

在规划图纸上,中心城区具有不可争议的区位优势。但在实际市场中,中心城区更意味着破碎的土地产权与高昂的开发成本。所以意想不到的情况发生了,郊区商业反而具有更大的利润前景,而中心城区精妙绝伦的商业规划在图纸中扼腕叹息。随着快速的人口外迁,购物中心如雨后春笋般出现在城郊。

 

为了适应形势的变化,1980年代起,仓储式商店迅速崛起,既更加适应北美的汽车通勤模式,又进一步拓展了郊区商业。与此同时,北美的规划理念发生了重大革新:混合土地利用(集合商业、住宅、轻工业等土地利用)与人本思想被广泛接受。

 

进入新世纪,网络经济异军突起,更是进一步消减了商业销售的区位限制,颠覆着传统的商业规划理论。

 

北美启示

 

以个人之见,北美商圈发展的起伏跌宕的发展,为今日上海商业规划提供了两个关键的经验。

 

首先,仅仅依靠眼前的知识与经验去全方位规划未来的发展,在市场经济的条件下已经很难有所斩获。回溯到1950年代,北美都市的商业规划同样集聚当时最新潮的元素,但随后半世纪的商业变迁令人始料未及。购物中心已被仓储式商店取代,仓储式商店又正被网络经济取代。在日新月异的今天,我们应当积极期待取代网络经济的下一匹黑马。

 

其次,就经济数据而言,中心城区的商业销售额会被郊区商业与网络经济所超越。这是不可逆转的时代潮流,因此再利用北美的商业规划技术对上海中心商圈进行系统性的改造,其实也是徒劳。

 

因为放眼世界,2013年沃尔玛实现了4692亿美元的年销售额,大致相当于2.5个苹果公司的业绩。它极少染指中心城区,而亲睐土地开发成本相对低廉的郊区。再在国内,天猫在2013年推出过一幕很经典的广告:“一位小男孩在橱窗前哭闹着,乞求妈妈为他购买里面的书包。母亲强行把孩子拖走,然后跑回来拍摄书包的标签。”这并非商家的夸张,而是“取之于民”的广告创意。从普通的书包,到奢侈的名表,网络都可以提供更为低廉的价格。

 

“时代广场”

 

那么,究竟该如何应对上海中心城区商圈的“江河日下”?纽约的时代广场提供了一个有益的视角。笔者所介绍的北美商业发展模式肇始于纽约,亦首先终结于纽约。她选择维护自由市场,坚持着适应社会变迁。

 

在某种意义上,时代广场与南京路一样“江河日下”:沿街店铺贩售着廉价的纪念品;街头时不时就能发现各色食物小推车与货郎;大批的旅游经纪高举宣传牌推销“观光巴士一日游”;街头艺人随处可见;人潮攒动,交通阻塞。

 

美国是一个移民国家,而纽约是移民精神的麦加。许多一无所有的新移民从纽约登陆。他们来到时代广场,既可以通过这些最简单的商业模式营生,也可以透过这些商业媒介享受城市生活与社交。纵使距离不远的第五大道坐拥各式一线品牌,它始终不是定义“纽约”国际性的地标。只有时代广场,才囊括了自由、包容、浪漫的纽约元素。

 

但问题是,在上海,哪里可以堪当时代广场这样的商业地标呢?很多城市,都已经在大刀阔斧的改造运动中,失掉了最有价值的东西,那就是由人而带来的活力。

 

(注:本文仅代表作者个人观点。本文编辑:陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)

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名家简介
《上海观察》忠实读者。本科在浙江大学就读土地管理专业,硕士获得全奖在加拿大University of Alberta修读城市规划。研究课题是战后北美商业地产规划。将赴墨尔本大学攻读建筑与规划系博士学位。
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