经历了去年的“生生死死”的洗牌，2017年伊始，联合办公领域又有了接二连三的“大新闻”，1月17日，来自国外的联合办公独角兽WeWork正式宣布，其在上海以外的第一家店北京WeWork光华路门店将于今年3月开业，随后，对标WeWork的国内联合办公品牌优客工场也对外公布了最新一轮的融资情况，而这些“大新闻”的背后，都有地产商的身影。

WeWork在北京的新店开辟了联合办公牵手地产商合作的崭新模式：WeWork提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营，远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金，二者基于营业收入分成。优客工场此次的融资名单中，也有一家地产公司的身影，优客工场相关负责人表示，在中国西南部布局较多的俊发地产将为其在西南地区的发展提供空间资源，但具体的合作模式暂不透露。

在 WeWork上一轮近7亿美元的融资中，弘毅投资和联想控股的出资数额约为4.3亿美元。“这个公司的价格是天价”，弘毅投资董事长、CEO赵令欢说，但弘毅依然出手是因为“它的业务模式代表着共享经济中需求最大、业务模式最清晰、增长速度最快的部分。”虽然与WeWork 最近一轮融资额相比，优客工场约为4亿元人民币的B轮融资总额并不出挑，但这是其2015年4月由毛大庆创立以来，迄今为止完成的第6次融资。“联合办公代表了未来办公租赁的一种主要形态。”戈壁创投管理合伙人徐晨告诉解放日报·上观新闻记者，这就是其颇受资本青睐的原因。

    
需求与存量的一拍即合

对于地产商来说，自持经营资金回笼周期长，部分项目出租率较低的问题一直存在。而居高不下的写字楼空置率则是逼迫其转变思路的最后一根稻草。近日，全球最大的商业地产服务及投资公司世邦魏理仕发布《2017年中国房地产市场展望》报告称，中国写字楼的供应将在2017年出现高峰，特别是新商务区建设带来大量的新增供应，使市场持续承压。另一方面，受到P2P退潮、外企经营预期无改善等因素影响，今年写字楼市场需求也难以出现爆发式上涨，上述两个因素叠加，将带来主要城市写字楼空置率的小幅上升。报告预测，2017年底中国17个城市写字楼累计空置面积将增加32%，超过1900万平方米，平均空置率上升3.3个百分点至23.5%。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨也预测称，未来三年，绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰，期间一线城市空置率将攀升，部分二线城市将创历史新高。

而联合办公这种业务模式，为解决库存问题提供了新思路。从诞生至今，联合办公的基本商业模式一直颇为清晰而简单：低价与商业写字楼物业签署长期的租赁协议，然后将其改造成为众多大小不一的办公空间，以更高的租金短租给中小型企业和自由职业者，进而获取租金的“差额利润”。WeWork相关负责人告诉记者，目前其在中国的所有门店，除了威海路店属老建筑修整改造以外，其余均为商务写字楼改造。优客工场目前布局的60余个场地中，大部分也为租赁商务写字楼，以上海的6个场地为例，除了一家在产业园区，一家在商场，其余四家均为从商业地产商处承租。

“对于不断提升的中小微企业创新发展需要来说，这种新型的联合办公模式的确满足了一部分创业者的需要，也给一些商业地产注入了新鲜血液，”上海安牛网络科技有限公司联合创始人魏珉说，他所在的公司一直专注于孵化器运营管理，帮助联合办公、孵化器、众创空间等对接资源，包括地产资源、资金资源等，“这种灵活的商业模式是对现代商业办公地产的一种补充，也是一个旧商业体改造的解决方案。”

联合办公空间多配置丰富多样的功能空间，上图为一位在私密隔间办公的WeWork会员。

简单希望消化库存的地产商不会长期获利

如果说以上两家联合办公企业背后只是有地产的身影，那么SOHO3Q和龙湖地产的一展空间则是商业地产的“强势进入”。作为SOHO中国改散售为自持模式后的一次新尝试，潘石屹曾将联合办公业务3Q称为“SOHO 中国未来发展的主要推动因素之一”。SOHO 3Q从位置不佳的裙楼或者写字楼较差位置着手，尝试解决空置难题。截至2016年上半年的公开数据，其在北京和上海共开办了16个中心。

不过，由于小微企业客户的流动速度快，联合办公空间营业收入依靠大量的短期租赁显然不够稳定。WeWork从打包承租后分租到与地产商营收分成的模式转变，便是这一问题的直接结果。但与租金收益难保证相比，出租率不高则是更大的问题。公开数据显示，SOHO 3Q去年上半年的出租率约70%，与WeWork延平路店100%、威海路店75%左右的入住率比并不算理想。优客工场方面表示，其开业超过半年的场地平均入住率都已经超过了85%，不过根据记者在优客工场陆家嘴店的现场观察，这家开业近乎半年的门店出租率应该没有达到平均水平。

目前，联合办公更多是针对传统办公的外溢需求，客户多为无力支撑高端写字楼高额租金的小微企业，对价格敏感度高的同时，对位置、环境、交通也同样有着较高的要求。良好的创业社群、圈层的软性价值更是一直被多个该领域的从业者“津津乐道”。不过，徐晨认为，所谓软性价值只是增值服务而已，联合办公的核心的还是以更高效率和更大弹性提供高质量的租赁服务。同时，联合办公的目的不是消化库存，而是通过服务和信息更加有效地帮助房地产商分配和使用房地产资源 ，最终目的是和有行业远景的房地产商一起重新构筑行业价值链和利润结构。”从这点来说，简单希望消化库存的地产商可能并不会从长期的行业发展中获利。”徐晨说。

（图片来源：作者提供  图片编辑：苏唯  编辑邮箱：shgcggkj@126.com）