提起北京马连道，多数人闪过的第一念头就是茶叶和茶商。这是位于北京市西城区偏南部的一条街道，北起广安门外大街，南至红莲南路，总长不过1.4公里，却聚集着2000多家茶商，曾经是中国北方最大的茶叶集散地，被称“茶叶第一街”。

       如今，北京的产业更新与城市升级并行，这条茶叶特色街区即将“瘦身”。按照北京市发改委近日公布的改造方案，马连道茶叶一条街将在疏解批发、仓储、物流等功能后，打造茶文化高品质街区。

       河北新发地总裁魏树俭近日向记者透露，承接北京马连道13个茶城外迁的高碑店茶产业园项目已完成立项选址。魏树俭说，中秋、国庆将近，河北新发地目前首要工作是保证首都和北方地区的果蔬供给；智慧冷链物流园正在施工，以承接冻品、水产、肉类等业态疏解；而后将全力启动茶产业园在内的二期项目。

兴衰二十年

       马连道的茶叶批发生意始自1998年。那年北京茶叶总公司成立，北京第一家茶叶专业批发市场“京马茶城”开业。后来，京闽茶城、马连道茶城、京鼎隆茶城等十几家茶叶批发市场相继成立。2000年，原北京市商业委员会将其列入首批特色商业街，正式命名“京城茶叶第一街”。

福建茶商吴老板。

       福建茶商吴老板一家也在那时来到马连道经营茶叶批发。吴老板父母经营花茶。那时候花茶是最受北京人欢迎的茶叶，最多的时候，花茶的销量甚至能占北京茶叶品种的90%。

       到他这一代，家里开了茶园，他主要销售闽东茶叶。在他印象里，大概2006年到2012年是马连道茶叶的黄金年代，几乎整个北方的茶商都从马连道进货。他手里南方的茶叶进京后，分销给从华北、东北、西北等地来进货的茶商，生意很是红火。“那时候这里整条街全都是茶商，可现在隔三差五就开着大卖场、饭馆、便利店，部分茶叶城的顶层已经变成了摄影器材城、早教中心。”显然，马连道茶叶一条街现在落寞了。

       其他北方城市茶城不断兴起，马连道作为北方地区茶叶批发中心的地位逐渐弱化。一个细节是，吴老板曾经长期租用一商大厦地下一层作为库房。但几年前，他开始把货物储存在店里，不再需要库房了。用他的话说，“种茶的人多了，喝茶的人也多了，但卖茶叶的人更多。”

      《北京日报》曾刊文分析称，马连道商家由于同质化经营且缺乏品牌效应，其市场份额逐渐被张一元、吴裕泰等大品牌及小罐茶等互联网思维和“体验经济”挤占。营销模式过于传统，又没有新顾客群，马连道散称零售的茶叶销售方式慢慢不灵了。

定位茶文化

       在马连道茶叶一条街，绝大多数茶商批发和零售同时经营，但也各有侧重，而且一眼便知——店面越精致的商户，越侧重对市民零售；店面越简朴，甚至与仓库无异的商户，越侧重批发。

       批发和零售并存的业态，不利于街区商业的高质量发展。侧重零售的商户需要更多来社交、休闲的客人以重建消费场景，侧重批发的商户则被迫承受着二环内的高额租金。马连道的发展出路在哪儿？

       有关方面做了规划，将批发与零售分开，让“茶叶第一街”重新定位为“茶文化第一街”，力图通过茶文化沙龙、茶艺培训、茶叶品鉴等活动吸引更多消费群体，重建消费场景。

       北京发改委官微介绍，马连道文化创意街区项目的整体思路是结合马连道产业发展现状，在疏解批发、仓储、物流等非首都功能的基础上，通过补充道路交通设施，提升绿化景观，融入城市主体文化元素，提升公共空间的功能性、方便性和吸引力，与地区传统的茶文化相结合，打造茶文化高品质街区。

店面越精致的商户，越侧重对市民零售。

       按照设计方案，街道的慢行交通系统、公共设施、绿地及景观都将凸显街区的茶文化特征。其中，阻车墩和车行交通分隔护栏将进行优化，从北向南设置马莲花、茶花、茶树、茶叶四种主题样式。文化休闲绿地设计与中国茶文化元素相结合：马连道北里东侧绿地以“采茶凌露”为主题营造茶文化空间；马连道茶城东侧绿地以“茶圣茗饮”为主题，以山脉形态设置文化景墙，展现茶圣历史典故。

       记者就此询问马连道的多位茶商，他们对未来的马连道茶文化街区还是比较认可和期待的，还希望做精做实，真正变化成为服务民众的、干净热闹的休闲街区。

外迁建小镇

       承接北京马连道茶城外迁的，是位于河北高碑店市的“马连道（国际）茶产业园”。魏树俭介绍，2017年河北新发地与北京天恒置业集团、保定市政府共同签署合作协议，将北京马连道13个茶城疏解至高碑店。该项目占地约890亩，目前已完成选址，立项、备案证、节能报告、环评等工作也已完成，等国土规划调整完成以后即将开工。

       高碑店的雄心不止于简单承接北京茶叶城的批发、仓储、物流功能。其产业园的规划设计不只是普通的交易大棚或门店，而是具有各地建筑风格的茶文化小镇。据介绍，小镇也将融合茶文化，集茶叶加工、展示交易、茶艺表演、茶技培训、茶文化研究、养生健身等功能于一体。同时增加“观光、旅游、科普、体验”等旅游元素，打造“百县百茶”特色小镇，形成新的区域经济增长点。

       高碑店也尝试开发文化旅游，底气何来？其实，河北新发地不仅承接了马连道茶叶产业外迁，还建设了农副产品物流园、华北国际贸易港、农机农资交易中心、花卉博览园等一批物流项目。魏树俭称，未来将面向北京、天津、雄安等整个京津冀的人群，打造吃住行游购娱一体化的长廊小镇，实现“吃遍全中国，尝遍全世界”。