前不久，阿里巴巴旗下盒马鲜生宣布把总部迁至浦东滨江岸线上正在建设中的陆家嘴滨江中心。这个面积约为20.4万平方米、包含8栋现代化智能商务楼宇的地产项目，是陆家嘴沿江区域最后一块临江开发的甲级写字楼群。

这块稀缺的黄金宝地吸引包括盒马鲜生在内的多家新经济企业、科技公司、金融公司纷至沓来，近三分之一办公空间已被抢租。“好空间，总不缺好租客。”项目开发方华润置地华东大区写字楼管理部副总经理田际枫说。

一方面是开发商信心十足，另一方面却是外界不时传出陆家嘴地区商务楼宇出租率、租金“双降”的传闻。特别在今年全球遭遇疫情“黑天鹅”，陆家嘴作为上海乃至全国楼宇经济的晴雨表，每一项指标的起伏波动都牵扯着市场的发展信心。人们迫切想要知道，陆家嘴的商务楼里真实地发生着什么？记者在陆家嘴进行了一番探访。

二季度商务空间出租率逾85%

工作日上午10时，环球金融中心一楼大堂内的星巴克空位已经不多。整个陆家嘴金融城目前拥有商办楼宇285幢，40多家开在其间的星巴克，一定意义上成了观测楼宇繁荣度的窗口。白领钱女士告诉记者，复工以后，办公楼下星巴克很快恢复热闹，“并没有听说楼里哪家企业因为疫情原因搬走了”。而在国金中心的星巴克里，记者几乎听到相同的答案。白领姜女士表示，自己常去的那几层楼里，企业都还正常经营着。

作为全球五大地产服务商之一，世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨的感受则更加直观：年初受疫情影响，公司带看客户数量明显下降，但在3月份以后，市场上的租赁需求补偿性上升。“二季度，陆家嘴区域商务空间整体出租率保持在85%以上。从成交记录看，医疗健康、科技新媒体、在线办公、在线教育以及有强大线上平台的零售新业态等企业在持续扩大规模。我们预期，下半年的商务楼宇租赁市场较去年同期会更热。”

“总体来看，疫情发生后，陆家嘴区域楼宇租金略有下调，出租率无明显下降。”陆家嘴楼宇发展服务办公室（以下简称“楼宇办”）主任助理陈晨说。根据楼宇办测算，截至今年6月，楼宇出租率超过90%的楼宇仍有92幢，出租率超过95%的楼宇有52幢。“绝大多数楼宇，特别是标志性楼宇出租率稳定，如国金中心出租率99%，环球金融中心出租率97%，金茂大厦、汤臣金融大厦等出租率95%；还有个别楼宇逆势飞扬，如瑞明大厦因及时调整租赁策略、灵活定价，出租率上升到90%以上。”

位于东方路潍坊路口的世纪汇广场，拥有前后两栋商办楼宇，经营面积达到13.7万平方米。物业方上海晟际物业管理有限公司总经理都好告诉记者，楼宇近年出租率稳定在91%左右。“疫情使办公楼的出租率降低了1%，退租企业大多是境外投资、移民办理等受国际形势影响较大的门类。而保险、证券、IT领域租户，作为楼宇的租赁主体，普遍是各自产业领域的头部企业，抗风险能力强。”因此，世纪汇广场不仅没有因疫情减租，还有两三家企业因为业务扩展，提出扩租要求。 

相比之下，商业则是楼宇内短期波动更大、受影响更深远的经营板块。有中介公司反映，上海一些区域性购物中心的高区退租率甚至达到50%以上，全市商场一季度销售额同步下跌30%。沪上一家知名大型商场负责人也坦言，疫情发生后，楼内关店率超过15%。在这样的大环境下，陆家嘴的商业空间也受到一定挫伤。

都好告诉记者，世纪汇商场的出租率从疫情前的95%降至现在的91%。“但情况依然不容乐观，顶楼电影院是最大的不确定因素。”此外，因许多国际品牌对于国内的业务态度比较保守，所以新店、首店引进的速度变缓，商场的出租进度和租金也受到一定影响。“我们只能通过多给一些补贴和装修期的方式，和企业共渡难关。”都好说，好在商场绝大多数业态已基本恢复如常，人气恢复到去年的九成左右，销售额也恢复到去年的八成左右。

“不过疫情对商业空间租赁的影响是短期的。4月以来，各大品牌销售持续复苏，奢侈品、运动类品牌的销售甚至同比有所增长。整体来看，上海优质购物中心的空置率稳定在10%以下，处于健康状态。”谢晨表示。

“总部型租户数量”逆势而上

陆家嘴是中国改革开放史上一个重要而鲜活的样本。陆家嘴一幢楼里的点滴变化，往往能映照出更大范围的经济发展态势。这也就是为什么外界常常会关注陆家嘴楼宇内各项指标的增减。然而人们普遍关心的所谓空置率、出租率，究竟该如何看待？

田际枫认为，楼宇空置背后，存在许多不可控的因素，并不能够作为看待楼宇经济发展情况的唯一指标。“仅仅从去年到今年，楼宇租赁市场上就发生了许多特殊情况。一来，陆家嘴很多大型企业拥有了自己的楼宇，相对集中地搬出原先租赁的写字楼；二来，金融市场的波动和疫情的突发，让原先一部分有进入中国意向的海外企业暂停了计划。两方面作用下，短期的空置率上升很可能就出现了。”

谢晨则指出，不建议短期化看待空置率，而应该放在中长期角度关注。“一个区域内楼宇空置率的变化，有可能是外部经济形势导致的，也有可能是内部市场结构性调整带来的。近年来，陆家嘴地区就有不少楼宇处在转型改造的关键节点上。”

华润置地在陆家嘴的首个地产项目华润时代广场，今年就进入改造期。作为陆家嘴第一批崛起的高楼之一，华润时代广场已“服役”超过20年，不符合当下企业客户的需求。“所以我们把楼内空间按照甲级写字楼标准，进行整体升级改造。因目前尚处在招商阶段，所以空置率超过了30%，但这显然不会是一个常态。”田际枫说。此外，还有一些楼宇因交付时间不久，招商要求较高，尚处在租户不断充盈的动态变化期，只看空置率，是远远不够的。

谢晨建议，相关政府部门应把注意力更多放在“总部型租户数量”等其他反映商务区核心竞争力的指标上来。“一家行业龙头企业入驻楼宇，会产生巨大的带动效应，除了吸引产业链上下游外，也会吸引其他行业的头部企业。最终带来楼宇的良性循环发展。今年上半年，陆家嘴新增总部机构9家，持牌类金融机构12家，国际资管企业5家，融资租赁和商业保理2家……这些数据相比出租率和租金更具说服力。”

此外，不少地产公司建议政府部门要加强关注疫情过后，以陆家嘴为代表的国内楼宇市场即将发生的重大变化。根据世邦魏理仕的调研，未来十年，将有2亿“Z世代”（指在1995—2009年间出生的人，又称网络世代）白领进入楼宇办公。市场对于优质楼宇的标准设定也将跟随他们的需要动态调整。目前，判断楼宇优质与否，主要取决于标准层面积、净层高、电梯配置、车位配置等刚性指标。疫情防控常态化背景下，楼宇是否装有空气净化杀菌设备、无接触式电梯等导向健康安全的、可持续发展的新绿色指标，将很可能成为租赁客户关注的重点。而这也将倒逼楼宇市场供应进入新一轮转型发展。

未来几年，上海全市楼宇供应量将以每年80万到100万平方米规模不断增加，短期内甚至还可能出现市场供应高潮。“但这不意味着上海楼宇市场将趋近饱和。”谢晨指出，符合当下以及未来办公需求的优质楼宇在上海目前有1500万平方米，虽然在国内排第一，但仅相当于纽约的四分之一，东京的三分之一，伦敦的五分之二。“随着上海经济总量的不断扩展，不断增加符合市场需要的优质楼宇供给是必要的。”

“精准画像”为企业匹配楼宇

事实上，上海楼宇经济的发展经过数十年的盖楼造楼阶段，今后比拼的应该是懂楼知楼的水平。

为了实时掌握陆家嘴区域楼宇经济的真实发展情况，陆家嘴管理局2018年成立了楼宇办，并组建楼宇专项工作小组，通过与区域内楼宇达成合作，定期收集楼宇空置信息、租金信息、租户信息等。

年初，根据防疫需要，陆家嘴管理局将原有的工作机制升级为楼宇疫情防控平台。通过实时汇总陆家嘴区域内商务楼宇每日企业、员工复工总数和比例、复工情况趋势变化、楼宇所需防疫物资，来落实物资保障需求、应对处理突发事件。实践中管理局很快发现，这样的数据反馈、汇总、分析机制在管理服务楼宇、促进楼宇招商出租方面，能够发挥更大的效能。于是，平台功能叠加，成为陆家嘴区域楼宇“精准画像”数据库。

什么是楼宇“精准画像”？陈晨介绍，通过与楼宇经济相关的一系列指标，如楼龄，面积，出租率、平均租金、物业单位、楼宇入驻企业总数、产业结构、商业配套条件等，给每栋楼宇画一幅精准的画像，得以区分楼宇自身硬件条件以及楼宇为企业提供物业服务的能力强弱。如，金茂大厦的画像是专业服务机构集聚的楼宇；上海中心则是高端财富管理集聚地。“精准画像有利于全面掌握各楼宇的特征，从而提供更加精准的服务。有外企对楼宇空气质量、办公舒适度有要求，我们会相应给企业推荐经过权威标准认证的楼宇；有些企业对租赁成本比较敏感，对周边交通又有要求，我们就推荐次中心区域的相关楼宇。”

不久前，盒马鲜生就通过“精准画像”匹配到了陆家嘴滨江中心。“企业在寻找办公楼时提出了一系列诉求：地段好，交通便利，楼层面积要大，还要把商业和办公功能放在一起，实现楼上办公，楼下开店。”陈晨说。通过数据比对，陆家嘴管理局在一天内帮企业找到了最适合的场景：陆家嘴滨江中心毗邻塘桥地铁站和塘桥渡口，独栋空间可以整合商办功能……盒马鲜生方面很满意，短时间内就宣布签约入驻。

得益于匹配精准度提升，上半年，一批总部经济、持牌金融机构、国际资管、融资租赁和商业保理等企业逆势而上，相继落户陆家嘴。截至目前，陆家嘴金融城拥有国内40%以上的外资法人银行、50%以上的保险资产管理规模、90%以上的外资资管机构；集聚了上海超过1/2的持牌金融机构、1/6的跨国公司地区总部，以及2/3的世界500强企业在陆家嘴设有项目。

而陆家嘴的实践也为未来的楼宇市场管理服务提供了新的参考模式。通过打通政府、市场的信息共享渠道，共建动态的数据库，不仅可以全面掌握楼内每家企业情况，当出现税收大幅变化、企业经营异动、办公需求调整时，可以给楼宇提前发出预警，做好重点关注和及时应对处置；在招商引资时，还可以引导楼宇针对目标招商企业采取租金调整策略，吸引企业落地落税。此外，数据库还有利于楼宇内部的产业聚集，通过分析楼宇中产业的分布，引导企业上下游、客户群能够有效聚集，形成“堆栈式”产业生态，从而推进楼宇经济高速、高效、高品质的发展。