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上海今年旧改已完成1.97万户,进度超预期目标,新的提速“发动机”来了
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来源:上观新闻 作者:戚颖璞 2020-07-14 11:10
摘要:全新平台,为旧改和城市更新赋能。

2020年时间过半,上海旧改跑出加速度。截至目前,今年全市完成二级旧里以下房屋改造40万平方米,涉及1.97万户居民,进度已超预期目标。“可以说,今年旧改已全面克服疫情影响,接下来还将持续加速。”上海市旧改办工作专班负责人徐尧表示。

上海启动大规模旧改近30年,越到后面,“硬骨头”越多。若再提速,便亟需一台新的“发动机”。昨天上海市城市更新中心在上海地产集团揭牌成立,将加快现状成片二级以下旧里的旧改攻坚,并助力旧住房改造、城中村改造及其它城市更新项目实施。

全新平台,将如何为城市更新赋能?


衔接政府与市场,为旧改提速

从去年开始,上海探索“政企合作、市区联手、以区为主”旧改新模式。首批4幅试点地块,由上海地产集团负责统筹推进。和以往相比,这类地块普遍存在新难题。比如房屋征收成本高,开发难度增加;市场主体成本收益可能倒挂,参与积极性不高。

虹口17街坊第二轮意见征询居民咨询现场

在新模式下,旧改速度大大提高。截至目前,4幅试点地块全部进入收尾阶段。其中,虹口17街坊已经具备交地条件——从征收到交地周期仅耗费一年,相比传统模式周期大大压缩。

新模式在全市产生了蝴蝶效应。不少还住在旧改地块的居民纷纷来电致信,希望能够尽快改善条件。“要啃掉剩下的‘硬骨头’,并回应市民迫切愿望,机制就需要进一步突破,提供新的‘润滑剂’”。徐尧说。

“在参与旧改中,上海地产集团作为功能性国企,上接政府战略要求、下接市场化操作,探索一条市场化运作新路子。‘城市更新中心’的成立,将起到桥梁纽带作用,更好地衔接政府与市场,落实‘人民城市人民建,人民城市为人民’的理念。” 上海地产集团副总裁管韬萍说。

据市旧改办介绍,涉及推动旧改加速的15项配套文件,已有8项制定完成。其中就包括相关政府部门为“城市更新中心”赋权赋能的内容。

“城市更新中心”成立之后,旧改进一步提速。“城市更新中心”将全面统筹优质资源,从“一地一策”转向“综合平衡、动态平衡、长期平衡”,推动旧区改造可持续。具体职能由地产集团全资子公司上海城市更新建设发展有限公司承担,实行专账管理、独立运作,强化内部管理和考核。

目前,地产集团还在积极探索建立城市更新基金,服务中心城区功能提升。记者从上海城市更新发展公司了解到,下半年还将启动两大旧改项目,分别是虹口公平路地块和黄浦金陵东路地块。


平台“广开大门”,为开发增质

如何“留改拆”并举,走出一条城市更新的新路子,同样是一个全新的考题。

“‘城市更新中心’强化了平台作用,帮助地产集团探索完善规划实施机制,积极引进市场化、标杆性企业参与不同类型地块的功能开发,让专业人做专业事,提升开发品质,确保功能落地。”上海城市更新发展公司总经理赵德和表示。

在新机制下,土地征收与规划环节从串联改为并联——启动征收之时也同步启动规划。在市、区规划资源部门指导下,上海城市更新发展公司规划团队对旧改地块进行风貌评估,确定保护性开发的初步框架,在空间功能、空间布局、开发容量等进行要求。

去年试点的4幅地块中,黄浦乔家路地块与虹口17街坊涉及风貌保护要求。规划团队与规划专家一道,对数十万平方米房屋进行历史价值和房屋价值的甄别。形成框架要求之后,两幅地块共选取多家品牌开发商进行方案设计,目前已进入方案比选阶段。其中拥有石库门建筑的虹口区17街坊,规划保留原有的建筑肌理,打造全新石库门建筑群。 

虹口17街坊俯瞰图

黄色虚线内是黄浦乔家路地块所在范围

接下来,地产集团将对开发商方案的亮点进行提炼总结,在区域控制性规划中进行调整落实。以17街坊为例,规划环节前置之后,市场需求迅速落地,促进控制性规划调整只花费半年时间,确保了后期环节加快和方案稳定。

“在城市更新中心的平台上,我们也会广开大门,促进征收部门、规划部门和开发主体之间的协调沟通,让地块开发既满足城市功能品质,又能反映市场需求,进一步提高土地利用率。”上海城市更新发展公司规划部门负责人说。


城市更新不落幕,为存量发展扩容 

“城市更新中心”成立之后,旧改加快最后的攻坚战。而对于上海城市更新而言,这又将是一个新起点。

“‘城市更新中心’现阶段的重点任务是参与推进黄浦、虹口、杨浦等区旧区改造,但城市更新是一项永恒主题,在旧改完成之后,它还将继续参与全市的城市更新推进。”赵德和表示。

类似机制在全球一流城市颇为常见。不少城市已经成功实现城市存量资产开发和利用的可持续。去年,地产集团管理层特地赴香港考察。从上世纪90年代起,香港成立专营城市更新部门,招募大批专职于城市更新与运营的职业经理人。这一部门承担政府与市场的衔接角色,寻求两者契合点,从而达到土地高效利用,实现投入产出长期平衡。

而在上海,这一机制也体现出新的特色。诸多涉及空间更新的民生议题,未来可能都会在“城市更新中心”统筹运作。通过焕新功能,提升城市品质。

“城市更新要与人的需求相结合,打造宜居宜业的环境。对我们而言,挑战会更大。”管韬萍坦言。在去年试点地块推进中,地产集团已经积累了丰富经验,特别是培育出一批规划、建设、管理和运营等市场化操作专业人才。不过,面对未来海量的更新需求,团队建设还远远不够。

借鉴国内外经验,地产集团的人才配套也在不断跟进。人才品类也更加多元化,包括前期策划团队,鉴别市场的人才以及城市品质运营人才。目前,上海地产集团已经由主要负责人牵头研究两项研究课题,完善人才发现机制、人才培养机制和人才结构。

栏目主编:张奕 题图来源:视觉中国 图片编辑:苏唯
内文图为本报摄影记者摄
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