最近资本市场什么最火？当然是即将试点的基础设施REITs。传言了多年的金融产品，这次终于要落地了。

本质

所谓REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，中文叫不动产投资信托基金。

怎么理解这一听上去就很高大上的产品呢？

本质上，REITs就是一帮人凑了一笔钱，交给一个基金经理去投资不动产，赚到钱了大家分。

首先，它是一种基金。既然是基金，普通投资者就可以自由买卖，甚至可以在交易所交易。

其次，它的标的物是不动产。不动产的范围很广，不仅有办公楼、零售物业、酒店公寓等，还包括厂房、仓库、医院、养老院等，更涵盖了机场、港口、高速公路、信号塔、数据中心等基础设施。而这次的基础设施REITs，显然是把标的限制在了基础设施领域。

第三，它的收益主要是分红。分红来自于不动产产生的现金流或固定收益，比如办公楼的租金，高速公路的收费等。一些国家和地区规定，REITs产品每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。

过去，中国REITs一直是私募性质的，而此次试点采用“公募基金+资产证券化”的形式，无疑将极大拓宽这一市场。

具体来看，试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。

好处

这一产品有什么好处呢？

官方是如此描述的：基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

的确，REITs最大的好处就是“拓宽社会资本投资渠道”。过去，包括基础设施在内的不动产投资一直以来对资金的要求很高。比如有一个很有前景的不动产项目，假设是一栋办公楼，你很想参与，但是需要天量资金，负担不起。但房子买不起，一块砖还买不起吗？REITs就让投资者有了“买砖”的机会。它把一个标的分成很多小块，就像是把一栋办公楼分成一块块砖，供更多的投资者来购买。

同时，因为“流动性较高”，REITs才能吸引投资。不动产的不动二字，说明这种资产流动性不佳。想要交易过户，程序复杂不说，流程也慢。而REITs把不动产证券化以后，使它可以流动起来。不想持有了，分分钟在市场上卖掉，跟买股票差不多。这也可以吸引更多的散户投资者参与到该领域的投资中来。

总的来说，对于基础设施的建设方，这是一种新的融资手段，让投入巨大的基础设施建设有了资金支持。对于普通人，这是一种新的投资方式，让原先无法参与不动产投资的资金有了可用之地。

房价

因为REITs中文名中有“不动产”三字，所以难免有人会联想到房地产上，认为这个东西会成为炒作房地产的工具，开发商可以用它借钱，拿地盖楼，间接推升房地产价格。

这其实是一种误解。

一方面，这次的REITs试点，要求很明确，要聚焦重点区域、重点行业和优质项目。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。从这一点上看，目前试点和商业地产毫无关系。

另一方面，即便未来开放了房地产领域，REITs也可以做到与商品房开发类业务的隔断。主观上看，从成熟市场的情况来看，REITs投资的主流对象是已经能产生稳定现金流和固定收益的不动产项目，比如酒店、办公楼、商业等，底层资产几乎没有商品房住宅开发业务。即便投资住宅类，也是租赁住房的范畴。客观而言，即便开发商有想法，监管层在未来制度的设计上也可以做到有效防范。

所以，与其考虑会不会推高房价，倒不如想想要不要买一点REITs产品。毕竟，未来的新基建需要大量的资金支持，这其中，同样蕴含着大量的投资机会。