售楼处和中介门店复工之后，各地楼市逐渐复苏。作为楼市风向标的一线城市，尤其受到关注。近日，上海一些售楼处出现热闹景象，包括碧云尊邸、保利天悦等。楼市开始“火”起来了？

真实的楼市情况，要用数据说话。从认筹率来看，上海新盘格局有“冷”有“热”，整体趋稳。据不完全统计，从3月份至今，认筹人数超过房源总数的楼盘，占比不到三分之一。

上海楼市复苏迹象明显

国家统计局今天发布的《3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，上海上月新房销售价格同比增长0.1%，总体平稳。

从3月份开始，楼市复苏迹象开始显现。多家中介机构研究发现，3月份新房成交面积位列前十名中，有4个项目属于改善型楼盘，成交均价高于平均水平。知名改善型楼盘“瑞虹新城八期”，成交量达到100套，位列月度首位。

另一方面，需求在楼市复工后得到释放。上海链家一位房地产经纪人解释说，正常情况下，春节过后会有大量新房房源入市，但是疫情造成推盘进度滞后，不少有购房需求的人入市意愿强烈。上海新房3月份周成交量出现四连涨，从第一周的5.4万平方米，增长到第四周的12.5万平方米。

进入4月份，供应节奏明显加快。相关机构公布的入市新盘，从8个增加到18个，和去年同期基本持平。以本周为例，上海有碧云尊邸、高尚领域、东方惠礼、保利天悦等4个楼盘启动认筹，还有大华公园城市、碧云壹零、新未来樾湖、万科西郊都会、梧桐公馆、光明九胤等6个项目正式开盘。

从市场数据看来，楼市复苏的步伐远远谈不上“火爆”。上海中原地产分析师卢文曦说，经过短暂调整后，上周的新房成交量基本恢复正常，达到10.2万平方米。与往年相比，还不足平均水平。根据中国指数研究院统计，上海新房近两年来的月均成交面积是50至70万平方米，也就是周均12.5至17万平方米。

新盘冷热不均个体属性凸显

根据记者不完全统计，从3月份至4月16日，在启动认筹的16个楼盘，认筹率从2%至269.7%不等，其中超过100%的楼盘有5个。总体来看，呈现冷热不均的格局。

由此看来，个别楼盘的火热，并不能反映整体楼市的情况。

备受追捧的楼盘，大多位于中心城区，属于改善型住宅，综合优势明显。比如认筹率最高的“中海汇德里”地处内环内，周边有4条轨道交通线路，学校资源丰富。推出的7种户型在设计上较有竞争力。83平方米的房型，配备3室2厅2卫，实用性较强。虽然均价偏高，但满足不少消费者的置业需求。

位于外郊环的楼盘，整体认筹率不高。“对于这类楼盘，购房者更看重项目自身条件。如果综合条件良好，也不愁成交。”一名承担新房分销的中介坦言。

位于奉贤区的绿城上海诚园、东原璞阅，认筹率分别是146.7%和23.7%。业内人士分析，绿诚上海诚园单价亲民，有竞争力，而且周边以住宅区为主，环境良好。东原璞阅的住宅单价和周边二手房相比，高出近1万元，且周边园区和制造业公司较多。相比之下，前者综合条件更好。

4月7日开盘的临港颐景园江南院，19套住宅只卖出两套

可以看到，位于郊区的楼盘，消费者更看重它在区域内的竞争力，对价格更加敏感。3月底，因认筹人数太少而取消摇号开盘的颐景园江南院也证实了这一点。这个楼盘地处临港，虽然楼盘主推苏式园林院墅，在住宅类型上有一定特点，但单价比周边新房高出1万多元。根据网上房地产登记数据，颐景园江南院新推的19套住宅至今只卖出两套。