随着中国房地产行业增速放缓，进入转型时期，物业行业也在发生变化。今天发布的《2019中国上市物业服务价值创新研究报告》表明，“科技”已成为中国头部物业公司转型的关键词。

首次公布的“长三角物业价值创新指数”显示，相比京津冀和粤港澳大湾区，长三角地区上市物业公司的技术创新能力有待提升。

上市物业企业同比去年减少

过去一年，受到房地产行业整体转型影响，物业行业同样迎来转型节点。“全国物业公司超过10万家，服务人群超过5亿人。跟踪头部物业公司价值创新的最新动向，大量非上市物业公司可以找到行业对标、加快转型。”《报告》主编、复旦大学中国城镇化研究中心主任张年说。

中国头部物业公司主要在A股、港股上市，以及在新三板挂牌，这些物业服务类公司包括绿城物业、彩生活、碧桂园物业、雅生活、万科物业等。截至2019年5月30日，中国上市物业公司一共93家。作为物业行业起步最早的省份，位于广东省的物业公司数量最多，达到25家，占全部上市公司总数的26.9%，其次为北京市、浙江省和江苏省，分别为13家、8家和7家。

2019年度纳入评估范围的上市公司注册地省份分布

根据上市物业公司在过去一年中的表现可以发现：整体营收规模扩大，但盈利水平下降；上市物业公司数量较去年减少11家。张年表示，在上市物业公司中，超过一半是在新三板上市，去年减少的上市公司主要也是因为从新三板摘牌了。这是因为在新三板挂牌的物业公司整体交易不活跃，股权集中度过高等原因。但在A股上市的物业公司，市场表现仍好于同期沪深300指数和上证指数，板块整体表现出一定的抗风险性。

长三角物业技术创新待提高

截至今年5月份，长三角上市物业公司共有21家，占全部的22.6%。从数量来看，浙江、江苏和上海分别有8家、7家、6家；但是根据市值排名来看，浙江居首，江苏排名第三且与前两位的差距较大，物业企业市值还不到上海的1/9，质量和规模有待提升。

首次公布的“长三角物业价值创新指数”分为5个维度，包括“经营业绩”“市场价值”“技术创新”“服务创新”“商业创新”。总体来看，长三角现代物业价值创新指数为110.04，整体水平低于粤港澳大湾区的122.17。其中，技术创新指数较低，为90.2分，低于京津冀和粤港澳大湾区水平。

“长三角地区技术创新潜力巨大，通过技术创新推动现代物业服务增长可以成为未来一段时间长三角物业行业发展重点。”业内专家表示，在长三角一体化发展背景下，位于长三角的物业公司转型可以通过收购并购、标准化运营、“科技+服务”，以及建立规范统一的细分服务增值市场来实现。

物业技术应用重点出现转移

从趋势来看，物业公司十分关注发展智能物业相关的科技，越来越重视对业主数据的获取。科技应用比例从去年8%，大幅上升到今年的19%。技术应用的重点出现转移，从“轻度科技”转到“硬核科技”，从“搭建平台”转到“数据驱动”。

在服务内容方面，社区商业、社交、健康服务“退潮”，社区家政、社区养老、社区教育、社区旅游爆发增长，从事该业务的上市公司比重分别增长9.3%、3.3%、2.7%和1.8%。这说明，中国物业增值服务的内容结构更加合理，愈加重视直接对业务的“硬服务”。

上市物业服务公司增值服务主要内容分布对比（红色为2018年度，蓝色为2019年度）