城市通过不断更新实现进一步发展，这种更新并非平地起高楼，而是在原有基础上进行升级改造。旧的部分如何结合新功能进行改造，是城市更新的一项持久课题。在上海市住建委和解放日报社日前共同举办的“2019上海-东京城市管理精细化研讨会”上，中日专家介绍了东京城市更新过程一些值得上海借鉴的经验。

90年前的土地规划，奠定东京城市发展基础

同济大学建筑与城市空间研究所常务副所长沙永杰发现，近百年来，东京通过不断的再开发，城市发展每隔几十年就会上一个台阶。

如果说明治维新是东京走向现代城市的起点，那1923年关东大地震和二战后东京的重建则奠定了东京城市发展的基础和以轨道交通为绝对主导的发展格局。此后，东京城市地块划分、路网规划、公共交通网络与地下通道的格局从未变过，只是一直在原有基础上不断完善，不断提升城市的高度、深度和广度。

“这其中，最重要的是关东大地震后出台的土地区划制度。”沙永杰表示，在这一规划制度的指导下，东京原本不规则的区块变成了规则形状，道路得以拓宽，公共设施用地和为未来发展准备的保留地也得以增加。虽然一些市民重新获得的土地面积变小了，但使用效率大大提高。“这样的规划，为东京未来再开发搭建了框架。”

关东大地震后，东京地块变得整齐，路网变得规整

上世纪60年代末，也就是东京奥运会之后，东京开始出现超高层建筑，城市不断向高处发展。这时日本又出台了《都市再开发法》，再次以法规的形式对城市开发行为进行规范，并引入市场资本，解决再开发的资金难题。“依靠新法规，几百户中小业主，住宅换住宅，商铺换商铺，区域城市能级大幅提升。”沙永杰介绍。

政府、企业、市民……在城市再开发的过程中，涉及各方利益，协调工作决不是一件易事。而日本UR都市机构则专门负责协调传统部门之间难以协调的问题，并统筹管理城市更新、重建，以及租赁房管理等工作。这个机构由交通建设大臣直接管理，拥有一些特权，在它的管理下，东京城市公共空间不断增加，座座高楼拔地而起。

日本UR都市机构前身是公共法人同润会，成立于关东大地震以后，当时，日本开始建造公共住宅，由该机构管理。“这一机构可以分配土地，甚至自己做经营，但它不以盈利为目的。”沙永杰介绍，“它主要解决老百姓的问题，保证经济的平衡。”

制度先行，成立专门的部门，这些是沙永杰看到的东京经验。他还指出，管理部门在进行规划时，应倾听专家意见，确保规划科学合理，为未来城市发展奠定基础。

40岁老建筑变成新社区

专门成立的日本UR都市机构带来了城市更新的一个具体案例：

日本东京都市圈内，有一处容纳1500人的新社区，它的建筑都是40岁的老建筑，但已经进行了第二次修缮，面貌焕然一新。

翻新的不只是外表，建筑内部也在修缮时进行了改造，不仅装修设计符合最新的审美范式，而且在实用性上，也充分考虑了新一代住客的需求。比如使用更加简约美观的窗框、采用零度排水系统、加装电梯，以及在洗手间增加扶手，方便老年人使用卫生设施等。

这一社区属于公共租赁住房，由日本UR都市机构管理。该机构海外业务拓展支援室技术负责人时田伸二介绍，这样的社区在东京都市圈还有很多，全日本更是有近2000个，超过75万户人家入住。

通过不断地维护，让建筑的使用周期延长，是UR都市机构的主要目标之一。“我们把修缮的工作纳入到每年的工作计划当中，同时每三年执行一个中期计划。”时田伸二介绍，“除了根据实际破损情况进行修缮外，我们还会进行一系列改造或重建。大型修缮项目会根据重要程度安排修理和恢复时间。”

UR都市机构管理的租赁房改造前（左）与改造后（右）的对比图

时田伸二表示，日本UR都市机构不断对租赁房进行维护，也是为了给入住的人提供更舒适的居住环境，让他们的生活水平有所提高。该机构会考虑不同入住人的不同需求，并根据时代需要对住房进行改造。比如减少不必要的墙体以增加内部空间和采光，增加防震设施和屋顶绿化，将内装分为三个等级，改造照明设施等。

现在，他们又开始研究2030年，云空间和共享汽车普及后，人们需要怎样的住宅；以及AI技术未来如何在日常生活中应用，并告诉住客所有生活中可能遇到的危险等。

几十年来，UR都市机构的这份坚守，让无数日本老建筑永葆青春。也正是这些住宅和建筑的不断更新，构成了整个城市更新和发展。

“我们已经成为国家的文化遗产了。”时田伸二最后说道，这一文化遗产蕴含着日本建筑长寿的秘诀，也揭示了城市更新的一种路径。