最近记者在多个社区采访发现，沪上不少居民小区逐渐进入“物业矛盾爆发期”，老式售后公房小区面临设施老旧、改造工程众口难调的矛盾，早期商品房小区则面临物业维修基金不足、存续困难等问题……背后的原因，很多时候是因为居委会、业委会、物业公司这“三驾马车”协调失当，“业委会乱作为、物业不作为、居委会难作为”的恶性循环难以得到解决。

为了化解这些问题，普陀区于去年7月开始，进一步加强党对住宅小区治理的全面领导，通过建立健全党建引领住宅小区综合治理机制，促进居委会、业委会、物业企业协同运行。经过一段时期的探索，居民区党组织与居委会、业委会成员“交叉任职”的新方式颇有成效，物业领域一个个“结”正逐渐被解开——

经受突发事件考验

石泉路街道石泉大楼小区属于石泉二村居民区，居民们在相当长一段时间里感到不顺心：小区路灯昏暗、停车难、健身器材破损、绿化带被毁，楼梯长时间得不到清扫、公共部位窗户玻璃蒙上厚厚一层灰，居民们抱怨物业服务跟不上，业委会内部关系更是错综复杂，未经业主大会授权擅自决策、擅自行动的情况时有发生，而物业维修资金在前期大修中几乎使用殆尽。

对此，居民区党总支牵头，根据居民意见，按照程序启动业委会换届选举。在推进业委会换届过程中，有意识地引导业委会、居委会变叉任职，把党员骨干充实到业委会队伍中。

其中一项艰巨的任务，就是“劝退”上届业委会成员。连续几个月里，居委会干部多次主动上门做上届业委会成员的思想工作，动之以情、晓之以理地让他们主动退出。在街道职能部门的指导下，充分发挥党员骨干、楼组长小组长的作用，依法依规、通过换届选举的相关系统流程，有责任心、熟悉群众工作的石泉二村居民区书记陈幸年被选为新的业委会主任，成为第一批尝试交叉任职的业委会主任。

《实施意见》规定“推荐符合条件的政治素质过硬、在居民中具有良好声誉和影响力、物业监督专业能力强的居民区‘两委’委员、党员骨干等担任业委会成员，业委会成员中党员比例原则上不低于50%。”而在石泉大楼这个小区，业委会共有7名成员，除了陈幸年“一人双岗”之外，党员骨干担任业委会副主任，业委会委员中还有4名党员，党员比例高达85%。

石泉大楼小区的业委会团队上任后，建立了由居民区党组织牵头，居委会、业委会、物业企业、社区单位、社会组织、民警和居民代表、法律工作者等共同参与的议事协商制度，攻克了小区管理中的不少难题。通过组织动员住宅小区党员带头开展治理，与居民协商共治等方式，在小区里完成了许多改造工程，小区道路变宽敞了、墙面变干净了，漏水、停车、设施老化等问题都解决了，物业费收缴率比以前大大提高。

最近，发生了一起突发事件。晚上20时许，1号楼水管突然断裂，楼里大范围漏水，两台电梯罢工，居民们正常生活受到干扰。

事情发生后，在区委干部、业委会成员和党员骨干第一时间赶到现场，分头安抚居民情绪，引导居民避开漏水点，步行上楼；物业公司则立即关停电梯保证安全，组织人员在大楼内进行人工排水，并联系相关部门进行抢修，“三驾马车”相互配合，第二天凌晨就完成了电梯维修。

知根知底更有号召力

通过“交叉任职”，既强化了居民区党组织统领作用，又发挥了党员的示范引领作用，聚合了多方力量，有效提升了住宅小区综合治理能级。

如今，石泉路街道71个小区都建立了业委会，其中33个业委会采取“交叉任职”。整个街道共有82个住宅小区，其中商品房小区17个，老式公房、售后公房混合的小区共65个，除了个别情况特殊的小区之外，都已建立了业委会。

信仪新村居民区的情况也很典型。居民区3个老小区有3家业委会、分属于3家物业公司管理，动用维修基金一直很难。其中有一幢楼内的电梯维修之后，业委会迟迟不肯敲章拨出维修基金款项给物业公司，业委会主任与物业经理矛盾升级，次次协商会议也无法正常进行。除此以外，辖区内机动车辆停放混乱，临时停车费收取无任何凭据,业主经常因停车问题与物业公司发生争执……种种情况，让“三驾马车”无法有效运作，从而导致小区环境脏乱差。

新一届业委会选举之际，居民区党总支探索新模式，试图建立一个由街道职能部门指导，居民区党总支部监督和领导下、由居民选举产生的、代表居民利益的业主委员会。据此，居委会主动建议提名信仪新村居委会主任、党总支委员吴怀华为业主委员会成员，并通过党员会议、楼组长会议等机会加强宣传引导，最终通过广大业主的踊跃投票，吴怀华当选为新一届业主委员会副主任。同时，业主委员会也由原来的5名主任、委员，扩大到7人，党员占比大大提高。

“交叉任职”的吴怀华成为业委会副主任以后，在小区发挥了很大作用。居住、工作皆在此的他，对小区各种矛盾知根知底，处理问题思路更加清晰，号召力也更强。通过业主大会的决定，小区解聘了老物业，居民区由原来的3家物业公司管理归并为2家，更有助于有序规划与管理。许多顽疾也一揽子得到解决，新的物业公司重新规划了停车位，尽最大可能保障业主固定车位。同时加强门卫安保人员安全意识培训，非机动车失窃明显降低。而通过多次业主大会的民主协商，物业管理费由原来每平方0.75元提高到了1.1元，居民们得到了更好的服务。

此外，交叉任职的方式也越来越多元，比如，石光小区业委会主任由石泉二村居委会主任担任，石岚二村25-39号业委会主任由信仪新村居委会主任担任等等；还有的居民区对交叉任职模式进行了进一步扩展，积极鼓励小区优秀党员、楼组长、志愿者加入业委会队伍，这里既有居委会、业委会成员的交叉任职，又有居民区书记在本人居住地跨小区的“一人双岗”，还有优秀党员、楼组长、志愿者的积极填充。

新机制为业委会“强身健体”

一直以来，小区业委会与物业公司为利益“掐架”的现象比较普遍。究其原因，物业和业主各有苦衷，一方面，许多老旧小区开发建设之初，规划较为简单，配套设施不齐全，基础设施较薄弱，而物业收费标准过低，随着物业运营成本的逐年提升，物业公司举步维艰，绿化面积少、停车位不够、晾衣场所不足等问题日渐突出。另一方面，业委会自治能力不足，许多业主委员会对业务不熟悉，管理不规范，甚至因为各自利益而不能正确发挥委员会的作用，导致大部分业主的权益不能得到正常维护，加剧了业主和物业公司之间的矛盾。久而久之，业委会的公信力不断下降。也正因为这样，交叉任职的业委会主任们被寄予厚望，承担起了小区“扭转乾坤”的重任。

“交叉任职模式是党建引领下加强小区治理的有益探索，从根源上理顺了居委会、业委会、物业公司之间的关系，三方各司其职、协同运作。”街道党工委书记宋胜利介绍说，在小区里，居委会是“大家长”、业委会是“东家”、物业是“管家”，三者本该形成一个紧密的朋友圈，共同服务居民。“交叉任职”机制为业委会“强身健体”，社区自治组织与上级部门和其他单位沟通能力都有所加强，同时能够更好地引导居民积极参与社区治理，唤醒社区自治活力，一批批“美丽楼组”、“美丽家园”、“美丽街区”如雨后春笋般出现在社区里。

目前，普陀区正在积极推进居民区党组织通过合法程序，将符合条件的居民区党组织成员、居委会委员、党小组长、居民小组长、楼组长推选为业委会成员，确保新换届或新组建的业委会中有交义任职成员。通过一定的组织程序，安排符合条件的业委会党员负责人在居民区“两委”班子中兼职，形成居民区党组织、居委会、业委会互相监督、融合共信、责任共担的紧密型党建共同体新格局。