住房租赁市场迎来新一单资产证券化产品。解放日报•上观新闻记者从上海地产集团获悉，“国开—上海地产公共租赁住房资产支持专项计划”已成功设立，总规模100亿元，首期将于2019年1月份正式发行。

该项目为全国首单以储架结构发行的公租房资产证券化产品，期限为25年，首期发行票面利率将在4.2%-4.9%之间。发行后，将拓宽公租房市场化融资渠道，吸引更多社会资金支持公租房建设。

公租房租金“变身”金融产品

什么是公租房资产证券化产品？上海地产集团财务总监管蔚告诉记者，地产集团存有一定批量的公租房资产，这个产品相当于把某公租房资产未来25年的租金收入打包成一个证券产品，在投资市场出售，用回收的租金向投资者支付利息，相当于提前变现未来租金收入。

产品采取储架式结构，即“一次核准、多次发行”，注册成功后24个月内分期发行，有助于缩短发行审批时间，合理把握发行窗口，提高融资效率。对于投资者而言，这一产品的最大优势在于公租房出租率较高，租金收益稳定有保障，而且主体信用评级很高。

在此之前，武汉曾落地一单公租房资产证券化产品，期限为18年，引起行业关注。本次发行的资产证券化产品首次使用储架结构，“变现”的租金年限更长。上海地产集团介绍，预计该项目将分四至五期发行，在2019年上半年将完成总计约53亿元左右的规模。募集资金将用于公租房建设、运营和维护，有助于推动住房租赁市场平稳健康发展。

多家长租公寓已试水资产证券化

前期投入大、利润回报率不高、回报周期长一直是住房租赁市场发展的瓶颈。相比公租房，市场化租赁住房租金收益更高，对投资者也具备一定吸引力。“地产集团这一单产品落地后，对其他住房租赁企业发行资产证券化产品具有示范意义。”管蔚表示。

4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化。目前国内已有多家长租公寓试水资产证券化产品，包括魔方、自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口、旭辉领寓等。但和其他渠道相比，长租公寓通过资产证券化产品募集资金仍占整体融资较低比例。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，衡量资产证券化产品主要通过两个指标：底层资产的质量和发行资产证券化产品的主体信用。企业发行资产证券化产品前，必须具备现金回流和管理能力，自身运营模式和盈利能力才是进一步开发融资产品的基础。同时，对于这类新兴金融工具应加强监管，防止募集资金流入其他风险领域，造成隐患。