市民李先生：

我有一套房子，嫌麻烦一直没出租。有朋友告诉我，可以把房子委托给第三方中介公司进行长期租赁，所有事情都由中介公司搞定，我啥都不用操心；并向我推荐了一家中介机构。我联系对方，对方上门勘察后告诉我，可能要对房屋进行重新装修。我有个担心：假如中介公司对房屋进行粉刷，而使用的涂料不够安全，导致租客出现呼吸道等方面的疾病，谁来负责？签订房屋租赁合同时，应该要求中介公司提供哪些证明？租赁合同中，必须写明哪些条款才能维护自己的权益？

记者调查

自有房屋能否代理经租？

依据市住房保障房屋管理局等七部门于2015年1月联合发布的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》，鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房。其基本方式为：公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等机构（以下统称“机构”），采用长期租赁社会闲置存量住房的方式筹措房源，按照规定进行转租，或上述机构接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，以机构的名义按照委托合同的约定出租居住房屋。《试行意见》自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。不过在2017年2月，市人民政府办公厅发布通知，延长《试行意见》有效期至2019年2月28日。

上述的“代理经租”，就是指李先生提到的这种情况，即由第三方中介机构与李先生签订委托协议，李先生委托中介机构将房屋出租，中介机构接受委托之后，将房屋转租给租客。

代理经租机构是否可以对委托房源进行装修？《试行意见》在“房源筹措”条款中，有“代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后，向社会出租，并配置必要的家具和家电。”也就是说，中介是可以对房屋进行装修的。不过《试行意见》也指出，装修必须符合国家和本市有关住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。

租客受伤害谁担责？

租客通过代理经租机构租了房，如果人身受到伤害，责任如何认定？李先生的这一困惑，不少出租人都有同感。

安全方面，作为出租人的“李先生”们，有义务保证房屋的安全性，而且要告知安全居住相关信息，比如安全用电、安全用燃气，注意防火等等。一旦发生问题，租客有权利找“李先生”们追讨，但如果是中介公司的责任，出租人可以找代理经租机构进行赔偿。

至于代理经租机构装修的房屋是否达标，目前没有法律法规强制规定中介机构出租的房屋，必须进行空气质量检测，政策上尚为空白。希望能够有相关政策出台，对中介机构的装修等行为规范进行约束，能够要求中介公司在装修后出租前进行空气检测，为消费者提供安全的居住房屋。

一旦房客出现了相关不适症状，比如呼吸道问题，因果鉴定有一定难度。因为较难证明呼吸道不舒服是由于房屋质量导致。但作为出租人，在中介机构接手房屋委托后，应该要求其使用符合国家标准的产品进行装修。

签房屋租赁合同要注意啥？

依据《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》，代理经租机构必须具备企业法人主体资格，并取得工商登记注册“房地产经纪”经营范围，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉，依法履行租赁住房治安和人口管理责任。李先生可以据此要求中介机构提供营业执照，看清楚营业范围有无房产经纪这项内容。

签订租赁合同时要写明哪些条款？参照《上海市居住房屋租赁管理办法》第十二条（租赁合同）居住房屋租赁，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同。租赁合同包括下列主要内容：（一）租赁当事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份证件的种类及号码。李先生委托中介，那么应该写明中介的名称、经营地址、社会信用代码；（二）房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；（三）租赁用途；（四）房屋交付日期；（五）租赁期限和续租；（六）租金标准、支付方式和期限；（七）物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；（八）房屋使用要求和维修责任；（九）房屋返还时的状态；（十）违约责任和争议解决方式；（十一）租赁当事人约定的其他内容。

一般来说，可以约定的“其他内容”有：禁止群租。一旦发现群租将解除合同；装修标准。必须按照国家规定标准进行装修，如果不合标准，造成的损害由中介承担。装修改造后的最小居住面积应该符合规定，不得改变承重结构等。

（有关此话题的详细讨论，可收听上海电台FM93.4，上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通—直通990》节目。 编辑邮箱：jfwenda@sina.com）