房租价格为何突然大涨？原我爱我家副总裁兼我爱我家集团研究院院长胡景晖8月17日的一席话或许揭示了部分答案——部分公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源。一石激起千层浪，资本大幅进入长租公寓推高房租引发舆论声讨。我爱我家发表公告称，因个人原因，胡景晖已提出辞去我爱我家副总裁职务，并未持有公司股份。

那么，胡景晖的观点是否正确？资本涌入是不是推高房租的唯一原因？在监管部门介入，要求运营商“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”后，房租价格又将如何运行？

胡景晖离职引风波

8月17日，针对近期一线城市房租大幅度上涨，胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。

随后，我爱我家发布声明称，上述言论是胡景晖个人看法，并不代表我爱我家公司的观点。

当日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实，将从严处罚、联合惩戒。

8月18日9时，胡景晖在朋友圈宣布辞职。在此之前，胡景晖发朋友圈，称自己“在关键时刻，被干干净净地切割了。”《每日经济新闻》记者第一时间致电胡景晖，他直言不讳：“左晖（链家董事长）给谢勇（我爱我家老总）打电话说，‘你能不能管好胡景晖，要是不能的话链家就要全面和我爱我家展开舆论战。”

对于胡景晖的这种指责，8月18日午后，左晖发布声明：“以人格担保绝没有说过谢勇所称的威胁性言论。”

房租持续看涨   谁是推手？

刘卫民：本轮房租上涨 资本一定程度在推波助澜 但租赁市场供给层次不足是重要因素

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：我觉得这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。

更主要的是我们在前期租赁市场发展的不完善，造成了对优质房源稀缺性的供应，一些大城市特别是年轻人，他们需要这些优质的租赁房源，而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。

万喆：房租看涨的推手来自多方面

财经评论员 万喆：我认为房租的推手其实是来自于多方面的，资本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企业抢房源再高价租出去，这种情况其实前几年也在做，近期部分热点城市房租涨幅突然升高，并不完全是这样一个原因，还有包括租房市场供求结构出现的新变化，也是一个助推的因素。

此外，毕业季高校毕业生数量的增加也一定程度推动了部分热点城市房租价格上涨。

业内：低房租恐难持续

胡景晖表示，长租公寓在发展，但在资本进入之后，这个行业跑偏了。资本为了赚钱自然要压低成本抬高收益，但资本需要承担社会责任。胡景晖的结论是：长租公寓如果爆仓会比P2P更危险。他表示：“现在房源被高价收购，为了让资本满意，本来大量不需要装修的房子也要统一标准化装修，大量七八成新的家具家电被置换，这些成本难道不需要摊到房租里吗？”

中原地产首席分析师张大伟也表示“很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少是新增供应量，长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。”

胡景晖透露：“18日，住建部的官员给我打了电话，对我表示支持。”胡景晖表示，“真正想投长租公寓的资本都应该感谢我，因为我告诉了他们什么是风险。在我说出这番话之前，很多资本根本没有意识到我救了他们，等到爆仓那天，他们不仅血本无归，还会被政府严惩。”

对于如何防范行业风险，胡景晖提出了三个建议：1、通过住建系统建立全国各地住宅租赁指导价，每月以各种渠道向外界公示；2、出现异常交易，老百姓可以举报，政府也可以直接查处；3、住建部和各地住建系统跟一行三会建立合作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。对于如何降租金，胡景晖认为这不是难事，可以仿照我国香港，收取房屋空置税。

潘石屹:长租公寓租金再翻倍都还是亏

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹被问及长租公寓的前景时，他表示不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本，观察长租公寓在现有的情况下不建议去做。

他认为，原因很简单，就是你一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。

我们做了20多年房地产，反复算这个帐，生意一定要能算得过来帐才可以做。最近在北京发生了一件事情，就是公寓的租金价格在涨。不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中，一定要有一个指引，不能偏离这个指引，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。

稳房租  如何多管齐下？

刘卫民：规范租赁市场 也需多措并举

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：对于租赁市场来讲，其实还是要规范租赁市场，在规范的过程中，我们要建立一套关于租赁市场的长效机制，这个长效机制应该是多措并举的政策。

保护租户的同时，也要保护房东的权益。在这个权益的平衡过程里，要尽快出台关于租赁市场的法律法规，使大家能够在一个平等公开的契约化平台上进行租赁。同时要跟进政策支持的问题，比如说对于税费的减免，特别是对于长租项目土地供应模式的创新，这也非常关键。

万喆：戒急戒躁 找到真问题 制定真办法

财经评论员 万喆：现在最重要的是要戒急戒躁，要去寻找到真的问题，要制定真办法。为什么这么说？首先一点，好的政策，要制定一个好的过渡。刚才讲到优质房源，有一些从优质到更优质，有一些从不优质到优质，对于存量或者增量来说，怎么能够实现平稳的过渡，非常重要。

第二要制定细则，从国外经验来看，细则的出台很关键，怎么来保护房东怎么来保护租房人等。

第三个是统筹资源的平衡，使人口分布、人流分布和租房市场的资源配置合理搭配。