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环比涨价超10%,到底是谁在推高北京房租?住建委等紧急约谈
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来源:上观新闻 作者:工人日报 2018-08-20 09:20
摘要:体验了一把待价而沽的感觉。

“体验了一把待价而沽的感觉。”8月,随着大量高校毕业生离校,租房价格也一再攀升。家住北京天通苑西二区的吴敏说自己一套100平方米的三居室在经过中介两轮谈价之后,租金直线上升。“从我预期的每月7800元,直接涨到每月1万元,租期11个月。”

计划在近期租房的于丽华有着更加真切的感受:“今年北京的租房价格更贵,房子更难租。就连五环到六环之间,房租价格也比之前涨了20%。”

北京房租价格急剧上涨,谁在操纵房租上涨?《工人日报》记者对此展开了调查。

“价格环比要增加10%”

“幸亏我们下手早,不然现在租房太难了。往往都是上午看到价格合适的房子,下午就被租出去了。”刚刚签约北京市一家事业单位的陈媛告诉记者,5月份,她和同学开始着手租房子,目前两人在东城区租下了一套37.8平方米的小房子,租价5400元。“房子很旧,上世纪90年代的老房子,没有电梯,但是仍然很抢手。”

“本来以为市区房租贵,就住稍微远一点,哪想到这么远房价也挺贵。”在通州区杨庄小区租住一套两居室的陆鸣告诉记者,“预算两三千元基本没有房子可租,现在北京租房市场没有洼地。”

记者在朝阳区和通州区几家房屋中介走访发现,目前除了合租价格能控制在每月2500~2900元之间,整租两居室价格每月都在4800~5700元之间。

“这段时间是租房市场的高峰期,价格高很正常。”通州区万达广场附近的一家中介公司负责人告诉记者,从今年5月开始,北京房屋租赁成交量就在不断攀升。“价格环比要增加10%,留给租客决策的时间也低于往年。毕竟群租房市场减少了,供给减少,需求量还在增加,租价不涨不可能。”

他给记者算了一笔账,北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算,原来能住20人,现在最多住6人。相当于清理一套群租房,就减少两套房源。”

链家研究院的数据显示,从2017年8月~2018年2月,链家平台新增租赁房源连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年的一半。

“抢到房源就是抢到财源”

“抢房的中介变多了,我现在还能收到高价收房源的宣传单。”在朝阳区双桥附近居住的王晨说,他刚刚将一套面积90平方米的房子以每月9500元的价格签约给一家中介公司。“我这套房子是紧凑型三居室,基本不需要怎么改造就能直接出租,几家中介都看上了这套房子和我谈。”

王晨告诉记者,他在谈的过程中发现,由于中低端租赁房源的缺乏,中介公司偏爱整套的大户型,希望通过改造挂在平台上供租户选择。“很多大户型稍微改造一下,就可以变成职场新人的落脚之处,房屋硬件好的可以租得更贵。”

“我们一般都会比业主心理价格高三分之一报价,如果不行可以看情况再加价。”朝阳路上一家中介公司业务员告诉记者,“谈价格时最好拿下,不然同行竞争时加价更凶猛。少赚一点差价没关系,最重要的是房源。”由于中介平台发布房屋租赁房源还需要收1个月的房租作为服务费,所以谈起房源价格还是很有底气。

走访中,多家房屋中介公司的业务人员对于尽可能多抢到房源看法一致:“抢到房源就是抢到财源,房屋中介公司就是靠房源吃饭。”

合硕机构首席分析师郭毅分析称,这背后一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升,租金上涨。另外,各个中介公司在市场中的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

中低端房源经改造变成中高端房源

据统计,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头,而吸纳就业比较多的几大职业中,快递员平均工资在6000元左右,司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元,即使合租,租房支出也占到这些群体收入的一半以上。

“短期来看,房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说,考虑到出租房源的结构性变化,部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓,把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有一个明显的上行。”

“看起来好像是房产中介高价抢房,赚取中间差价,租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上,并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上,中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者,随着很多开发商长租公寓产品入市,中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感,从总体上看租房市场供需是平衡的,但是结构上看却严重失衡。”

记者了解到,在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动,赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说,拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说,由于人口流入大,租赁需求高,如果将这三个城市的租赁房源垄断下来,房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。

业内人士表示,很多中介公司不计成本抢房源,这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。

8月17日,北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

 


【新闻链接】

胡景晖“被迫”离职,谁是房租暴涨的幕后推手?

(中国证券报)

 

这个周末,关于分散式长租公寓是否为近期北京房租暴涨源头的争论愈演愈烈,各种新闻令人眼花缭乱。我爱我家副总裁胡景晖“炮轰”自如、蛋壳等长租公寓运营商后闪电辞职;北京市住建委等多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人;辞职后的胡景晖8月19日召开了一场火药味十足的媒体见面会。

“炮轰”后火速离职

8月17日上午,针对近期一线城市房租大幅度上涨,我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示,除了供给、需求、季节的因素外,资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源,人为抬高收房价格,重装修,继续违规N+1出租。这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价,是严重违背市场规律的。“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”胡景晖表示。

不过当日下午我爱我家随即发布声明进行切割:上述言论是胡景晖在接受部分媒体采访时,媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家公司的观点。

8月19日,我爱我家最新表示,我爱我家相寓是最早从事长租公寓的中介品牌,租房业务是公司发展平滑经纪业务风险的措施,不存在抬高租金的情况。

8月18日上午,胡景晖在朋友圈宣布辞去我爱我家副总裁,称链家董事长左晖一个电话,其被老板谢勇辞职了,因为“左晖两次主动联系谢勇要求管管胡景晖的嘴,不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战”。

随后,左晖在朋友圈回应并晒出与谢勇的微信聊天和通话记录,表示并未主动联系谢勇,希望我爱我家公布胡景晖离职真相。

监管部门出手

针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,8月17日晚些时候,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

 

约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。同时,也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。

胡景晖再发声

8月19日,胡景晖在北京通州宋庄同泽艺术馆举办个人媒体沟通会,火药味很足,看点也颇多。

胡景晖表示,租客认为租金高、房东认为租金收益低背后的主要问题仍然是房价高、地价高。

胡景晖认为,“自如很努力,蛋壳很努力,我爱我家还可以。长租公寓在发展,但名字应该改一下,改为住宅租赁公寓。但是在资本进入之后有点跑偏了,资本要赚钱,会压低成本,但是不管什么样的资本都不能只为了赚钱。资本必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。

同时,胡景晖强调的一个观点是“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。他表示,“我是在告诉政府,告诉同行,我们要老老实实地介入,不要看规模,一定要保证生意是安全的。“并称,“昨天住建部的官员给我打了电话,对我表示支持。”

胡景晖认为北京市住建委约谈很有必要,他对房租提出了三点建议: 1.通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,指导价每个月在各种平台进行公示; 2.有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质; 3.建议住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。“降租金不是个难事,我们可以仿效香港,推出空置税。”

他同时表示,行业未来市场分额会进一步集中在巨头手中,房产中介之间现在都改成舆论战了,这已经文明很多了。这个行业是进步了,从拳头变成打嘴仗了。未来一定是大规模的公司占市场的50%-60%,剩下的30%-40%,主要看各自的特色。

 

栏目主编:张武 文字编辑:卢晓川 题图来源:视觉中国 图片编辑:曹立媛
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