在普陀区万里街道，有个挺出名的小区名叫东旺雍景苑。和许多房龄较老、户数又不多的商品房一样，这里也面临物业费入不敷出、没有公司愿意接盘的难题，业主们为此纠结很久，可自从他们尝试了“酬金制”物业管理模式后，竟在短短一年过后发生了翻天覆地的变化——小区物业费收缴率达99.26%仅2户未交，前几年欠缴的物业费也一并补交，小区内车辆停放有序，道路干净整洁，物业公司不但降了成本，当年还实现了盈余。
 

打这之后，许多小区都到东旺雍景苑学经验，也想学着引入物业“酬金制”。到底什么是物业管理“酬金制”？它真的是各种物业管理难题的“一贴灵”吗？
 

眼下比较普遍的两种物业管理费收费模式就是“包干制”和“酬金制”两种。上海普遍小区采用的都是“包干制”——由业主向物业公司支付固定的物业服务费用，物业公司自负盈亏。而物业管理“酬金制”，说白了，就是预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业公司做人员工资，其余全部用于物业服务合同约定的支出，比如，设施设备维修、日常保洁保安等运行管理费用，实行按实结算，实报实销。结余或者不足均由业主享有或者承担，“酬金制”是很多发达国家物业管理通常采用的模式。
 

记者了解到，东旺雍景苑小区建于2001年，现有住户402户。成立以来物业费一直只有0.5元/平方米，几乎只有高档商品房小区的十分之一。近年来，由于劳动力成本上涨、公共设施维修费用支出逐年增加等原因，物业公司从2012年开始出现亏损，到2014年亏损额已超过20万。虽然业委会提出了上涨物业费等方案，但物业公司还是决定撤出。
 

物业公司“落荒而逃”的局面，让业委会有些崩溃。他们在短时间里约谈了7家物业公司，却都无人愿意接盘。尴尬之下，业委会只能先将物业费涨到0.85元/平方米，邀请另外一家物业公司先行试用3个月，虽然暂时度过了危机，但每年一万多元的盈利也让企业难以承受。
 

进退两难之际，大家才想到了“酬金制”，用这个办法留住物业。首先，物业公司重新做了服务预算，将原先的小区物业管理人员减少至21人，并对小区保洁员、保安员、绿化养护员等人员精简择优录用。业委会每个月都对物业公司的办公费、小区公共能耗费用逐一核定。大到路面维修，小到更换一个灯泡的公共维修资金，一项项都要进行审批，物业公司还要每年二次公开其财务账目。业委会成员们觉得，这和原来“包干制”模式下一起由物业公司“总包处理”的做法大不一样。
 

除此之外，业委会还与物业公司达成协定，将小区物业费、停车费全部纳入业委会账户中，物业费、停车费收缴率到达93%，居民满意率到达80%，物业公司可以拿到总收入的8%；收缴率超过93%，超出部分业委会给予物业公司50%奖励。同时,也规定了相应惩罚措施。
 

“酬金制”看起来很美，目前已有越来越多小区开始试点这个模式。但实践中，有的小区运行顺利、解决了物业费欠缴等一系列问题，还有的小区则发现一些新的难题。


 

正方：“酬金制”能提高业主参与社区事务管理积极性
 

浦东新区联洋社区的天安花园小区也是试点“酬金制”的小区之一。从2005年至今，两届业委会分别与物业公司协商后，成功进行了两次物业费调整：第一次是在2008年，从每月收费1.70元/平方米调整至1.95元/平方米；第二次是在2013年，每月收费标准又调至2.35元/平方米。
 

“酬金制”可以轻而易举解决“包干制”的弊端。比如，“包干制”模式下，物业公司干得越好，挣得就越少。反正“蛋糕”就这么大，“偷工减料”降低服务标准，反而能有利润。而“酬金制”模式下，物业公司主要的利润来源是收取酬金。
 

业委会和物业公司一起对小区的各项管理成本共同进行仔细核算，比如根据上海最低工资标准、员工福利交纳基数调整的比例以及物价上涨等因素，测算小区管理成本上涨的平均额度。他们对此得出结论，整个管理成本每年大约要上涨20万元左右，据此结合业主的接受度，制定了三年调整一次物业费的做法。
 

许多居民都算得清这笔账：如果按照包干制的模式，调整后物业企业第一年可能除了酬金还有利润近20万元，到了第二年没有利润，同时出现第二年涨价的需求，这就会让物业公司和业主间产生矛盾。但按照“酬金制”的原则，第一年结余20万元左右，第二年收支持平，第三年用第一年结余补充，基本还是能维持平衡。到了第四年，新一轮的物业费标准调整工作将再次启动，物业公司又一次开始产生利润，整个过程属于良性循环。
 

而且业委会成员们说，“酬金制”还可以充分调动业主们参与管理小区事务的热情。物业公司每季度公布每个项目的财务情况，居民们一起参与监督管理，一些原来从不露面、多年不缴物业费的居民也“站了出来”。

 

反方：“酬金制”也无法把一家不称职的物业公司变好
 

采访中，某大型小区业委会主任叶老先生对记者说，有人觉得“包干制”会造成物业公司偷工减料的结果。但其实这是一种消极看法。从这个角度来说，“酬金制”同样也会造成物业公司服务动力不足的结果，反正物业公司已经拿到了基本工资，其他项目的好坏和价格，与他们的利润相关度并不高，再怎么干也提高不了收入，而相反，大搞工程搞建设，才有可能从工程方那里拿到回扣。
 

不管是“包干制”还是“酬金制”，都无法把一家不称职的物业公司变好，也无法让根本不愿意缴物业费的业主自觉缴费。两种不同的模式适合不同类型的小区，对业主来说，更简单易操作的是“包干制”，而“酬金制”对业主的要求更高。事实上，一些试点“酬金制”的小区已经遇到了种种难题。
 

比如怎样价格调节。酬金应该如何设置、几年调整一次、怎么进行调整，这些都是专业活儿，物业服务不是一个短期工程，一个小区的物业收费与服务质量是否匹配，目前并没有明确的收费标准依据。一旦设置不当，要么同样会让物业公司面临入不敷出的局面，要么业主会因为频繁提高物业费而利益受损。
 

还比如，怎样进行项目监管。物业管理实行“酬金制”的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度或每半年公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会有权对公布的收支情况提出质询。然而有没有权利是一回事，有没有能力行使权利又是一回事，如果没有专业人士把关，这种公示就会流于形式而起不到真正监管的作用。一些小区采取的做法是引入第三方专业性评估机构，虽然可以及时发现并纠正问题，提升物业服务品质，但也会产生另外一笔额外开支。
 

一些小区的业委会负责人觉得，对于那些条件不成熟的小区或是“纯老小区”，“酬金制”并不适用于，还不如“包干制”来得简单易操作。 

 

【他山之石】看这些发达国家如何运作“酬金制”
 

日本：物业公司更像一个“总包公司”
 

日本政府在小区中没有任何物业相关的管理权限，如果小区出现矛盾也不需要政府来协调，所有的纠纷都是通过法院判决的，当地政府不干涉小区的任何物业管理，当然政府也不需要对小区负有任何责任。小区业委会（日本叫作“理事会组合”）的成立不需要繁琐的手续，也不需要在政府备案。
 

小区理事会可以在银行开立一个小区公共账户，总账户下有公共维修基金账户、物业费管理账户，或者开立两个账户分别管理，理事会组合理事长的名字也在银行账户上显示。小区理事会组合的成立不需要在政府备案，政府完全不过问小区的事情，拖欠或者不交物业费也不会计入政府诚信档案。但业主拖延缴纳物业费，就会收到理事长的催缴通知，如果拒绝缴纳物业费，理事长会以理事会组合的名义把业主起诉到法院。没有业主敢不缴纳物业费，拒绝缴纳物业费的后果是法院拍卖房屋缴纳物业费，就算业主把房子卖了，下一个业主也是必须把拖欠的物业费缴纳结清。
 

日本物业公司更像是一个总承包商的角色，小区有哪些服务项目，比如，保洁、绿化、维修，都会找专门的公司来做。

在业主中按照门牌轮换产生理事会成员，所有业主管理小区的权利和义务均等，“轮换”是他们产生理事会成员的基本准则，一般是一年换届一次。小区辞退物业公司需要多数的业主投票才能辞退，理事会组合不能决定辞退。
 

业主是否缴纳物业费和物业公司没有任何关系，因为物业公司已经每个月赚到了应该赚的利润。物业费价格实行浮动制，一年内固定，一般每年会有稍微的变化，公共维修基金也是根据使用结余情况由理事会组合确定是否随下一年的物业费征收。物业费价格涨价需要全体业主投票来决定的，业主不能参与投票需要写委托书同意投票业主大多数人的决议。
 

日本的物业管理方式有三种：一般是开发商委托第三方物业公司来管理，或者开发商的子公司，或者完全由理事会组合自己管理。任何公司只要营业执照的营业范围有不动产管理都可以从事小区物业管理，没有任何限制，不需要任何资质。
 

但物业公司的管理人员需要持有国家颁发的“管理业务主任者”证书，不需要上岗证，五个员工须有一个持有“管理业务主任者”证书。物业公司更像是一个总承包商的角色，小区有哪些服务项目，比如，保洁、绿化、维修，都会找专门的公司来做。而且物业管理都是公共部位的管理，和业主私人家里没有任何关系。


新加坡：物业参与翻新工程提高利润
 

新加坡共有16个市镇理事会管理着新加坡所有的组屋，包括日常的清洁、垃圾收集、机电维修、周期性和防御性维护及整个市镇的翻新与提升。与国内单纯的房管部门最大的不同之处在于，这些市镇会的成员是国会议员，市镇会在过去5年内的物业管理水平在很大程度上会影响人民的选票。
 

翻新后的新加坡旧区房屋屋顶。

各个市镇会都会通过招投标，聘请3-4家合格的物业管理公司直接管理房屋。因为巨大的规模效应和协同效应，在与各个外包商洽谈长期合同时具有一定的议价优势，能有效降低运作成本。
 

从内容上来说，新加坡物业管理的特色是注重周期性和预防性维护，以及随着时代的变迁和进步而需进行的市镇或小区的整修与翻新。市镇的周期性维护包括外墙的定期粉刷，屋顶的翻新、电线的换新，水管水泵的更换等。物业管理公司还需要参与市镇或小区的整修与翻新工程，比如增添无障碍设施，增添或翻新游乐场、运动设施、烤肉台、小型户外小剧场，翻新电梯等。通过参与这些改进的翻新工程，物业公司也赚取了相应费用，用以维持长期运转。
 

居民们可以投票决定小区是否进行翻新计划、外墙的油漆颜色，甚至小区的命名等事务居民都可以参与。此外，居民也可以使用各种社交媒体如脸书、推特、博客等方式随时就社区的管理发表意见，而物业管理公司对每个意见或建议都会作出相应的回复。
 

每年，新加坡国家发展部都会公开市镇理事会的管理报告，从在组屋清洁度、维修、电梯的自动拯救系统故障率、住户拖欠物业管理费、市镇会的财务能力等方面对市镇会进行评估。管理报告即可客观衡量市镇会及其聘用的物业管理公司管理组屋区的表现，也可同时促进市镇会与居民的沟通，以共同努力维护住宅环境。

栏目主编：栾吟之

本文图片来源：视觉中国、东方IC 

图片编辑：邵竞