记者李强报道:剪不断，理还乱。新年伊始，围绕着存量房贷利率如何打折和调整一事，身背房贷的市民和各家商业银行纠缠在了一起，银行口径与打折方案一日三变，即便同一家银行也会同时冒出N套利率打折的“版本”。在市场上始终缺乏一个令各方都能满意的方案的背景下，市民们看到，房贷市场份额一直偏弱势的中小银行频频利用“转按揭”规则，挖角大银行的存量房贷客户，而后者为保市场份额不失，已开始对房贷客户做出让步。
　  在一系列市场乱象发生的同时，银行监管部门正密切关注着，相关人士今日向晨报记者透露，正在搜集那些干扰正常市场竞争秩序的行为，必要时可能直接发文或通过同业公会来协调各类矛盾。
房贷“跳槽”几乎零成本
　  早在存量房贷利率打折的争论走向喧嚣之前，沪上部分中小银行就已悄然行动起来，利用相对灵活的房贷政策，开启转按揭的大门，向他行（主要是四大银行）的存量房贷客户抛出橄榄枝。据多家沪上房产中介机构透露，元旦之前，就有不少存量房贷客户为了获得最优惠的七折利率而动起转按揭的脑筋，而部分中小银行为了争夺更大的房贷市场份额，与中介机构配合，推出了一系列的转按揭优惠措施，力争吸引一部分他行客户跳槽到其门下。
　  据一位不愿具名的股份制银行人士透露，房贷客户办转按揭时，一般需要承担担保费、评估费和交易手续费等费用。假设100万元的商业贷款，转按揭成本大约在五、六千元左右，大部分是担保费和评估费。眼下，转入银行为吸引客户，都甘愿将利率七折的门槛定得很低，并通过与担保公司、评估公司协作，压低担保费和评估费，免去律师见证费或剩余部分由银行承担，最终转按揭费用往往“先压后免”，客户甚至只需承担到交易中心办理转按揭的85元每笔的手续费，转按揭几乎已经是零成本。
　  转按揭业务之所以异常火爆，主要原因是各家银行之间在存量房贷利率打折问题上存在着差异政策。迄今，包括工行、农行在内的大型银行的存量房贷利率调整细则迟迟未肯露面，焦急等待中的客户为免夜长梦多，在中小银行的“优待政策”攻势下，很多人都动了跳槽的念头。
国有大行出招防“挖角”
　  面对竞争对手频频的挖角举动，大型银行无法稳坐钓鱼台。据工行人士透露，去年底时，几家大型银行为预防转按揭，曾讨论过相应的对策，比如提高转按揭成本或干脆停办转按揭业务，但最终讨论方案并未施行。事实上，在没有中小银行参与的情况下，仅靠几家大型银行来杜绝转按揭现象也是不现实的。
　  据几家大银行房贷部门人士透露，为了防范存量客户流失，有的银行规定如果客户想办理转按揭，须将现有贷款全部还清，否则不予撤销抵押登记。若不撤销抵押登记，客户就无法从转入行申请到住房抵押贷款，无法操作转按揭。
　  除了硬性封堵以外，大型银行也开始做出多项让步，删减了不少较为苛刻的打折条件。作为上海地区房贷余额最大、客户数最多、市场份额最高的银行——中行上海分行今天被媒体报道对存量房贷打七折开出不少附加条款，如一定金额的定期存款限制、协办信用卡等。不过，该行今天向晨报记者提供的一份明确的住房按揭贷款存量客户利率调整优惠细则显示，所谓的“附加条款”全部“删除”。即凡2008年10月27日之前在中行成功办理浮动利率个人住房商业贷款，贷款之初属首次利用贷款购买自住房或贷款购买改善型自住房，当前还款正常且贷款期间无不良还款记录（即连续三次以上或者累计六次以上的逾期还款记录）的客户均在本次打7折调整范围之内。中行相关人士还表示，即日起，该行将采用电话联系、寄送信函等方式主动通知符合规定要求的客户；客户接电或收信后即可回复该行；在征得客户同意并取得正式回执后的15个工作日内，贷款经办行将根据相关规定进行审核，并在取得回执后安排贷款利率下浮比例调整。
　  据一位中行徐汇支行的房贷客户反映，他在昨天刚接到信贷员的电话通知，说会快递给他一个表格，填好就能申请七折利率了，并且说明只要之前贷款利率享受八五折，还款正常的都可以办理，没有限制提前还贷等附加条款要求。该人表示，本来他已经做好将房贷转按揭到一家小银行的准备，但接到电话后，他决定搁置转按揭计划。
转按揭仍须细思量
　  尽管广泛招揽存量房贷客户转投，但面对利差的一再收窄，多数银行都不得不考虑今后的利润。一些银行在给予存量房贷利率优惠的同时也提出了一些限制条件，这是房贷客户必须注意的问题。据一位熟悉内情的房产中介人士透露，部分中小银行对他行转按揭的存量客户，虽然给予了七折利率优惠，但贷款合同是以“1+X”模式签的，即首年的贷款利率七折，1年后利率是否维持下浮30%，需衡量当时的基准利率水平以及客户利润的贡献度。有些银行还在合同中明确，优惠程度要根据当年实际情况而定，如果房贷政策发生变化，不排除上调可能。
　  占沪上房贷市场份额不大的外资银行最近也在关注存量房贷调息，花旗等外资银行表示，他们正在制定相关细则，原则上外资银行房贷存量客户也有资格享受利率七折的优惠。
监管部门可能出手规范
　  针对近期沪上银行之间大兴“转按揭”挖角的现象，上海银监局相关负责人今天表示，他们正密切关注此事，并在搜集相关情况，特别是可能扰乱市场竞争秩序的行为。该位负责人表示，尽管转按揭是金融消费者的一种合理需求，也是商业银行提供的一项服务，但是，为挖角而许诺客户种种好处，可能给正常的市场竞争秩序造成干扰，此外一些银行给房贷利率七折开出不少附加条款，比如要想利率优惠必须办卡等，也是需要注意的问题。
　  该位负责人透露，上海银行监管部门可能会向上级建议，通过银行同业公会或者直接发文的形式，来规范存量房贷调息，避免银行间无序竞争。

　 
　　 
（实用新闻）

存量房贷如何“跳槽”？
　  对于许多跃跃欲试想要“跳槽”他行的存量房贷客户来说，或许转按揭需要办理哪些手续至今还一头雾水，为此，记者专门向专业人士咨询了转按揭的操作流程，以供市民参考。
　  凯弈投资相关人士介绍，假设一位存量房贷客户要从中国银行转到深发展，首先，他需要提供姓名身份证，产权证、房屋面积、竣工年限、贷款年限、贷款等信息，由代办的中介做预审，看其是否能符合银行要求的条件，预审通过后就由客户与银行签约，接下来银行将审批该合同，银行审批通过这个转按揭贷款合同后，银行和客户就去交易中心办抵押，然后深发展放款到客户帐户上，深发展的工作人员陪同客户去中国银行还款，最后中国银行拿到还款后，注销抵押。转按揭也就顺利完成，在这一过程可能会产生评估费、担保费等手续费用，约为贷款总额的千分之四，但是由于银行积极争取存量房贷，这笔费用一般都可以免去。

沪上银行存量房贷利率七折优惠条件一览
　　 中行上海分行：凡2008年10月27日之前在中行成功办理浮动利率个人住房商业贷款，贷款之初属首次利用贷款购买自住房或贷款购买改善型自住房，当前还款正常且贷款期间无不良还款记录（即连续三次以上或者累计六次以上的逾期还款记录）的客户均在本次打7折调整范围之内。
　  建行上海分行：存量房贷客户若要享受利率打7折，需满足4个条件：一是原贷款利率浮动比例执行基准利率的0.85倍；二是借款人在建行个人住房贷款近2年内贷款拖欠期数在两期（含）以内；三是重新定价时无拖欠贷款余额或不存在其他违约情形的；四是重新定价时借款人在建行不存在2笔以上尚未结清的商业性个人住房贷款的。建行上海分行同时强调，客户咨询具体信息需与贷款经办行联系。
　  工行上海分行：总行具体细则仍在制定当中，不过支行反映，存量客户在1月12日后可以与贷款经办行确认，原则上之前执行贷款利率八五折、还款信用记录良好的客户都可能享有利率七折的优惠。
　  农行上海分行：存量房贷余额在30万元以上的可以自动、批量调整为七折利率，余额在30万元以下的需要个人主动申请，由银行审核，但具备七折优惠利率的客户，此前执行利率必须是八五折，且还款记录良好。
　  交通银行：总行层面原则性确定，存量房贷余额在10万元以上、之前房贷执行利率八五折，且信用记录良好的客户可以享受利率七折。
　  光大银行，经该行个贷系统认定为首套房客户，前期执行基准利率八五折优惠，且没有不良信用记录的，在审查通过后就可以享受七折利率优惠，不过其存量房贷的余额必须在30万元以上。
　 招商银行：该行95555客服热线人员表示，存量房贷利率7折优惠申请要具备几个条件。首先要当地的房地产管理部门依据房屋登记信息出具的家庭住房总面积查询结果，低于当地人均居住面积（以统计部门上年度的统计结果为参照标准）；第二，购买房屋须为普通自住房；第三，考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况；第四，以往对招行的贡献程度。此外，获得七折利率优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。
　  中信银行、上海银行：享受七折利率优惠除必须是首套贷款购房、原来享受基准利率八五折优惠、最近一年内逾期不超过两次等必要条件外，还附加要求存量房贷的商业贷款额度必须超过50万元。
　　浦发银行：信用评分“一般级”及以上。第一，对于贷款金额（或综合授信额度，下略）和借款人家庭净资产均达50万元（含）以上，调整前执行基准利率下浮15%。第二，信用评分原则上为“一般级”及以上级别的客户，将审慎受理下浮30%的最惠利率申请。此类客户中，贷款金额500万元（含）以上，且借款人家庭净资产达100万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元（含）以上的，最低可按央行贷款基准利率下浮30%的最惠利率标准予以调整。第三，对于贷款金额和借款人家庭净资产均达100万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达500万元（含）以上的业务，贷款利率原则上可下浮25%至30%。第四，贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达100万元（含）以上的，原则上可按下浮20%至25%调整。

（注：上述内容为记者采访获悉，实际情况以各银行公布细则为准）